'Problemen op de huizenmarkt zijn psychisch'

AMSTERDAM - De Nederlandse huizenmarkt kampt met ernstige psychische problemen, schrijft het Centraal Planbureau (CPB) in een nieuwe analyse over de woningmarkt. De diagnose luidt: 'verliesaversie'. Uit irrationele motieven vertikken verkopers het om verlies te nemen, zelfs als ze geen restschuld overhouden.


De Nederlandse makelaars pakken het helemaal verkeerd aan. Ze richten zich vooral op potentiële kopers: 'De prijzen zijn sterk gedaald. De hypotheekrente is historisch laag. Het aanbod is groter dan ooit.'


Helemaal fout. Want niet de koper strooit zand in de raderen van de woningmarkt, maar de verkoper. Het CPB heeft een blik psychologische studies opengetrokken die stuk voor stuk in dezelfde richting wijzen. Wie zijn huis moet verkopen voor minder dan hij er zelf voor heeft betaald, lijdt psychische pijn. Omdat verkopers die pijn willen vermijden, weigeren ze de vraagprijs te verlagen naar een marktconform niveau.


De verliesaversie onder verkopers schept een gapend gat tussen vraag- en biedprijzen dat de woningmarkt helemaal op slot zet.


In het brein van de gemiddelde Nederlander is een reële vraagprijs namelijk het bedrag dat hij jaren geleden voor de woning heeft neergeteld. Liefst inclusief de kosten van de nieuwe keuken, dakkapel, badkamer en overdrachtsbelasting.


Tot dusver werd de aarzeling van verkopers om met de prijs te zakken verklaard uit het restschuldenprobleem. Omdat de gemiddelde hypotheekschuld in Nederland hoog is, kunnen veel verkopers hun huis alleen kwijt als ze een restschuld accepteren.


Maar het CPB denkt dat er meer aan de hand is. Uit onderzoeken in het buitenland blijkt dat verliesaversie ook een rol speelt op woningmarkten waar restschulden zeldzaam zijn.


Frappant is dat verkopers die verwachten verlies te lijden hogere vraagprijzen hanteren dan verkopers die verwachten aan de verkoop te verdienen. Hoe groter het verwachte verlies, hoe hoger de vraagprijs. Een verwacht verlies van 10 procent leidt tot een 2,5 tot 3,5 procent hogere vraagprijs.


Omdat 'verliezers' een hogere vraagprijs hanteren en lage biedingen eerder afwijzen, vangen zij gemiddeld meer voor hun huis dan verkopers die op winst staan. Dit resultaat houdt echter geen rekening met de huizen die niet worden verkocht, en dat zijn er veel. Maar voor een klein aantal mensen loont het dus wel degelijk te wachten op iemand die bereid is de vraagprijs neer te tellen. Overigens blijkt de verliesaversie af te nemen als ook andere mensen in de directe omgeving hun huis met verlies hebben verkocht; gedeelde smart scheelt een stuk.


Het CPB schat het aantal huizenverkopers in Nederland dat alleen met verlies kan verkopen op ongeveer 35 procent.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@volkskrant.nl.