Word wakker, huiseigenaars! De bank kijkt naar het huishoudinkomen, niet naar de overwaarde

Veel oudere huiseigenaren onderschatten risico's van aflossingsvrije hypotheek

Oudere huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek lopen een verhoogd risico om na 30 jaar in betalingsproblemen te komen, maar de meesten zien geen vuiltje aan de lucht, blijkt uit ING-onderzoek. Volgens banken en toezichthouders hoog tijd om wakker te worden.

'De meeste woningbezitters voelen zich comfortabel, omdat ze een flinke overwaarde hebben. Ze wonen al lang in hun woning en hun hypotheek is relatief laag.' Foto Martijn Beekman

De Nederlandse huiseigenaar is als de argeloze zonaanbidder die nog eens van zijn cocktail nipt, zonder acht te slaan op de pikzwarte wolken die zich in de verte aandienen. Dat is althans hoe een bont gezelschap van toezichthouders, belangenverenigingen én banken het ziet.

Jarenlang brachten zij gretig volledig aflossingsvrije hypotheken aan de man. Volgens schattingen van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft drie op de tien huiseigenaren zo'n lening, waarbij ze dertig jaar lang alleen rente hoeven te betalen. Wat ze daarbij soms vergeten, is dat na die periode de schuld niet weg is. De woningbezitter moet dan alsnog in één keer met het geld over de brug komen om de lening af te lossen.

Nieuw onderzoek van ING bevestigde woensdag dat weinig huiseigenaren zich hier druk over maken. Maar liefst 87 procent denkt dat het wel los zal lopen met de hypotheek. Maar dat is allerminst zeker, waarschuwt onder andere De Nederlandsche Bank (DNB). Het grootste risico lopen oudere huizenbezitters wier hypotheek én grotendeels aflossingsvrij is én ook nog relatief hoog (80 procent of meer van de waarde van de woning). Uit DNB-onderzoek blijkt dat 6 procent van de hypotheekklanten van de vier grootste Nederlandse banken in deze risicogroep valt. Dat zijn circa tweehonderdduizend huiseigenaren.

Het merendeel van deze aflossingsvrije hypotheken - goed voor 40 miljard euro - moet worden afgelost tussen 2025 en 2035. En dan wacht veel huiseigenaren een onaangename verrassing, weet Wim Flikweert, manager Wonen bij ING. 'De meeste woningbezitters voelen zich comfortabel, omdat ze een flinke overwaarde hebben. Ze wonen al lang in hun woning en hun hypotheek is relatief laag.' Maar de bank kijkt bij het vernieuwen van de hypotheek niet naar de overwaarde, maar naar het huishoudinkomen. 'Wat van belang is, is dat het inkomen hoog genoeg is op het moment dat de hypotheek verlengd moet worden', zegt Flikweert.

Hogere maandlasten

Anders gezegd: hun overwaarde kunnen huizenbezitters alleen verzilveren als ze verkassen. Degenen die niet willen verhuizen, moeten een nieuwe hypotheek op hun bestaande woning afsluiten. En dat kan vies tegenvallen. Zo vervalt de hypotheekrenteaftrek na 30 jaar. In 2031 krijgen de eerste huiseigenaren wier maximale aftrektermijn is verstreken daarmee te maken. Gevolg: fors hogere maandlasten.

Ook gelden tegenwoordig strengere leennormen voor hypotheken dan toen de woning werd gekocht. Iemand die in 1995 nog een hypotheek van 300 duizend euro kon krijgen met zijn toenmalige inkomen, kan nu op basis van datzelfde inkomen veel minder lenen. Omdat de meeste mensen met pensioen zijn als hun hypotheek na 30 jaar vernieuwd moet worden, is hun inkomen eerder lager dan hoger geworden. Dan dreigt al snel het door de AFM geschetste doemscenario: oudere huiseigenaren die massaal, tegen hun zin, hun vertrouwde woning moeten verlaten.

Dit soort alarmerende boodschappen van de financiële sector staan in schril contrast met de gezapige reacties van huiseigenaren op deze waarschuwingen. Twee op de vijf zegt in de ING-enquête geen idee te hebben wanneer de hypotheekrenteaftrek stopt, eenderde is niet van plan voortijdig actie te ondernemen.

Twee troeven

Struisvogelgedrag? Of weten zij iets wat wij niet weten? Huiseigenaren hebben in elk geval twee troeven in handen om het naderende onheil af te wenden: de extreem lage rente en tijd. Wat dat laatste betreft: het duurt nog acht jaar voordat de, volgens DNB, grootste probleemhypotheken beginnen af te lopen. Dat biedt ruimte om maatregelen te nemen.

De historisch lage rente - minder dan 2 procent voor 10 jaar rentevast - maakt het mogelijk relatief pijnloos uit de gevarenzone te komen. Zo wijst de Vereniging Eigen Huis haar achterban op de mogelijkheid de hypotheek voortijdig over te sluiten en zo te profiteren van de nu zeer lage rente. De besparing die dat oplevert kan worden gebruikt om maandelijks extra af te lossen. In het ideale geval blijven de maandlasten dan gelijk, maar daalt de schuld gestaag. Varianten hierop zijn de aflossingsvrije hypotheek voortijdig om te zetten in een lineaire of annuïtaire hypotheek, die huizenbezitters verplichten wel maandelijks af te lossen. Of, als er spaargeld is, jaarlijks 10 tot 20 procent van de hypotheeksom boetevrij af te lossen.

Dat laatste doen huiseigenaren sinds de crisis massaal. Alleen al bij de Rabobank losten klanten het afgelopen half jaar 8,3 miljard euro extra af. Verdwijnt het probleem daarmee niet vanzelf? De AFM vreest van niet. Zij rondt een experiment af dat zij in samenwerking met ABN Amro-dochter Florius en ING heeft uitgevoerd. Met deze proef onderzoekt de AFM aan de hand van verschillende psychologische prikkels hoe aflossingsvrije huiseigenaren het best kunnen worden overgehaald om actie te ondernemen en te gaan aflossen.

Ook Wim Flikweert van ING vreest dat er meer nodig is om hen wakker te schudden. 'Het feit dat mensen aflossen, geeft aan dat ze hierover actief nadenken. Uitstekend. Maar ik maak me zorgen om die andere groep die het probleem negeert.' Onverstandig, meent hij, zeker voor ouderen. 'Er gebeurt gewoon heel veel in die periode van je leven. Houd je je inkomen of niet? Hoe gaat het pensioen eruitzien? En dan nog die hypotheek. Ik zeg altijd: denk daar nou op tijd over na. Win advies in. Dan houd je het tenminste zelf in de hand.'