Aflossingsvrij afdrijven

Het idee was een eigen huis voor iedereen, maar aanmoedigen van het woningbezit draaide uit op een hoop schulden. Waar ging het mis?

Wiardi Beckmanstichting in een advies uit 1949


Door


In een verhaal over de Nederlandse huizenmarktzeepbel kunnen we niet om de Franse socioloog Émile Durkheim heen. Durkheim publiceerde in 1897 de eerste sociologische studie over zelfmoord, maar daar gaan we het nu niet over hebben. Zo erg is het nou ook weer niet gesteld met de Nederlandse huizenmarkt. Vier jaar eerder, hetzelfde jaar dat Nederland de hypotheekrenteaftrek invoerde, zette Durkheim zijn theorie over sociale cohesie op papier. In De la division du travail social stelt Durkheim dat het bindmiddel van menselijke samenlevingen bestaat uit gedeelde normen en waarden. De leden van de groep ontlenen een deel van hun identiteit aan dit collectieve bewustzijn van morele opvattingen, geloofsartikelen, ideeën en sentimenten. Zo'n collectief bewustzijn vervulde een cruciale rol in premoderne samenlevingen. De overlevingskansen van individuen hingen toen sterk af van samenwerking binnen de groep.


Maar het nadeel van een collectief bewustzijn is dat de ideeën en opvattingen die er deel van uitmaken, niet ter discussie mogen worden gesteld. Aan het gezamenlijke normen- en waardenstelsel mag niet worden getwijfeld, omdat zulke twijfel het fundament van de samenleving bedreigt. In sociologische experimenten blijkt steeds dat groepen agressief reageren op andersdenkenden. Het collectief zet vrijdenkers onder zware druk om zich te conformeren aan de groepsnormen. Pressie is vaak niet eens nodig om individuen tot aanpassing te bewegen. De meeste mensen conformeren zich vrijwillig, omdat ze geen buitenstaander willen zijn.


Spaarzin

Ook Nederland kent een collectief bewustzijn. Het poldermodel, het streven naar consensus, is bijvoorbeeld stevig ingebed in onze nationale cultuur. Kort na de Tweede Wereldoorlog werd ons collectieve bewustzijn verrijkt met twee nieuwe dogma's. Dit zijn: 'het eigenwoningbezit moet bevorderd worden' en 'een koophuis is een goede investering'.


Het waren de christelijke partijen KVP en ARP (voorlopers van het CDA) die begin jaren vijftig 'bezitsvorming' begonnen te propageren als middel om het volk te beschaven. In de jaren vijftig kende Nederland meerdere ministers en staatssecretarissen van Bezitsvorming, allen van confessionele huize. 'Er moet meer en meer gespaard worden, vindt de regering', schrijft het socialistische dagblad Het Vrije Volk op 8 oktober 1966. Het kabinet-Cals stimuleert dat onder meer met 'gerichte activiteiten met betrekking tot financiering van de woningbouw en vooral het bevorderen van het eigenwoningbezit'.


De christelijke partijen brachten spaarzin in verband met verantwoordelijkheidsgevoel, properheid en stabiele gezinnen. Huren werd geassocieerd met drankzucht en andere goddeloze neigingen, en met kortzichtig leven van loonzakje naar loonzakje. Het eigen huis stond in de christelijke politiek symbool voor het nette burgermansbestaan en de verheffing van de arbeider naar de middenklasse.


Kip of ei

Die arbeider stond niet te springen om huiseigenaar te worden. In het kader van de wederopbouw heerste in de jaren vijftig en zestig een regime van geleide loonpolitiek. De overheid had met de vakbonden afgesproken dat de lonen maar beperkt mochten stijgen. Als tegenprestatie beloofde de regering dat de kosten van levensonderhoud min of meer gelijk zouden blijven. De huren waren streng gereguleerd en laag. De huurlasten van een gezin bedroegen gemiddeld 7 procent van het besteedbaar inkomen, tegen 23 procent nu.


De socialisten namen dan ook niet deel aan de lofzang op het eigenwoningbezit. De Wiardi Beckmanstichting waarschuwde in 1949 dat eigenwoningbezit alleen verantwoord zou zijn 'in streken met (een) stabiele, economisch krachtige en spaarzame bevolking en dan alleen nog voor gezinnen die deze eigenschappen ten volle bezitten'. 'Waar de economische positie zwak of wisselvallig is, wordt een eigen huis spoedig een ernstige belemmering.'


Tot op de dag van vandaag ontbreken overtuigende bewijzen dat het huiseigenaarschap maatschappelijke voordelen heeft. Ja, er zijn talloze onderzoeken waaruit blijkt dat huiseigenaren gemiddeld tevredener zijn over hun woonsituatie dan huurders, dat ze hun huis beter onderhouden, dat hun kinderen het beter doen op school en dat ze meer maatschappelijk betrokken zijn. Maar al die onderzoeken gaan bij nadere beschouwing voorbij aan de kip-of-eivraag: veranderen mensen omdat zij een koophuis bezitten of is het andersom en wordt een bepaald soort mensen (hogere inkomens) huiseigenaar? Dat woningbezitters tevredener zijn dan huurders is nogal wiedes. Koopwoningen staan in gemiddeld betere wijken en zijn gemiddeld groter en luxer. Dat huiseigenaren meer onderhoud plegen, is ook nogal wiedes. Zij hebben immers financieel voordeel van een goed onderhouden huis en huurders niet.


Mythe

Nu de huizenprijzen zijn gedaald, komen de nadelen van eigenwoningbezit aan het licht. Verhuizen met een restschuld is moeilijk; 800 duizend (CBS) tot 1,3 miljoen huishoudens (DNB) - de schattingen variëren - kunnen geen kant op. Er is dus geen objectieve reden om het eigenwoningbezit te bevorderen.


Je kunt er zelfs over twisten of 'bezit' de juiste term is. Ruim 59 procent van de Nederlanders woont in een koopwoning, maar al staat hún naam op de eigendomsakte, de huishoudens met een onderwaterhypotheek huren hun woning in feite van de bank. Starters die in 2007 een huis kochten leenden gemiddeld 114 procent van de woningwaarde. Nog geen 14 procent van de Nederlandse huiseigenaren is hypotheekvrij en kan zich met recht 'woningbezitter' noemen.


Decennia van intensief overheidsbeleid om het eigenwoningbezit te stimuleren hebben het tegenovergestelde bereikt: schuldvorming in plaats van bezitsvorming. Hoe kon dat gebeuren? Door een fatale combinatie van onbeperkte hypotheekrenteaftrek en vergaande zelfregulering in de financiële sector. Sommigen menen dat de hypotheekrenteaftrek niet de oorzaak van de woningmarktcrisis kan zijn, omdat die al sinds 1893 bestaat en tot ver na de oorlog geen problemen opleverde. Deze woningmarktvorsers zien over het hoofd dat pas vanaf eind jaren zeventig de aftrek optimaal werd benut, doordat banken ineens vrijwel onbeperkt mochten uitlenen en doordat het eigenwoningbezit explosief groeide.


Tot na de Tweede Wereldoorlog waren koopwoningen iets voor de elite. Banken leenden huizenkopers hoogstens 70 procent van de koopsom. De Nederlandsche Bank (DNB) legde de kredietverlening na de oorlog aan banden om de inflatie te beteugelen. DNB eiste bovendien dat de banken hun beperkte uitleencapaciteit hoofdzakelijk aan bedrijfskredieten zouden spenderen. Bedrijfsinvesteringen werden van groter economisch belang geacht dan de consumptie van woningen. In 1947 bewoonde slechts 28 procent van de bevolking een koopwoning.


Dat de hypotheekrenteaftrek beoogt het eigenwoningbezit te stimuleren is een hardnekkige mythe. De hypotheekrenteaftrek is bedacht als verkapte subsidie aan de rijken. De liberale minister van Financiën Klaas Pierson voerde de maatregel in 1893 in als onderdeel van de nieuwe inkomstenbelasting met progressieve belastingschijven. Welgestelden zouden daardoor veel meer belasting gaan betalen. Zij moesten voortaan ook belasting afdragen over hun koophuis, via het huurwaardeforfait. Als het bezit van een woning wordt belast, moeten de kosten van dat bezit (zoals onderhoud en hypotheek) aftrekbaar zijn, vond Pierson. Zo kon hij de nadelige effecten van de progressieve inkomstenbelasting voor de bovenklasse wat verzachten. Vanaf dag één kostte de hypotheekrenteaftrek de schatkist meer dan het huurwaardeforfait opbracht. Die kosten waren in het begin vrij laag, omdat er maar weinig huiseigenaren waren.


Groeihypotheek

Dat veranderde vanaf de jaren zestig. Tussen 1967 en 1975 groeide het eigenwoningbezit in Nederland van 32 naar 39 procent. Een van de redenen daarvoor was dat het liberale kabinet-De Quay in 1962 een huurstijging van 20 procent toestond en bezuinigde op de huursubsidies. Tegelijkertijd werd kopen steeds aantrekkelijker. In 1956 had het derde kabinet-Drees de gemeentegarantie ingevoerd, de voorloper van de Nationale Hypotheekgarantie. Gemeenten steunden huizenkopers met een laag inkomen door voor 100 procent van de koopsom garant te staan. Eerst gold die garantie alleen voor nieuwbouwwoningen, maar in 1973 werd hij uitgebreid naar bestaande woningen. Omdat banken dankzij de gemeentegarantie nul risico liepen op zulke hypotheken, vonden ze het geen probleem meer om hypotheken tot 100 procent van de koopsom te verstrekken.


De regering-De Quay gaf vanwege het grote arbeidstekort in Nederland in 1962 ook de loonmatiging op. De vakbonden dwongen daarna in cao-onderhandelingen af dat de lonen automatisch zouden meestijgen met de inflatie. De inflatie was gemiddeld 2,1 procent in de jaren vijftig, 5,1 procent in de jaren zestig en 7 procent in de jaren zeventig. Op het laatst stegen de lonen met 8 tot 10 procent per jaar. Hypotheken waren spotgoedkoop, want schulden verdampen in rap tempo als geld snel aan waarde verliest en de inkomens hard stijgen. In de eerste helft van de jaren zeventig was de reële hypotheekrente (na belastingaftrek en na inflatiecorrectie) zelfs enige jaren negatief. Huizenkopers verdienden geld door geld te lenen.


Onder leiding van Jelle Zijlstra liet ook De Nederlandsche Bank de teugels vieren. Banken mochten vanaf 1972 welhaast onbeperkt krediet verlenen aan huizenkopers. Die hadden toen slechts de keus tussen een lineaire en annuïtaire hypotheek. In 1977 vonden de banken een hypotheekvorm uit die de maandlasten van huizenkopers verlaagde, waardoor die zich nog hogere hypotheken konden veroorloven. Met een 'groeihypotheek' betaalden kopers de eerste jaren geen rente en aflossing; die werden bij de bestaande hypotheekschuld opgeteld. Na enkele jaren schoten de maandlasten natuurlijk de lucht in. Banken en huizenkopers gingen ervan uit dat dit geen enkel probleem was, omdat de lonen zo hard stegen. In deze tijd raakten ook tophypotheken van 125 tot 130 procent van de woningwaarde in zwang. Ongekend in het buitenland, waar de loan-to-value meestal aan een wettelijk maximum gebonden is. Dankzij deze enorme kredietverruiming werden koopwoningen tussen 1972 en 1978 maar liefst 85 procent duurder.


Crisis

De prijsstijging stokte in 1978 nadat DNB een jaar eerder de kredietkraan had dichtgedraaid. De centrale bank vond dat de kredietverstrekking vervaarlijke proporties aannam. Nederlanders leenden zich niet alleen suf voor de aankoop van een huis, maar ook voor pure consumptie. De ABN kwam begin 1977 met een Planpotheek, een doorlopend consumptief krediet met het eigen huis als onderpand. Vanaf 1978 ging de hypotheekrente hard omhoog, omdat de Amerikaanse centrale bank de ene na de andere renteverhoging doorvoerde. De tweede oliecrisis wierp Nederland het jaar daarop in een recessie. In 1982 maakte het akkoord van Wassenaar een einde aan de automatische koppeling tussen de lonen en de inflatie. Huiseigenaren met een groeihypotheek of een variabele hypotheekrente konden hun woning niet meer betalen en moesten die te koop zetten. De reële huizenprijzen kelderden tussen 1978 en 1982 met 45 procent.


Die woningmarktcrisis van de jaren tachtig had ons een paar dingen moeten leren. Dat de huizenprijzen ook in Nederland kunnen dalen, met alle problemen van dien. En dat de huizenprijzen hier sterk bepaald worden door de kredietmogelijkheden. Waarschuwingen over een mogelijke zeepbel op de Nederlandse huizenmarkt zijn decennialang weggewuifd met het argument dat de hoge huizenprijzen in Nederland het gevolg waren van schaarste: er wordt immers minder gebouwd dan de woningbehoefte. 'Zonder een structurele vergroting van het aanbod zal dit leiden tot toenemende schaarste en stijgende prijzen', waarschuwde onder meer de Makelaarsvereniging Amsterdam in 2010 in een analyse van de Amsterdamse woningmarkt. In april 2008 serveerde het Centraal Planbureau waarschuwingen van het IMF over de overwaardering op de huizenmarkt nog af met de bewering dat het IMF 'geen rekening houdt met de specifieke woningmarktsituatie in Nederland'.


Maar het schaarste-argument is vals. 'Vraag' is niet de enige factor die de huizenprijzen bepaalt. Mensen kunnen zoveel willen; ze moeten hun wens wel kunnen betalen. Veel automobilisten dromen van een Ferrari. Waarom zie je dan zo weinig Ferrari's op de weg? Omdat maar weinigen zich een Ferrari kunnen veroorloven. Als potentiële huizenkopers de vraagprijzen niet kunnen ophoesten, wordt er niks meer verkocht totdat de prijzen dalen.


Zowel in de jaren zeventig als na 1985 heeft het eindeloos oprekken van de leennormen de huizenprijzen opgestuwd tot ver boven de loonstijging en de inflatie. Nederlanders hebben huizen gekocht op de pof. Ze hebben een deel van hun toekomstige inkomsten verpand aan de bank en vroegtijdig geconsumeerd op de huizenmarkt. Maar aan het oprekken van de kredietverlening zitten grenzen. Er komt een moment waarop kopers ook met kunst- en vliegwerk de benodigde hypotheek niet meer kunnen opbrengen en afhaken. Dan kantelt de markt en gaan de prijzen dalen.


Wie hebben allemaal van de hypotheekaftrek geprofiteerd? In elk geval niet de huizenkopers. De aftrek heeft de huizenprijzen opgejaagd, waardoor zij meer voor hun huis moesten betalen. Dankzij de hypotheekrenteaftrek hebben huizenbezitters een hogere schuld dan ze anders hadden gehad. De hypotheekrenteaftrek verzacht weliswaar de symptomen (lees: de rentelasten), maar geneest de ziekte (de hypotheekschuld) niet. Het aflossen van de hoge hypotheek en het vermogensverlies door de 'overbetaling' zijn voor rekening van de huiseigenaar.


De echte profiteurs van de hypotheekrenteaftrek zijn banken en verzekeraars, financieel adviseurs, makelaars, bouwbedrijven, grondspeculanten en gemeenten.


Huizenbubbel

Huizenbubbel

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden