Amsterdamse grachtenpanden.
Amsterdamse grachtenpanden. © GETTY

Zijn de Amsterdamse huizenprijzen over hun hoogtepunt heen?

De huizenprijzen in Amsterdam zijn in het derde kwartaal licht gedaald ten opzichte van een kwartaal eerder. Is de top van de markt in zicht?

Begint de kokend hete Amsterdamse woningmarkt af te koelen? Het zou zomaar kunnen. Verrassend genoeg zijn de huizenprijzen in de hoofdstad in het derde kwartaal licht gedaald, met een half procent ten opzichte van het kwartaal ervoor.

'Misschien hebben we de top van de markt bereikt', zegt de voorzitter van de Amsterdamse makelaarsvereniging (MVA) voorzichtig, nadat hij donderdag de jongste cijfers over de huizenmarkt in zijn stad heeft gezien.

Makelaarsvoorman Sven Heinen zou geen problemen hebben met een prijsdaling: 'De exorbitante groei van de prijzen van de afgelopen jaren is voor niemand leuk.' Over een heel jaar gemeten stegen de prijzen van Amsterdamse koophuizen nog wel met een indrukwekkende 17 procent. De hoofdstedelijke huizenmarkt is oververhit, stelde voorzitter Ger Jaarsma van makelaarsvereniging NVM gisteren bij de presentatie van de nieuwste woningmarktcijfers. Een belangrijk symptoom van die opwarming: in Amsterdam staan nu slechts een schamele 1.244 huizen te koop. In het tweede kwartaal van dit jaar waren dat er nog 1.747 en dat waren er ook al weinig, zeker in vergelijking met het woningmarktcrisisjaar 2012. Toen hing er aan zo'n achtduizend Amsterdamse woningen een te koop-bord.

Ruim 2 ton voor 45 vierkante meter

Woningen in Amsterdam die het afgelopen kwartaal in de verkoop kwamen hadden een vraagprijs van gemiddeld 506 duizend euro, aldus de NVM. Van de huizen die in Amsterdam te koop worden aangeboden hebben er amper tweehonderd een vraagprijs onder de 200 duizend euro. 'De vraag aan de onderkant van de markt is gigantisch', vertelt Heinen van de MVA. 'We zetten laatst een flatje van 45 vierkante meter te koop voor een vraagprijs van 185 duizend euro. Daar kwamen tachtig gegadigden op af. De flat ging weg voor 215 duizend euro.'

Ook al hint Heinen op het bereiken van een top in de Amsterdamse huizenprijzen, hij geeft toe dat alle pijlen toch naar boven blijven wijzen. 'Als we zo doorgaan, dan komen we aan het eind van het jaar uit op een groeipercentage met dubbele cijfers. Ik zie nog niets dat op het tegendeel duidt. De vraag is enorm groot en de rente is laag. We zijn begonnen aan het vierde kwartaal en dat is altijd de sterkste periode als het gaat om de verkoop van huizen. Alles wijst op een verdere prijsstijging.' Maandag waarschuwde president Klaas Knot van De Nederlandsche Bank nog voor de situatie op de Amsterdamse woningmarkt, die ook hij omschreef als oververhit. Knot hekelde de makelaars, die de prijzen opdrijven met 'niet al te transparante biedingprocessen'.

Die processen houden in: veel kandidaatkopers tegelijk het huis laten bezichtigen zodat ze elkaar opjutten en ze dan dwingen snel een bod uit te brengen. De kopers nemen onder druk van al die concurrentie niet zelden grote risico's, door boven de vraagprijs te bieden en dan ook nog vaak zonder voorbehoud van financiering en zonder bouwtechnische keuring van de woning.

Economisch herstel

Het herstel van de economie en de lage rente zijn volgens Knot de belangrijkste drijvende krachten achter de huizengekte in Amsterdam. Hij ziet wereldwijd een trek naar de stad plaatsvinden. 'In Amsterdam, maar ook in steden als Berlijn, Parijs tot Kaapstad. Kennelijk vindt er steeds meer economische waardecreatie plaats in de grote steden. Daar willen mensen dan werken en wonen. Overal ontstaat een scheiding tussen de huizenmarkt in de grote steden en die in de rest van het land.'

Het Amsterdamse tekort aan koopwoningen en betaalbare huurwoningen is een ander probleem, vindt Knot. Dat drijft de prijzen op voor iedereen die niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. 'Het past De Nederlandsche Bank niet een aanwijzing te geven, maar de sleutel voor dit probleem ligt bij de gemeente.'

Makelaar Sven Heinen geeft wel een onomwonden aanwijzing. De gemeente heeft bepaald dat 40 procent van de nieuwbouw is bedoeld voor sociale verhuur. Te veel, vindt de MVA-voorzitter. 'Amsterdam heeft wat koopwoningen en middelhuur betreft juist veel in te halen. Minder nieuwbouw voor koop en vrije huur leidt tot het opdrijven van de huizenprijzen.' Aan de verkoop van een kwart van de woningen in Amsterdam sinds 2013 kwam geen hypotheek te pas, bleek in mei uit onderzoek van De Nederlandsche Bank. Het lijkt erop dat Heinen zich moet neerleggen bij een verdere stijging van de huizenprijzen in Amsterdam. 'Misschien is dit even een moment van bezinning.'

Hoe ontwikkelt de huizenmarkt zich in uw regio? Bekijk het hier

NVM-cijfers: overal plussen

- Landelijk gezien blijven de huizenprijzen stijgen, blijkt uit de cijfers van makelaarsvereniging NVM over het derde kwartaal van dit jaar. De gemiddelde woningprijs steeg naar 264 duizend euro. Dat is een stijging van 9,7 procent vergeleken met een jaar eerder.

- Bijna een kwart van de verkochte woningen in Nederland ging van de hand voor een bedrag dat uitkwam boven de vraagprijs. Nog eens 15 procent werd verkocht voor precies de vraagprijs. Voor de gemiddelde woning die te koop staat wordt nu 337 duizend euro gevraagd. Dat is een stijging van 8,4 procent ten opzichte van vorig jaar.

- Ook in regio's waar het herstel van de woningmarkt relatief laat op gang kwam, wordt weer volop gekocht en verkocht. In grensgebieden als Noord-Limburg, Zuidoost-Groningen en de gemeente Hardenberg werden in juli, augustus en september ruim 30 procent meer woningen verkocht dan in dezelfde periode een jaar eerder. Het aanbod van nieuwbouwwoningen nam toe. In het afgelopen kwartaal zijn ruim achtduizend nieuwbouwwoningen te koop gezet, ruim eenvijfde meer dan in dezelfde periode vorig jaar. In de afgelopen twaalf maanden zijn circa 46 duizend nieuwbouwwoningen verkocht. Zelfs dit aantal is niet voldoende om aan de sterk gestegen vraag naar nieuwe koopwoningen te voldoen, aldus de makelaars.