AnalyseHuizenmarkt

Zal de coronacrisis tot betaalbare huizen leiden?

Sophie Kraanen en haar vriend Daan van der Velden besloten, ondanks de coronacrisis, te blijven zoeken naar een nieuwe koopwoning.Beeld Sabine Van Wechem

De coronacrisis heeft de economie lamgeslagen, maar wat doet dit met de huizenmarkt? In eerdere crises bleek de Amsterdamse huizenmarkt een voorspeller voor de rest van het land. Een analyse rond de vraag of woningen weer betaalbaarder worden en of nu (ver)kopen verstandig is.

Begin dit jaar was het nog dringen bij het huizen kijken voor Sophie Kraanen (31) en Daan van der Velden (34). Toen brak de coronacrisis uit. De cliëntmanager bij een softwarebedrijf en vastgoedconsultant zetten de zoektocht naar een huis in Amsterdam een moment op pauze. Even afwachten hoe de markt zou reageren op de lockdown en het naderende economische onheil. Was het nog een goed moment om haar huis te verkopen en samen een nieuwe woning aan te schaffen?

Al snel bleken de bezichtigingen en de verkopen gewoon door te lopen, vertelt Kraanen. ‘Onze ouders zeiden: waarom niet nog even wachten met het kopen van een huis? Misschien gaan de prijzen wel zakken. We hoorden via via ook van mensen die hun woning snel in de verkoop zetten. Ze hadden al getekend voor een nieuwbouwhuis en wilden nog profiteren van de hoge prijzen.’

Kraanen en haar vriend zetten alles nog eens op een rijtje. ‘Het woningtekort. De trage nieuwbouw. De vele mensen om ons heen die nog steeds op zoek zijn. De historisch lage hypotheekrente, die we nu nog kunnen vastklikken voor een lekker lange periode. De markt zal voorlopig nog wel goed blijven, was onze conclusie. Dus zijn we weer begonnen met de huizenjacht. We zaten natuurlijk ook in die maalstroom van het elke dag doorstruinen van Funda en het hele keuzeproces, dan wil je toch dóór.’

Richting

Talloze mensen zoeken naar richting op de woningmarkt. Nu kopen of verkopen, op het huidige prijsniveau? Of wachten, met de kans dat de prijzen dalen of juist toch verder oplopen? En als de prijzen dalen, zal dat starters de mogelijkheid geven om toch nog een huis te kopen?

De Nederlandsche Bank (DNB) verwacht dat de gemiddelde Nederlandse huizenprijs dit jaar nog zal stijgen, doordat de grote krapte op de woningmarkt aanhoudt. Maar vanaf het einde van dit jaar zal een daling inzetten van 2,1 procent volgend jaar en 3,7 procent het jaar daarop. Ook bankanalisten voorzien een prijzendaling, als de economische gevolgen van de lockdown zich in volle omvang doen voelen. De groei van het aantal faillissementen en oplopende werkloosheidcijfers zullen gevolgen hebben voor de huizenprijzen, dat lijkt zeker. Tegelijkertijd hinkt de woningmarkt doorgaans een beetje achter de economie aan. ‘Laat-cyclisch’ heet dat onder marktvorsers.

Amsterdam heeft vaker gefunctioneerd als voorspeller van de nationale huizenmarkt. Na de financiële crisis schoten de prijzen in de hoofdstad met zo’n 50 procent omhoog en landelijk met zo’n 20 procent. Dan is er nog het rimpeleffect; hoe hoger de prijzen in de hoofdstad, hoe hoger de prijzen in de directe omgeving en de plaatsen die vanuit Amsterdam goed bereikbaar zijn. Dat is ook de dynamiek in en rond Utrecht, Den Haag, Rotterdam en Eindhoven.

Bezichtiging

Voor Kraanen en Van der Velden bleek het zoeken naar een andere woning gedurende de coronacrisis een stuk prettiger. ‘Je kon plotseling wel met z’n tweeën rustig tien minuten alleen rondlopen in een huis, in plaats van met een hele meute.’ Zo vonden ze samen een huis in de Rivierenbuurt in Amsterdam-Zuid, voor 565 duizend euro. 

Vervolgens zette Kraanen haar eigen huis, dat ze in crisisjaar 2012 kocht voor een kleine twee ton, te koop. De vraagprijs voor het driekamerappartement van 56 vierkante meter in Amsterdam-Oost, prettig gelegen tussen rivier de Amstel en het Oosterpark: 359 duizend euro. De advertentie was een hit: binnen enkele dagen stonden er 26 bezichtigingen in de agenda.

De verhuizing levert Kraanen binnenkort niet alleen meer ruimte op, maar ook verlaging van het rentetarief. Op de hypotheeklening van haar appartement betaalt ze 4 procent rente. Op het nieuwe huis is dat nog geen 2 procent.

Het aanbod van koopwoningen nam de laatste maanden snel toe in Amsterdam. Onderzoekers van vastgoedadvieskantoor Colliers zagen dat hier afgelopen mei 34 procent meer woningen te koop werden aangeboden dan in dezelfde maand een jaar eerder. De verkoopprijzen lagen 11 procent hoger dan een jaar eerder. Wel nam het verschil tussen vraagprijs en koopsom af. Kort voor de coronacrisis werd 7 procent ‘overboden’, dat is inmiddels gedaald tot 3,1 procent.

Voorbode

Is het oplopen van het aanbod in Amsterdam een voorbode van een prijsdaling? In de vorige crisis was dit wel zo, zegt hoogleraar ruimtelijke economie en huizenmarktexpert Jan Rouwendal (Vrije Universiteit). In een krappe markt geldt: eerst kopen, dan verkopen. Neemt de economische onzekerheid toe, dan is het andersom. En groeit het aanbod, dan gaat de prijs vaak omlaag. ‘De voorspelling is dat dit nu ook gaat gebeuren, maar het is lastig te zeggen of we al op een kantelpunt zitten.’

Op huurwoningen voor beleggers zal binnenkort wel ‘coronakorting’ worden gegeven, voorziet vastgoedbelegger Marlon Sarra. Hij verkocht het afgelopen jaar voor tientallen miljoenen euro’s aan huurwoningen aan onder andere de internationale investeerder Blackstone. Vergeleken met voor de crisis wordt zijn eigen woningportefeuille nu al zo’n 6 à 7 procent lager gewaardeerd door taxateurs. Ook ziet hij eigenaren die al dachten aan verkopen denken: dan doe ik dat nu maar. ‘Dat is ook mijn idee. Wil je juist kopen, dan zou ik nog even rustig wachten op wat de prijzen gaan doen.’

Dit geldt niet per se voor particulieren, zegt Sarra. ‘Veel vrienden vragen me: Marlon, wat moet ik doen? Kopen of wachten? In Amsterdam zou ik niet zo bang zijn. Al zou de markt met 10 procent dalen – wat ik niet verwacht in de categorie tot 600 duizend euro – dan zeg ik: koop nu maar, met de huidige lage rentestand. Dan heb je lage maandlasten over een langere periode. Over twintig jaar komt het sommetje per saldo dan echt wel goed.’

Overwaarde

Dat vonden ook een pr-manager en zijn vriend, die onlangs het koopcontract tekenden voor een woning nabij het Vondelpark in Amsterdam (beiden willen anoniem blijven omdat ze nog in het verkoopproces zitten van hun oude woning). Hun appartement aan de rand van de grachtengordel staat inmiddels in de verkoop, met één overwaarde van ruim twee ton. ‘We dachten even: laten we deze storm uitzitten. Maar uiteindelijk willen we de goede prijs en de lagere rente van vandaag meepakken. En de prijzen blijven in Amsterdam op zijn minst stabiel.’

De belangstelling voor woningen tot een half miljoen euro is onverminderd groot, daarboven wordt het wat minder, ziet Jerry Wijnen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA). De markt blijkt resistent voor het vertrek van de kleinere particuliere beleggers, die een woning kopen voor de verhuur. In 2018 kochten zij een op de vijf huizen in Amsterdam, nu is hun aandacht verlegd naar plaatsen rond de hoofdstad. Wijnen: ‘De koopprijzen stonden in Amsterdam niet meer in verhouding tot de huuropbrengsten.’

Het aanbod op de vrije huurmarkt groeide in Amsterdam tijdens de coronacrisis met bijna eenderde, zag hij verder. De terugval in het aantal toeristen is daarvan een oorzaak: een aantal Airbnb-appartementen is omgezet in vrije huur voor bepaalde tijd. Ook het aantal expats lijkt te zijn teruggelopen, al zijn daar nog geen cijfers van. Dit alles heeft nog niet geleid tot een daling van de huurprijzen in de vrije sector. ‘Ook in huurhuizen is de vraag nog steeds veel groter dan het aanbod’, aldus Wijnen.

Zal het grootschalige nieuwbouwplan van Amsterdam de woningmarkt niet doen afkoelen? In 2025 moeten er vijftigduizend extra huizen binnen de stadsgrenzen staan, al verloopt de nieuwbouw niet zonder haperen. ‘Als we niet meer bouwen, dan is Amsterdam straks helemaal niet meer betaalbaar’, voorspelt de MVA-voorzitter. ‘Misschien dat de coronacrisis kan zorgen voor een verschuiving in woonwensen. Mensen merken dat het mogelijk is om meer thuis te werken. Als we investeren in beter openbaar vervoer, denken mensen misschien: het idee van mijn ouders om naar het Gooi te verhuizen was zo gek nog niet. Maar ook als er meer mensen vertrekken: de schaarste blijft.’

Verder lezen

‘Na deze crisis volgen prijsstijgingen, misschien zelfs een prijsexplosie’, zegt hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer in dit interview

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden