Zo kun je het beste je verbouwing financieren

Tweede hypotheek of juist niet?

Hoe bekostig je als huiseigenaar met een hypotheek een grote verbouwing? Sluit je een tweede hypotheek af of zijn nog er andere mogelijkheden?

Na het klussen is het goed bier drinken. Beeld Hilde Harshagen

Met de lentebloesem komen bij veel mensen ook weer gedachten op over een verbouwing van de eigen woning. Een dakkapel of een extra verdieping kan een verhuizing onnodig maken - bijvoorbeeld als de zolder in gebruik kan worden genomen als extra kinderkamer. Bijkomend voordeel is dat het huis met een goede verbouwing flink in waarde kan stijgen.

Neem je voor een verbouwing een extra hypotheek?

Het is mogelijk een tweede hypotheek af te sluiten voor verbetering, verbouwing of onderhoud van de woning. Het mag ook gaan om energiebesparende maatregelen, zoals muurisolatie of dubbel glas. De tweede lening (met hetzelfde huis als onderpand als de eerste hypotheek) heeft een eigen looptijd, voorwaarden en rentepercentage. Ook de rente op de tweede hypotheek is aftrekbaar van de belastingen. De tweede lening moet wel in maximaal dertig jaar volledig worden afgelost, en dat moet annuïtair gebeuren (beginnen met veel rente en weinig aflossen, een verhouding die gaandeweg zal omdraaien) of lineair (een vast bedrag per maand terugbetalen en daardoor steeds minder rente en dalende lasten).

Doorgaans zul je de extra hypotheek afsluiten bij dezelfde bank als die van de eerste hypotheek. Een andere geldverstrekker staat bij een onverhoopte executieverkoop als tweede in de rij van schuldeisers, dus zal een hogere rente vragen ter compensatie van het extra risico. Maar ook bij de eerste geldverstrekker moet de lener oppassen voor een extra hoge rente, waarschuwt de Consumentenbond.

Hoe meer je leent ten opzichte van de waarde van de woning, hoe meer risico de bank loopt. De bank kan in dat geval de rente van de totale hypotheek verhogen. De kosten kunnen daardoor zo hoog oplopen dat het volgens de Consumentenbond verstandig is om te onderzoeken of een overstap naar een andere geldaanbieder voordeliger is.

Financieel adviseur Gerard Acda uit Lelystad, ambassadeur van de Federatie Financieel Planners (FFP), raadt huizenkopers aan meteen al extra hypotheekruimte te nemen voor een eventuele verbouwing. 'Stel, je koopt een huis van 2 ton en je neemt een hypotheek van 2 ton, vraag dan een verhoogde inschrijving, van bijvoorbeeld 2,3 ton. Je weet nooit waar het goed voor is. De bank zal het niet weigeren en rekent ook geen hogere rente. Overigens, heb je al wat afgelost van je hypotheek, dan past het verbouwbedrag misschien wel in die vrijgevallen ruimte.'

Verbouwing van een huis in Zegveld. Met een uitbouw of een dakkapel kun je de waarde van je huis vermeerderen. Beeld Hilde Harshagen

Wat moet er gebeuren voor een tweede hypotheek?

Voor een tweede hypotheek zal doorgaans het hele hypotheekcircus weer op gang komen. Dat betekent (her)taxatie van het huis, het (opnieuw) bekijken van de inkomenspositie en opnieuw naar de notaris. Wellicht is ook weer betaald financieel advies nodig. Voor het afsluiten van een tweede hypotheek voor een verbouwing is sowieso een gedetailleerd bouwplan nodig.

Financieel adviseur Acda: 'Soms nemen de grote banken al genoegen met de taxatie die al in het dossier zit. Vraag daarom. Maar voor de rest moet je rekenen op flink wat extra kosten.'

Zijn er andere mogelijkheden?

De kosten van het aangaan van een tweede hypotheek kunnen honderden tot enkele duizenden euro's bedragen aan advies-, notaris- en taxatiekosten. Het kan goedkoper zijn - en gemakkelijker - om nog eens te kijken op de eigen spaar- of beleggingsrekening. Interen op de eigen reserves kan een hoop rompslomp schelen en wellicht het betalen van wat vermogensrendementsheffing.

Zelfs een persoonlijke lening bij de bank kan aantrekkelijker zijn dan het afsluiten van een hypotheek. Ook de rente van zo'n lening is aftrekbaar voor de belastingen, mits het geld wordt gebruikt voor verbouwing of verbetering van de eigen woning. Adviseur Acda: 'Een persoonlijke lening kan gunstiger zijn als het bedrag niet te hoog is en je de discipline hebt om zo snel mogelijk af te lossen. De rente voor zo'n lening is nu rond de 5 procent. En wellicht kan het nog goedkoper bij een familielid.'

Je voegt waarde toe. Kan de rente op de eerste hypotheek dan omlaag?

Het is zinvol om de taxatiewaarde na verbouwing goed te bekijken. Volgens financieel adviseur Gerard Acda valt het huis dan mogelijk in een lagere risicoklasse. 'Zeker nu de huizenmarkt aan het opkrabbelen is. Als de verhouding tussen lening en onderpand gunstiger wordt voor de bank, zou de rente kunnen worden aangepast. Banken zijn daar de laatste jaren flexibeler in geworden. De klant moet er wel zelf om vragen. Als je toch gaat taxeren voor je verbouwing, dan zou ik daar zeker naar kijken.'

Welke verbouwing voegt het meeste waarde toe aan het huis?

Niet de installatie van een nieuwe keuken, zegt adviseur Acda. 'Smaakgevoelige zaken als een groene keuken verhogen de waarde van een huis voor een taxateur niet of nauwelijks. Grote kans dat de volgende eigenaar een andere keuken wil. Banken houden van substantieel waardevermeerderende ingrepen. Een uitbouw zal meestal op enthousiasme van de bank kunnen rekenen, net als het plaatsen van dakkapellen of de aankoop van een extra stukje grond. Een taxateur zal naar mijn ervaring het bedrag van de investering dan doorgaans met circa 0,7 keer als waardevermeerdering van het hele huis noteren.'

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@volkskrant.nl.