reportage

Al die etages boven winkels, waarom zijn dat geen woningen?

Portfoliomanager Hilko Hartog van Vastned bezoekt een etage boven een winkelpand in de Leidsestraat in Amsterdam die verbouwd wordt tot woningruimte.  Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant
Portfoliomanager Hilko Hartog van Vastned bezoekt een etage boven een winkelpand in de Leidsestraat in Amsterdam die verbouwd wordt tot woningruimte.Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant

Tienduizenden etages boven winkels staan leeg in Nederland. Kunnen die niet benut worden? De wooncrisis maakt dit idee weer actueel. In Amsterdam blijkt hoe lastig het is: ‘Eigenaren vinden een voordeur zonde van hun etalage.’

Noël van Bemmel

Je ziet het niet meteen, maar in de glanzende etalage van modewinkel Aspact in de Amsterdamse Kalverstraat – schuin achter de rechterpaspop – bevindt zich een discrete deur naar een steile trap. Boven laveer je tussen dozen vol hoodies en sneakers naar een keukentje voor het personeel. Maar klim nog hoger en je belandt, kruip-door-sluip-door, op royale etages die al decennia leegstaan. Daar trippelen – hoog in monumentale panden langs de duurste winkelstraat van Nederland – muizen over stoffige vloeren en hangen spinnen aan eeuwenoude balken. Een perfecte locatie voor enkele fraaie appartementen met uniek uitzicht, maar dat is volgens de eigenaar makkelijker gezegd dan gedaan.

Het idee is simpel en oud, maar weer hoogst actueel door de wooncrisis: vul gewoon al die lege etages in de winkelstraten van Nederland. Dat levert naar schatting tienduizenden nieuwe woningen op tegen een relatief bescheiden investering. Bovendien verbeter je zo in één klap de leefbaarheid en de veiligheid van binnensteden. Dus zijn afgelopen 25 jaar inventarisaties verricht, lobbygroepen opgericht, gemeentelijke subsidies uitgedeeld en speciale ambtenaren aangesteld; en toch staren ’s avonds boven de etalages veel vensters je aan als lege oogkassen. Inspanningen om dat te veranderen leveren jaarlijks niet meer dan tientallen nieuwe woningen per stad op.

‘Brandt er licht? Zo niet, dan bel ik’

‘Kijk, dit hele rijtje is onbewoond’, zegt gemeenteambtenaar Paul Stalenberg tijdens een wandeling door de Kalverstraat. ‘Ik heb alles geprobeerd, maar die eigenaren hebben gewoon geen belangstelling.’ Als projectleider Wonen boven Winkels loopt Stalenberg al meer dan twintig jaar door de winkelstraten van zijn stad met de blik omhoog gericht. ‘Hangen er gordijntjes? Brandt er licht? Zo niet, dan bel ik de eigenaar met een voorstel.’ Hardnekkig probleem is volgens Stalenberg dat veel winkelpanden geen woningdeur of trap meer hebben. ‘Ik zoek naar alternatieve manieren om de bovenverdiepingen te bereiken via de achterkant of via een zijsteeg.’

Ter illustratie wijst Stalenberg tevreden op een rijtje monumenten in de buurt van het Rembrandtplein. ‘Kijk, in dat middelste huis hebben we de winkel opgeofferd voor een toegang tot het hele blok via loopbruggen aan de achterkant. Geweldig project, ben ik vijftien jaar mee bezig geweest.’ En daar, op de hoek van de Munt, ontstonden veertien appartementen toen de V&D failliet ging. ‘Dat was dan weer binnen een half jaar geregeld.’ Stalenberg wil maar zeggen: soms lukt het. Zijn record staat op 49 nieuwe woningen in een jaar. Dit jaar verwacht hij nog geen twintig nieuwe adressen boven winkels. ‘Veel eigenaren vinden een voordeur zonde van hun etalage.’

Twee winkelpanden van Vastned aan de Leidsestraat in Amsterdam waarvan de bovenverdiepingen benut worden. Links boven de winkel zijn kantoren gevestigd en rechts boven het roze pand zijn woningen.  Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant
Twee winkelpanden van Vastned aan de Leidsestraat in Amsterdam waarvan de bovenverdiepingen benut worden. Links boven de winkel zijn kantoren gevestigd en rechts boven het roze pand zijn woningen.Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant

Stalenberg schat het aantal lege woningen in de Kalverstraat op ongeveer 240; op de Nieuwendijk nog eens 180 en in de Warmoesstraat 70. Schattingen voor heel Nederland variëren van 30- tot 70 duizend lege woningen boven winkels. Hoogleraar woningmarktbeleid Peter Boelhouwer (TU Delft) houdt het op enkele tienduizenden woningen. ‘Dat blijft de moeite waard om te ontsluiten.’

Steviger optreden

Volgens de onderzoeker is wonen boven winkels een terugkerend idee in tijden van woningnood, maar nu hebben eigenaren wel meer belangstelling vanwege de stijgende huurprijzen. Boelhouwer vindt dat gemeenten steviger kunnen optreden om leegstand boven winkels te bestrijden. ‘Vorder leegstaande woningen via de Leegstandwet of hef belasting op leegstand, zoals in België, en geef zo pandeigenaren een financiële prikkel iets te doen met lege etages.’ Daar is volgens Boelhouwer wel een wetswijziging voor nodig.

Gemeenteambtenaar Stalenberg bevestigt dat gesprekken met eigenaren altijd over rendement gaan. ‘Sommigen hebben geen zin in al het gedoe en willen alleen hun winkeltje verhuren.’ Het argument dat bovenburen de straat leefbaarder maken en eerder een lekkage ontdekken, maakt zelden indruk. Grote vastgoedfondsen en beleggers zijn volgens Stalenberg beter aan te spreken op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid. Hij wijst op een zwarte deur in de gevel van Urban Outfitters aan de Kalverstraat. ‘Dat is dus de duurste deur van Nederland. De eigenaar besloot een deel van de etalage te offeren voor een trappenhuis. Geweldig!’

Portfoliomanager Hilko Hartog van Vastned bezoekt een bovenverdieping van een winkelpand in de Kalverstraat in Amsterdam om te bekijken of er woningen gerealiseerd kunnen worden.  Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant
Portfoliomanager Hilko Hartog van Vastned bezoekt een bovenverdieping van een winkelpand in de Kalverstraat in Amsterdam om te bekijken of er woningen gerealiseerd kunnen worden.Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant

Dat lukt lang niet overal. Voor de brede glazen pui van modewinkel Aspact wil portfoliomanager Hilko Hartog van Vastned (ongeveer 220 winkels in Nederland) best uitleggen waarom deze bovenetages onbewoond blijven. ‘We hebben het geprobeerd. Maar de gemeente eiste in ruil voor een woonvergunning dat we de pui weer in tweeën zouden delen omdat het oorspronkelijk twee panden zijn.’ Dat was volgens Hartog te veel gevraagd. Winkelhuurders zoeken volgens hem brede etalages. ‘Die willen zo veel mogelijk glas, terwijl de gemeente zo min mogelijk wil.’

Inkomsten spreiden

Hartog rekent even voor: een winkel in de Kalverstraat levert jaarlijks zo’n 2.200 euro huur per vierkante meter op. Dus een zaak van 100 m2 brengt ruim twee ton per jaar binnen. Een trap en een voordeur gaan ten koste van de lucratieve winkelruimte. Een woning in de Amsterdamse binnenstad levert maandelijks zo’n 25 euro per vierkante meter op (dus 1.500 euro per maand voor een bovenetage van 60 m2). ‘Ook dat is voor ons de moeite waard. Bovendien is de woningmarkt stabieler en spreiden we zo onze inkomsten.’ Daarom realiseert Vastned wel woningen boven winkels, bij voorkeur met een ingang om de hoek. In kleinere steden, waar de huuropbrengsten lager zijn, is een extra opgang in de winkelpui makkelijker te realiseren.

Op de duurste deur van Nederland prijken drie naambordjes. We drukken op de bovenste bel. ‘Ik voel me bevoorrecht!’, zegt Alex Vermeulen, een 24-jarige internetondernemer. ‘Geen onderburen, midden in de stad, mooie oude balken boven onze woonkeuken en een dakterras op het zuiden.’ Hij betaalt samen met een huisgenoot 1.950 euro per maand voor 95 vierkante meter. ‘Alleen de trap met 94 treden is nogal een work-out en in het weekend sta ik meteen vast voor de deur. Dan is het bomvol in de Kalverstraat. Eerst vond ik dat wel leuk, maar nu niet meer.’

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden