zes vragen
Wat betekent de stijgende hypotheekrente voor de huizenmarkt?
De hypotheekrente is de laatste weken snel gestegen. Tegelijkertijd wordt gewaarschuwd voor een sterk oplopende inflatie. Wat doet dat met de huizenmarkt?
De hypotheekrente is flink gestegen. Waar eindigt dit?
Ja, de hypotheekrente is de laatste weken snel opgelopen. In september vorig jaar was de leenvergoeding voor de aanschaf van een woning met gemiddeld 1,42 procent rente lager dan ooit. Vanaf eind december begon het plotseling verhogingen te regenen. Inmiddels staat de gemiddelde rente over leningen met een vaste renteperiode van vijf, tien, twintig en dertig jaar volgens cijfers van adviesketen De Hypotheekshop op 2,23 procent. Een flinke sprong dus, al mag de rente nog steeds ‘historisch laag’ worden genoemd.
Waar komt die rentestijging vandaan?
Het herstel van de economie, de hoge inflatie en de waarschijnlijke afbouw van de stimuleringsmaatregelen van de Europese Centrale Bank (ECB) hebben een stijging veroorzaakt van de rente op de kapitaalmarkt. Martin Hagedoorn, productmanager van De Hypotheekshop: ‘Die rente op de kapitaalmarkt, het geheel aan leningen met een lange looptijd, geeft richting. Het is de inkoopprijs voor hypotheekgelden.’
De oorlog in Oekraïne had de opwaartse druk op de rente tijdelijk verminderd, maar dat is volgens hem inmiddels veranderd. ‘Mogelijk dat de inflatie dit jaar verder oploopt. Daardoor zal de ECB zijn steunprogramma mogelijk versneld afbouwen. Het lijkt er nu op dat de stijging van de hypotheekrente nog wel even zal aanhouden.’
Oversluiten dus?
Dat is moeilijk te zeggen, maar een hoop mensen doen het, zag het Hypotheken Data Netwerk (HDN). In februari piekte het aantal huiseigenaren dat hun oude hypotheekcontract afkocht en een nieuwe overeenkomst sloot met een lagere rente. Zij kiezen dan meestal ook nog eens voor de zekerheid van een rentevaste periode van twintig of dertig jaar.
Als de rente stijgt, gaan de huizenprijzen dan omlaag?
Daar lijkt het voorlopig niet op. Zowel de Rabobank als ING Bank voorspelde vorige week dat de huizenprijzen dit jaar nog flink zullen doorstijgen, met respectievelijk zo’n 17 en 14 procent. ‘De woningmarkt wordt niet alleen gedreven door de lage rente’, zegt Nic Vrieselaar, econoom van de Rabobank. ‘Nog steeds zijn veel mensen bang om voorgoed achter het net te vissen op de woningmarkt. Ze gaan daarom ver om toch een huis aan te schaffen.’
Bovendien neemt de arbeidsparticipatie toe, signaleert Vrieselaar. ‘Door de grote vraag naar personeel kun je als individu meer gaan verdienen – maar ook als huishouden, als je partner ook gaat werken, of méér gaat werken.’ Daarnaast zal een huurwoning in de vrije sector waarschijnlijk ook steeds duurder worden. Huren mogen worden geïndexeerd aan de hand van de oplopende inflatie. Ook dat is een reden voor een run op koophuizen.
Dus huiseigenaren mogen zich nog even in de handen wrijven?
Pas als de rente over de 3 procent schiet, zul je zien dat de stijging van de huizenprijzen zal afnemen, aldus Hagedoorn van De Hypotheekshop. Hij verwijst daarvoor naar de verwachting van het Expertisecentrum Woningwaarde van de TU Delft. ‘Pas bij 4 à 5 procent zou je een prijsdaling kunnen zien.’ Het zijn vooral starters op de woningmarkt die last krijgen van zo’n rentesprong, denkt hij. ‘Vooral wie voor het eerst een huis koopt, zal maximaal willen lenen. Hoe hoger de rente, hoe lager de leencapaciteit.’
Maar het effect van de inflatie dan?
De Nederlandsche Bank (DNB) denkt dat de inflatie dit jaar met 6,7 procent ‘uitzonderlijk hoog’ zal zijn. Die geldontwaarding zal een deuk gaan slaan in de leencapaciteit van huizenkopers, voorspelt Rabo-man Vrieselaar. Dat kan leiden tot extra voorzichtigheid bij de kopers, maar ook tot aanscherping van de hypotheeknorm van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Dat geeft de grenzen aan van hoeveel geldverstrekkers verantwoord mogen uitlenen aan kopers. Als bijvoorbeeld energie en voeding duurder worden – en mensen dus minder geld overhouden voor het betalen van rente en aflossing van hun hypotheek – dan daalt het maximale leenbedrag.
Voorlopig is zo’n aanscherping nog niet aan de orde, zegt Marcel Warnaar, wetenschappelijk medewerker van het instituut. ‘De inflatie die we nu zien is nog wel op te vangen binnen de huidige hypotheekadvies’, zegt hij. ‘Maar als de inflatie verder toeneemt, dan kunnen we ons advies op enig moment aanscherpen.’
