Woningruil komt steeds vaker voor - wij vertellen u waar u op moet letten

Woningruil: een beknopte handleiding

De wachtlijst voor sociale huur is lang en vrije huur wordt steeds duurder. Ruilen met een andere huurder kan dan helpen toch aan aan een passende woning te komen. Waar moet je op letten?

Sander Plas in zijn Amsterdamse eensgezinswoning die hij gaat met Laura Ramp. Beeld Marlena Waldthausen

Het vinden van een huurwoning kan een bezoeking zijn. De wachtlijst voor een sociale huurwoning is lang en goedkope vrijesectorhuur is steeds zeldzamer. Wie wel een goede huurwoning heeft, beschikt over betere kaarten. Met woningruil kan hij een sprong maken naar een woning die beter past, bijvoorbeeld naar een grotere of goedkopere woning. Of om eindelijk die begeerde tuin te veroveren.


Het reservoir is groot. Nederland telt 3,2 miljoen huurhuizen, waarvan 2,3 miljoen in de sociale sector. Maar nog geen 5 procent van de sociale huurders wisselt per jaar van woning. De grote lijn in de huursector: wie zit, blijft zitten. Dat kan betekenen dat de huurders tevreden zijn, maar wellicht schrikken zij ook terug voor het ruilen van een woning. Terwijl een goede ruil, misschien zelfs een driehoeksruil, precies de woning kan opleveren die past bij een nieuwe levensfase. Na een scheiding of verlies van inkomen bijvoorbeeld, maar ook door gezinsuitbreiding of juist meer financiële armslag.

Voor wie?

Voor woningruil moet u hoofdhuurder zijn van een zelfstandige woning. Het maakt niet uit wie de eigenaar is van het ruilhuis. Dat kan een sociale woningbouwvereniging zijn of een commerciële vastgoedonderneming. Voor corporaties geldt ook dat u mag ruilen met een huurder in een ander deel van het land.

Een corporatie kan een ruil met een vrijesectorhuurder niet weigeren, maar wel eisen stellen aan de nieuwe huurder. Wie een sociale huurwoning wil betrekken, mag bijvoorbeeld niet meer verdienen dan circa 40 duizend euro. Ook wordt er gekeken naar de samenstelling van het huishouden. Een gezinswoning wordt bijvoorbeeld niet verhuurd aan een man alleen.

Een particuliere verhuurder zal juist de financiële draagkracht van zijn nieuwe huurder willen beoordelen. Verdient u wel genoeg om de huur van 710 euro of (veel) meer te betalen? Denk bijvoorbeeld aan een inkomen van vier keer de netto huur per huishouden.

5 procent van de sociale huurders maximaal wisselt per jaar van woning

Hoe?

Vaak is voor het verkrijgen van die toestemming een huurdersverklaring nodig, af te geven door uw huidige huisbaas. Reken niet op zo'n verklaring van goed gedrag bij een achterstand van het betalen van huur of problemen met het geven van overlast.

Verhuizen mag pas na het krijgen van toestemming voor de ruil. Let extra op bij bijzondere woningen. Een fitte dertiger die een seniorenwoning wil betrekken zal geen toestemming krijgen. Hetzelfde geldt voor huizen die zijn aangepast voor gehandicapten.

Ook kan het zijn dat de verhuurder voor het geven van toestemming eist dat u al langer op uw huidige adres woont, bijvoorbeeld een jaar. Dit om flitsruilen te voorkomen, waarbij een van de kandidaten alleen een woning heeft gehuurd met het oog op de aangevraagde woningruil.

Ook moet de gemeente vaak nog toestemming geven. Vaak is een huisvestingsvergunning noodzakelijk, een instrument van de gemeente om greep te houden op wie waar komt wonen. Soms kunnen bijvoorbeeld overlastgevers worden geweerd uit een probleemwijk, om de situatie daar niet nog verder te verslechteren.

Wessel Mansveld, zoontje Bowie en Laura Ramp in de Amsterdamse appartement van Ramp, die zij ruilt met Sander Plas. Beeld Marlena Waldthausen

Voor hoeveel?

Reken niet op dezelfde huurprijs als uw ruilgenoot. Voor uw nieuwe woning krijgt u een nieuwe huurovereenkomst. Op dat moment mag de verhuurder dus ook een nieuwe huur vaststellen. Wellicht heeft de particuliere huisbaas jaren geen huurverhoging gegeven en past hij nu een forse correctie toe. Ook een woningcorporatie kan de huur hoger (of lager) maken, afhankelijk van het inkomen van de nieuwe huurder.

En wat krijgt u?

Bij die nieuwe huurovereenkomst hoort niet noodzakelijk een opfrisbeurt van de woning door de huisbaas. U neemt de woning over in de huidige staat, inclusief vieze muren of overwoekerde tuin. Het kan zijn dat de zittende huurder ongeoorloofde wijzingen aan de woning heeft aangebracht. Hij heeft bijvoorbeeld zonder toestemming van de huisbaas een muur tussen twee kamers weggebroken. Het herstel van zo'n verboden verbouwing komt dan voor uw rekening.

Mocht de verhuurder weigeren mee te werken aan een woningruil, dan heeft u de mogelijkheid die weigering aan te vechten bij de kantonrechter. U zult zware argumenten moeten hebben om de rechter mee te krijgen. De fysieke onmogelijkheid om nog trappen te lopen kan u eventueel wel die benedenwoning opleveren, voor 'iets dichter bij mijn werk wonen' is dat twijfelachtig.


Een gezinswoning voor een klein appartement

Zaterdag is de dag van de grote verhuizing. Amsterdammers Laura Ramp (33, juridisch consultant) en Wessel Mansveld (35, kok in opleiding) gaan samenwonen. Door woningruil kunnen zij een eengezinswoning betrekken in de Amsterdamse Watergraafsmeer. De bewoner van dat huis, Sander Plas (36), neemt het appartement van Ramp in de Jordaan over. De woning van Mansveld in Amsterdam-West komt vrij.

De komst van baby Bowie (4 maanden) was de reden dat Ramp en Mansveld op zoek gingen naar een ander, groter onderkomen. Ondanks het uitzicht op de Westertoren is 34 vierkante meter in de Jordaan te klein voor het gezin. Mansvelds woning in West is niet veel groter.

Sander Plas wilde juist kleiner en goedkoper gaan wonen. Sinds hij er niet meer samenwoont is het rijtjeshuis met drie slaapkamers en een tuin hem te groot. Bovendien wil hij graag in het centrum gaan wonen, dicht bij zijn werk aan een Amsterdamse gracht.

De woningruil is de eerste transactie via Huisjehuisje. Die app voor huizenruil werd in september gelanceerd door 26 woningbouwverenigingen in de provincies Noord- en Zuid-Holland en Utrecht. Inmiddels staan er zo'n tienduizend woningen op, waarvan bijna vierduizend in Amsterdam.

De Amsterdamse ruil vindt plaats tussen twee woningen van corporatie Ymere. Die past met de ruil de hoogte van de huren aan. Het 2-kamerappartement in de Jordaan (sociale huur) wordt duurder en gaat van 440 euro naar 710 euro kale huur per maand. Gemeten naar het moment van het tekenen van het contract is het inkomen van Plas namelijk hoger dan dat van Ramp (die zeven jaar geleden tekende).

De huur van de eengezinswoning, die valt in de vrije sector, gaat omlaag van 950 naar 870 euro kale huur, omdat de woning inmiddels is aangewezen voor middeninkomens. Woordvoerder Coen Springelkamp van Ymere is tevreden over de ruil. 'Wij moedigen woningruil aan. Kritiek daarop kan zijn dat je dan de wachtlijst overslaat, maar voor ons is het ook belangrijk dat mensen het huis bewonen dat past bij hun levensfase. Bovendien komt door deze ruil een sociale huurwoning vrij.'

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@volkskrant.nl.