‘Waar waren de corporatiedirecteuren?’

Debat. Nu de financiële positie van corporaties sterk is, kunnen zij zich weer concentreren op hun sociale opdracht, stelt Willem van Leeuwen....

Door Tjerk Gualthérie van Weezel en Ron Meerhof

Er zijn ongeveer 7 miljoen woningen in Nederland. Ruim een derde daarvan, 2,4 miljoen, is in handen van van de woningcorporaties. Soms hebben ze zelfs hele buurten in hun bezit. Daarmee zijn zij een invloedrijke en kapitaalkrachtige partij in de Nederlandse ruimtelijke ordening.

In drie van de acht oplossingen op de Ruimtelijke Agenda worden de corporaties rechtstreeks aangesproken. Zij moeten huurders een deel van hun woning laten kopen, om zo de kloof tussen huurders en kopers te slechten, en de vastgelopen woningmarkt vlot te trekken. Zij moeten bewoners van achterstandswijken aanmoedigen verantwoordelijkheid te nemen voor hun wijk. En zij moeten er samen met gemeenten voor zorgen dat de allochtone middenklasse voor de stad behouden blijft.

Willem van Leeuwen, voorzitter van Aedes, de vereniging van woningcorporaties, en Marco Pastors, ex-wethouder ruimtelijke ordening van Rotterdam, bespreken aan de hand van de drie oplossingen de positie van de corporaties. Moeten zij zich inderdaad hiermee bezig houden?

Leon Bobbe, directeur van het Hilversumse Dudok Wonen, wil de kloof tussen huurders en kopers slechten door huurders een deel van hun woning te laten kopen. Het andere deel blijft dan van de corporatie. Met die zogenoemde Sociale Koop maken de corporaties hun kapitaal te gelde en kunnen mensen die normaal nooit zouden kopen wel die stap in hun wooncarrière zetten. Goed plan?

Van Leeuwen: ‘Dit valt in de categorie kunst- en vliegwerk waarmee de corporaties proberen mensen toch aan een fatsoenlijke koopwoning te helpen, ondanks een vast zittende woningmarkt. Sociale Koop is een tussenvorm. Net als bijvoorbeeld Koopgarant, waarbij corporaties onder voorwaarden en met terugkoopgarantie woningen verkopen aan zittende huurders of starters. Deze week heeft de honderdste corporatie zijn medewerking toegezegd. Er zijn nu vijftigduizend woningen beschikbaar voor een koopgarantconstructie.

‘Maar het echte probleem is de overheid. Die intervenieert met meer dan tien instrumenten in de woningmarkt en dat doen ze zo ontzettend slecht dat die helemaal op slot zit. De politici hadden de sleutel in handen, maar die hebben ze in de Hofvijfer geflikkerd.’

Pastors: ‘De corporaties hebben toch echt ook hun eigen verantwoordelijkheid. Van Leeuwen praat over vijftigduizend woningen in koopgarant. Er zijn in Nederland 2,4 miljoen sociale huurwoningen. Dat Koopgarant staat voor minder dan 2 procent.’

Van Leeuwen: ‘Natuurlijk kan het meer.’

Pastors: ‘800 procent meer.’

Van Leeuwen: ‘We komen uit een decennialange traditie van verzorgen en verzekeren, waarin we alles voor mensen regelden. Het idee dat corporaties hun woningen zouden verkopen, was toen vloeken in de kerk. Dat verandert nu snel.

‘Ik ben het helemaal met Pastors eens dat het tempo omhoog moet, want er zijn veel mensen die veel beter in een eigen woning zouden kunnen wonen. Maar vraag je dit eens af: waarom krijgen wij vandaag alvast geen vijftigduizend telefoontjes van mensen die wel in Sociale Koop of Koopgarant willen stappen?’

Pastors: ‘Heb je er ook een antwoord op?’

Van Leeuwen: ‘Ik denk dat mensen daar zelf bewuste keuzes in maken. Die verander je niet zomaar. Waar ik je wel in tegemoet wil komen: de voorlichting zou beter kunnen. Niet alleen een advertentie zetten en een folder rondsturen, maar ook gewoon bij de mensen thuis aanbellen.’

Pastors: ‘Het is nog erger: veel corporaties maken mensen bang. Dan zeggen ze: de waarde kán ook weer dalen, hoor. Ze willen die huurwoningen helemaal niet verkopen, want ze verdienen er veel geld mee.’

Van Leeuwen: ‘Onzin.’

Pastors: ‘In Rotterdam zou bijna 70 procent van de mensen in corporatiewoningen hun woning kunnen kopen. De gemiddelde prijs is daar 120 duizend euro, precies het segment dat ontbreekt op de huidige woningmarkt.

‘Maar die corporaties willen niet verkopen, omdat ze er zo lekker aan verdienen. Vestia, de grootste corporatie, zegt dat ook expliciet: die mensen betalen op tijd, dus wij verkopen niet.’

Van Leeuwen: ‘Dat van die 70 procent klopt niet. Uit onderzoek bleek bijvoorbeeld dat veel van die mensen geregistreerd staan bij de BKR, als wanbetaler. Die kunnen dus geen hypotheek krijgen. En Vestia, dat is nou net een van de handvol corporaties die géén lid zijn van Aedes.’

Pastors: ‘Het probleem op de woningmarkt is dat we huurders arm houden in de huurwoningen omdat ze de stap naar de koopmarkt niet kunnen maken. Maar corporatiewoningen zijn vaak oudere woningen in slechtere wijken, dus die zouden aantrekkelijke prijzen hebben. Dat zou volgens mij echt die koopmarkt vlot trekken.’

Er wordt vaak gezegd: al dat geld van de corporaties zit vast in stenen en daarom kunnen ze niet zo ruim ondernemen.

Van Leeuwen: ‘Wie dat beweert, heeft het niet begrepen.’

Pastors: ‘Ik lees dat wel vaak in de krant hoor, corporatiedirecteuren die zeggen: ‘Wij zijn helemaal niet zo rijk, al ons geld zit in stenen.’ Of zijn die ook geen lid?’

Van Leeuwen: ‘Dat zeggen ze in reactie op bijvoorbeeld PvdA-Kamerlid Staf Depla. Die roept steevast dat het geld tegen de vensterbanken klotst. Dat wekt de suggestie dat we gewoon een zak met geld hebben liggen. Dat is onzin. Het zit allemaal in stenen, maar wij hebben nooit gezegd dat je dat er niet uit kunt halen.

‘Verder zijn er in veel buurten goede redenen om niet te veel woningen te willen verkopen.’

Pastors: ‘Als je over vijf jaar gaat slopen, ja. Maar als we tien jaar geleden kopende bewoners in die huizen hadden gezet, waren die wijken ook nooit zo afgegleden. Hoeveel verloederde wijken zijn er waar eigenaar-bewoners zitten? Dat zijn er niet veel.’

Van Leeuwen: ‘De allerslechtste woningen in de allerslechtste buurten van Rotterdam zijn particulier eigendom.’

Pastors: ‘Dat zijn particuliere verhúúrders, geen eigenaar/bewoners.’

Er staat ook een onderwerp van Douwe Rijtsma op de agenda. Die betoogt dat de (allochtone) middenklasse voor de stad behouden moet blijven. Corporaties moeten hen daartoe verleiden.

Pastors: ‘De meeste mensen die uit hun woning groeien, willen het liefst in de buurt blijven. Hun kinderen zitten daar op school en ze zijn eraan gewend. Maar die grotere woningen staan er vaak niet. Corporaties doen dat wel steeds beter, trouwens.’

Van Leeuwen: ‘Maar er zijn nog steeds veel wethouders die corporaties proberen te dwingen nog meer goedkope huurwoningen te bouwen. Terwijl er meer dan voldoende goedkope huurwoningen zijn in Nederland. We moeten als de donder zorgen dat mensen kunnen doorstromen van goedkope huur naar duurdere huur, naar een andere buurt of naar een goedkope koopwoning.’

Pastors: ‘Wij zijn het roerend eens. Met een woning aan de bovenkant maak je tien mensen gelukkig, want die kunnen allemaal een treetje omhoog. Met een woning aan de onderkant maak je één persoon gelukkig. Snel uitgerekend.’

Van Leeuwen: ‘Eén toevoeging: als in omliggende gemeenten niet wordt bijgebouwd voor de kwetsbare groepen, dan blijft de druk op de stad en op de zwakste wijken liggen. Die moeten dan, met de rug tegen de muur, toch maar weer goedkope woningen bijbouwen.’

Pastors: ‘Zorgen voor woningen voor kwetsbare groepen kost die omringende gemeenten wel geld. In Rotterdam hebben we dat voor een gedeelte gecompenseerd. Dat was een hoop heisa. Maar het is wel gelukt. Al zie je dat die omringende gemeenten ook altijd weer onder die afspraken proberen uit te komen. Maar het staat goed op papier.’

Van Leeuwen: ‘Pastors heeft geen compliment nodig, maar ik vind dit dus een goed voorbeeld van activistisch besturen. De boel op zijn kop zetten en doorbraken forceren. Dat vind ik een vorm van besturen en bestuurskracht die ik wel meer zou willen zien op lokaal niveau.’

De laatste oplossing, de op-een-na-beste volgens het panel van wijzen: woningcorporaties zouden bewoners meer moeten betrekken bij hun buurt. Ze leggen zelf een parkje aan of organiseren een schoonmaakdag voor de buurt.

Van Leeuwen: ‘Daar zijn we volop mee bezig. Het stikt van de voorbeelden van dingen die vijf jaar terug ondenkbaar waren en die corporaties nu gewoon doen. Om een voorbeeld te noemen: reken maar dat wij in die veertig wijken van Vogelaar de toegevoegde conciërge bij scholen gaan betalen. Dat gaat gewoon gebeuren.

‘Die conciërge wordt een soort jeugdherbergvader, die ook na school actief is; de hele dag met de kids in de weer. Want op zo’n school zitten ook de kinderen uit zo’n buurt.’

Pastors: ‘Maar het hangt allemaal af van de kwaliteit van de corporatiedirecteur die toevallig ergens zit. Met de corporaties ben je aan de goden overgeleverd. En de goden zijn de directeuren. Als je geluk hebt, zijn dat een paar goede goden en dan kan je heel veel voor elkaar krijgen. Als je pech hebt, krijg je hele lange discussies over wat nou precies hun taken zijn.’

Van Leeuwen: ‘We moeten dat wel even in zijn tijd plaatsen. We hebben een periode van heel snelle professionalisering achter de rug, sinds midden jaren negentig. Toen werden in een klap heel hoge eisen gesteld aan die organisaties, die opeens zichzelf staande moesten zien te houden. De generatie corporatiedirecteuren die dat voor elkaar heeft gebokst, verdient veel complimenten.

‘Maar nu de tweede professionalisering. Die houdt in dat je de samenleving weer naar binnen haalt in je organisaties. En professionals meer de ruimte geeft. Bij de eerste professionalisering zat de kennis bij de top en de staf, bij de tweede professionalisering zit de kennis in de wijk.

‘Soms pakken corporaties ook dingen op die eigenlijk het pakkie-an van de gemeente zijn. Maar weet wel dat we daar over een paar jaar weer mee kappen. Dus die anderen, die lopen te slabakken, krijgen wel een schop onder hun kont.’

Pastors: ‘De ondertoon is nu dat de corporaties zoveel goede dingen doen en dat als minister Bos van Financiën drie miljard bij ze weghaalt, zoals hij van plan is, alles omvalt. Nou, veel van die goede dingen vind ik een soort goedmaker voor omissies uit het verleden.’

Van Leeuwen. ‘Ik laat me, namens alle corporaties in Nederland, niet aanleunen dat wij iets goed te maken hebben.’

Pastors: ‘Me dunkt zeg! Hoe heb je dan kunnen toezien wat er zich in de achterstandswijken voltrok? Dat was júllie bezit, júllie hebben er jarenlang niet naar omgekeken. Oók jullie niet. En de bewoners die erover klaagden, heb je voor gek uitgemaakt. Hoe kun je dan zeggen dat je je daar niet verantwoordelijk voor voelt?’

Van Leeuwen: ‘Ik ga gewoon de zin afmaken die ik net begon. In de tijd waarover jij het hebt, was er een ding heel helder en rigide geregeld in deze wereld en dat was het woonruimtesysteem. Daarover hadden wij niets te vertellen. Dat waren allemaal verdeelsystemen waaraan politieke besluitvorming ten grondslag lag.’

Pastors: ‘Waar waren die corporatiedirecteuren toen? Die stonden met een geheven vingertje uit te leggen dat we er maar aan moesten wennen dat de wereld ging veranderen. En dat die klagende mensen in die wijken racisten waren.’

Van Leeuwen:‘Ik heb in het openbaar gezegd: de gele kaart die bij de verkiezingen van 2002 omhoog werd gehouden naar de politiek in Den Haag, was voor een deel verkeerd geadresseerd. Gemeenten en maatschappelijke ondernemingen, en daar horen de corporaties bij, hadden de meeste instrumenten in handen, waarmee ze al dat ongenoegen deels hadden kunnen voorkomen. Daar is de landelijke politiek op afgerekend en dat is niet helemaal terecht.’

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2023 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden