Deze flat in Dordrecht is als de Nederlandse woningmarkt in het klein

Flat Octant in Dordrecht is als de Nederlandse woningmarkt in het klein. De laatste jaren zijn de 98 appartementen verkocht, gesplitst en weer doorverkocht aan diverse eigenaren. En die hebben niet altijd het beste met de bewoners voor.  

De 89-jarige mevrouw Van den Berg-Groenendijk schuifelt langzaam van de gang naar haar slaapkamer om twee brieven te zoeken. Want het is hommeles op de derde verdieping van Octant, een hoge woonflat in Dordrecht. Ze huurt er al 22 jaar een appartement. Nooit problemen gehad met haar huisbaas. En ze woont er fijn. Het is lekker ruim opgezet, keurig laminaat op de vloer, beige behang op de muren.

Maar de afgelopen maanden gingen er ineens geruchten rond over een nieuwe huisbaas in de woontoren van veertien etages, met veel oudere bewoners. Een grote investeerder. Het zouden Engelsen zijn. Nee, Zweden, zei iemand anders. En toen kwam die brief.

  • Ooit was de flat eigendom van pensioenfonds ABP. Die verkocht het gebouw aan een vastgoedduo uit Maastricht, die de appartementen per stuk begon te verkopen. Een deel van de bewoners bezit inmiddels zijn eigen woning. Daarnaast zijn er nog twee verschillende commerciële verhuurders.

  • Het vastgoedduo uit Maastricht werkte lang samen op de woningmarkt, maar verdeelde op een gegeven moment onderling hun bezit.

  • De ene eigenaar, Piet Grouwels, bleef de woningen gewoon verhuren. Hij heeft geen haast met verkopen.

  • De andere eigenaar, André Daelmans, verkocht de woningen aan een Britse investeerder. Die stootte ze op zijn beurt af aan Zweedse beleggers. Maar de Britten hadden wel een afscheidscadeautje voor hun huurders.

Mevrouw Van den Berg heeft haar huis keurig op orde, de brief is snel gevonden in een dressoir. De nieuwe eigenaar stelt zich voor, het Zweedse bedrijf Heimstaden. ‘Aan onze huurders in Nederland. Een warm welkom!’, staat er in grote letters. Het beleggingsbedrijf uit Malmö heeft haar woning op 1 mei overgenomen en is blij met de uitbreiding van zijn vastgoedportefeuille ‘in het prachtige Nederland’, leest mevrouw Van den Berg. Het beursfonds noemt zich ‘zorgzaam, innovatief en authentiek’. Ze gaan haar leven ‘gemakkelijker en leuker maken met een prettige en gebruiksvriendelijke woning’.

De Noorse avonturier, rallyrijder en miljardair Ivar Tollefsen is eigenaar van Heimstaden, maar de brief is getekend door de directeur van het bedrijf, ene Patrik Hall. De man op het fotootje met een gladgeschoren gezicht en donker stekeltjeshaar kijkt haar vriendelijk aan. Een nette brief, niets mis mee. Mevrouw Van den Berg is niettemin achterdochtig.

In april was er namelijk ook al een brief gekomen, van de vorige huisbaas. Dat waren Britten. En over die brief wil ze het echt hebben. De toon was zakelijk, de inhoud ‘verschrikkelijk’.

  • De huurprijzen bij de oude huisbaas Grouwels stijgen gematigd. Huurders bij dit vastgoedbedrijf betalen dit jaar 2.5 procent meer huur.

  • De huurprijzen van de woningen van de buitenlandse belegger zijn harder gestegen. Huurders van het Zweedse Heimstaden betalen dit jaar 4,1 procent meer huur.

  • Mevrouw van den Berg (89) moet daarom voor dezelfde huurwoning nu meer betalen dan het echtpaar Van den Bosch.

ABP

De flat van mevrouw Van den Berg staat in de wijk Sterrenburg in Dordrecht. Gebouwd in 1973, als onderdeel van wat toen een van de grootste stadsuitbreidingen van Nederland was. Er staat hoogbouw in Sterrenburg, maar je vindt er ook woonerven en experimentele prefabhuizen van beton.

Het waren ook de gloriedagen van een van de best gevulde spaarvarkens van Nederland, het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds (ABP). Dat beheert miljarden aan pensioengeld van ambtenaren en leraren. Het geld diende – onder regie van de minister van Binnenlandse Zaken – op maatschappelijk verantwoorde wijze te worden geïnvesteerd. En dat was toen onder meer in betaalbare nieuwbouw en zelfs in stadsvernieuwing.

Zo werd het ABP ook een van de grote vastgoedeigenaren in het Dordrechtse Sterrenburg. Het plaatselijk winkelcentrum stond in de boeken, net als woontoren Octant. De flat telt 98 appartementen, verdeeld over veertien woonlagen. Vanaf hun balkon hebben de bewoners een vrij uitzicht over de zee van nieuwbouw en vooruitgang die hen omringt. Sommigen wonen in hun eigen pensioen. Als leraar of brandweerman dragen zij hun pensioenpremie af aan het ABP, hun huisbaas. De huren waren bij aanvang relatief laag: circa 500 gulden voor een twee- of driekamerappartement.

De jaren negentig brachten verandering voor de bewoners van Octant. Hun woningen werden voor het eerst speelbal in de huizenhandel. Ze werden in de twintig jaar die volgden verkocht, gesplitst en per stuk verkocht aan huurders of nieuwkomers. Daardoor is de woonflat Octant nu een bonte verzameling van particuliere woningbezitters, grote particuliere verhuurders en institutionele buitenlandse beleggers, en daarmee een afspiegeling van hoe de Nederlandse woningmarkt in elkaar zit.

In 1998 wordt het bedachtzame ABP een stuk commerciëler als het gaat om beleggen. Maatschappelijk verantwoord beleggen in woningen is niet langer het doel, maar een middel om rendement te halen. Voortaan is vastgoed gewoon een van de investeringscategorieën van het pensioenfonds.

Het ABP besluit daarom ook zijn 52 duizend woningen door heel Nederland (met een waarde van 8 miljard euro) af te stoten. Zij worden ondergebracht in een zelfstandig beleggingsfonds, Vesteda. ABP is nog wel de grootste aandeelhouder van dat bedrijf, maar voortaan is ook het geld van verzekeraars en andere pensioenfondsen welkom. Vesteda gaat jagen op een hoger rendement, in een hoger segment van de huizenmarkt. Het is een breuk met het oude ABP-beleid.

Als nieuwe eigenaar van de flat Octant pakt Vesteda meteen door. In het jaar 2000 wordt besloten tot verkoop van het gebouw. De flat in Dordrecht is dan ruim 25 jaar oud.

De kopers van het flatgebouw en al zijn appartementen zijn twee selfmade vastgoedmannen uit Limburg. Piet Grouwels en André Daelmans zijn klassieke uitponders – een aparte discipline in de wereld van het onroerend goed. Samen kopen ze hele blokken huurhuizen op. Alle huurders krijgen de keuze. Wil je je woning kopen, dan kun je kopen. Wil je blijven huren, dan blijf je huren. In dat geval wachten Grouwels en Daelmans rustig af tot de huurder uit zichzelf vertrekt. En dan wordt het huis alsnog verkocht. Terwijl de overheid het eigenwoningbezit blijft aanjagen met fiscale korting op de hypotheekrente, wordt zo woning voor woning, jaar na jaar, van de hand gedaan. Het is een vertraagde uitverkoop, maar zeer winstgevend.

Fikse huurverhoging

Mevrouw Van den Berg neemt in Octant de lift naar de zevende verdieping, waar haar vriendin mevrouw Roth woont. De 90-jarige weduwe, een frêle, verzorgde verschijning, doet vrolijk open. Negentien jaar geleden kwam ze hier wonen met haar man, een gewezen politieman met een ABP-pensioen. Ook zij kreeg eind april die ‘verschrikkelijke’ brief, net vóór het Zweedse Heimstaden haar woning overnam.

Mevrouw Roth wist al dat haar huurhuis niet meer van Grouwels en Daelmans was, en inmiddels was verkocht aan ‘een heel groot concern, het lijkt wel de Shell’. In de brief wordt een huurverhoging aangekondigd van 4,1 procent. En op zo’n fikse verhoging – van meer dan 300 euro op jaarbasis – had ze niet gerekend. ‘Dat extra bedrag is behoorlijk veel voor mij alleen. Zeker omdat ik geen huursubsidie krijg.’

Met Grouwels en Daelmans als huisbazen was de huurverhoging steeds gematigd, zeggen de dames. Dus waarom is dat nu niet meer zo?

De uitponders uit Maastricht hebben hun samenwerking ruim tien jaar geleden grotendeels ontbonden. In 2005 werd hun resterende bezit in de flat Octant onderling verdeeld. Grouwels ging rustig door met uitponden. Daelmans deed hetzelfde. Maar in 2017 sloeg hij een grote slag. Hij verkocht in één klap de zeventien appartementen die hij nog had in de flat Octant aan een nieuwkomer op de Nederlandse huizenmarkt: Round Hill Capital, een Brits particulier beleggingsbedrijf, met het hoofdkantoor in Londen. De firma is opgericht door de Amerikaan Michael Bickford, een voormalig bankier van zakenbank Morgan Stanley, en belegt over de hele wereld in vastgoed. In diverse Europese landen is het bedrijf naar eigen zeggen eigenaar van meer dan 100 duizend woningen.

Het was voor Daelmans een megadeal. Hij verkoopt in totaal 449 woningen aan Round Hill, voor in totaal 47 miljoen euro. De Britse firma is dan al drie jaar bezig met een agressieve aankoopstrategie op de Nederlandse huizenmarkt. Het geruchtmakendst is de aankoop van bijna 4.000 woningen van noodlijdende corporaties in 2014. Het is een van de eerste grote investeringen in huurwoningen van een buitenlandse belegger in Nederland.

Oprichter Michael Bickford van Round Hill spreekt mooie woorden bij de Nederlandse aankopen. Hij wil in Nederland 20 duizend woningen of meer bezitten. Dat aantal maakt het mogelijk ‘een stevige beheerorganisatie’ op te zetten ‘die de huurders gelukkig maakt’. Hij belooft ‘toewijding’ aan de Nederlandse huizenmarkt, beheer ‘op een betrouwbare wijze’ met de ‘langetermijnfocus’ van de goede vastgoedbelegger.

Nog geen jaar later lekt uit dat Round Hill er toch niet is voor de lange termijn. Hun Nederlandse huizencollectie is aangegroeid tot bijna 10 duizend woningen, inclusief de appartementen van mevrouw Van den Berg en mevrouw Roth. De mensen van Bickford zoeken een koper voor al die huizen. Dat wordt Heimstaden, het bedrijf van Ivar Tollefsen.

De Zweden betalen 1,4 miljard euro voor het huizenpakket. Round Hill maakt naar schatting van vastgoedkenners vele tientallen miljoenen euro’s winst op de woningen. Met de appartementen in Octant en de andere 9.537 huurwoningen lijkt Round Hill dus een aardig ‘ritje’ te hebben gemaakt. Enkele nieuwe projecten worden wellicht het volgende feestje. Het bedrijf is begonnen met de ontwikkeling van kleine woningen voor studenten en starters in onder meer een Amsterdams kantoor en een Utrechts ziekenhuis.

Zo veel mogelijk verdienen

Mevrouw Van den Berg zegt mevrouw Roth gedag en neemt opnieuw de lift, terug naar de derde verdieping. Daar klopt ze aan bij het echtpaar Van den Bosch, waarvan ze vermoedt dat het veel minder huur betaalt dan zij voor precies hetzelfde appartement. Alleen huurt het echtpaar niet van een buitenlandse huisbaas, maar van de oude Grouwels. Mevrouw Van den Bosch doet open en roept haar man erbij. Die weet precies hoe het zit met de huur, zegt zij. Meneer Van den Bosch weet het huurcontract snel te vinden, plus de brief van Grouwels over de huurverhoging. En inderdaad: het echtpaar betaalt de firma uit Maastricht met 659 euro zo’n 12 euro per maand minder dan mevrouw Van den Berg aan haar Zweedse huisbaas. Daar komt bij dat de huurverhoging van Grouwels ook dit jaar is beperkt tot 2,5 procent.

Round Hill was minder mals voor mevrouw Van den Berg. Kort voor de verkoop aan Heimstaden legden de Britten haar nog snel de maximale huurverhoging op. Net als voor mevrouw Roth is dat 4,1 procent extra met ingang van 1 juli. Het is een bekend afscheidscadeautje in de huizenhandel, waar verkoopprijzen vaak worden uitgedrukt in een sommetje met de huuropbrengst. Dus door nog één keer de huur maximaal te verhogen, kon Round Hill even later veel meer voor de woonflats krijgen.

Dat was aardig brutaal van die Britten, vindt mevrouw Van den Berg. Ze verbeterden immers nooit iets aan haar huis. Nou ja, ze kreeg nieuw balkonglas, maar dat werd betaald uit de spaarpot van de vereniging van eigenaren, waar Round Hill als korte eigenaar nauwelijks iets in heeft gestopt. ‘Extreem’, noemt mevrouw Van den Berg haar huurverhoging van 671 naar 699 euro. Haar nieuwe maandlasten, inclusief service- en stookkosten: 821,35 euro. Nee, dat klinkt misschien niet als veel, maar per jaar betekent dat wel 336 euro extra. Dat is voor haar een behoorlijk bedrag. ‘Waar heb ik dit aan te danken, vroeg ik me af. Tot ik die brief kreeg dat mijn huis was verkocht. Toen begreep ik het pas. Het ging ze er gewoon om zo veel mogelijk geld te verdienen.’

Meer lezen: Van wie is Nederland?

Particuliere vastgoedeigenaren drukken steeds groter stempel op Nederlandse woningmarkt

Grote particuliere vastgoedeigenaren winnen terrein op de Nederlandse woningmarkt. De grootste drie hebben ieder huurwoningen met een totale waarde van ruim 1 miljard euro. Lees het belangrijkste nieuws uit ons onderzoek naar de woningmarkt.

Wie zijn de grootste huisbazen van Nederland?

Corporaties, huisjesmelkers, buitenlandse investeerders: het is dringen op de krappe Nederlandse huurmarkt. Wie krijgt het grootste stuk van de taart? En is er zicht op verandering? Lees de analyse.

De feiten op een rij

Betaalbare huurwoningen zijn schaars en de prijzen stijgen rap. Dat roept de vraag op: van wie is Nederland? Wie zijn de grootste huisbazen van het land? Bekijk hier alle data.

Bikkelhard, slim en liefst buiten beeld: Aat van Herk

Voor Aat van Herk (68) gaan de zaken altijd door. Zijn directe aanpak en goede neus voor investeringen maken hem tot de grootste particuliere verhuurder van Nederland.

Rustig afwachten loont in het vastgoed, weet ondernemer Piet Grouwels

Piet Grouwels, oprichter van het gelijknamige vastgoedbedrijf uit Maastricht, geeft nooit interviews. Dat komt niet doordat de 77-jarige Limburger publiciteitsschuw is, vertelt zijn directeur Piet Bougie. ‘Maar wat je zegt wordt toch altijd verkeerd uitgelegd. En jezelf op de borst kloppen, daar schiet je weinig mee op.’

Van slechtste tot beste verhuurder van Nederland

Vastgoedondernemer Henk Stienstra, vaak omschreven als ‘de rijkste Limburger’ overleed woensdag op 78-jarige leeftijd. De op een na grootste particuliere woningbezitter van het land werd zowel tot slechtste als beste verhuurder van Nederland verkozen.

Waarom prins Bernhard niet tot de grootste verhuurders van Nederland behoort

Prins Bernhard van Oranje jr. staat sinds 2017 te boek als de vastgoedprins, maar ontbreekt in de ranglijst van de Volkskrant van grootste verhuurders van Nederland. Hij bezit immers geen honderden huurwoningen, zoals het beeld is, maar heeft iets meer dan 40 huurwoningen in volledig eigendom.