Analyse

Voorstel hypotheeklimiet komt te snel, eerst even uitblazen

Met afkeer is gereageerd op het advies de hypotheeklimiet verder te verlagen. Alleen het Centraal Planbureau geeft nuchtere argumenten waarom het niet hoeft.

Woningen voor starters op Funda. Sint Maarten (119.000 euro)

Als het aan de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB) ligt, mogen Nederlandse huizenkopers vanaf 2028 nog maar 90 procent van de koopsom lenen bij de bank (in plaats van 103 procent nu). Beide toezichthouders adviseerden het kabinet donderdag de hypotheeklimiet verder te verlagen. De maatregel moet banken en huiseigenaren beter beschermen tegen de gevolgen van nieuwe huizenprijsdalingen. Ook zou de Nederlandse economie er een stuk stabieler van worden.

De Tweede Kamer zette dit advies na ontvangst onmiddellijk bij het grof vuil. Geen fractie was bereid het te steunen. De eensgezinde afwijzing van de parlementariërs werd in de meeste gevallen niet onderbouwd met een doorwrochte analyse van de door Knot cum suis aangedragen argumenten. De breed gedeelde afkeer lijkt voornamelijk voort te komen uit een post-crisisgevoel: na vijf, zes jaar van bezuinigen en hervormen lijkt de Tweede Kamer het gesaneer zat. Op zo'n psychologisch uitblaasmoment krijgen voorstellen die de woningmarkt een nieuwe tik geven weinig handen op elkaar, ongeacht de argumentatie die erachter steekt.

Nuchtere afweging

Er is één partij die wel een nuchtere afweging heeft gemaakt van de argumenten die DNB en AFM aandragen. Dat is het Centraal Planbureau (CPB). Opmerkelijk genoeg komt het CPB op basis van min of meer dezelfde gegevens en berekeningen tot de tegenovergestelde conclusie. Op basis van een eigen analyse raadt het CPB de verdere verlaging van de loan-tovalue-limiet (ltv) van 100 naar 90 procent juist af. Het CPB schijnt achter de schermen stevige discussies met AFM en DNB te hebben gevoerd over het uit te brengen advies, maar verloor die strijd.

Wie heeft gelijk? Het antwoord is grotendeels subjectief. Het hangt af van de inschatting van onzekerheden en risico's en van welk argument je het zwaarste weegt. Het eerste meningsverschil betreft de potentiële ernst van de restschuldenproblematiek als de ltv niet verder wordt verlaagd dan 100 procent. Dat gaat over het risico dat grote groepen huizenbezitters na een huizenprijsdaling komen vast te zitten in hun woning, omdat die minder waard is geworden dan de hypotheek die erop rust.

Heiloo (169.000 euro)

Restschuld

Als deze huiseigenaren willen verhuizen, moeten ze behalve hun nieuwe woning ook een restschuld financieren. De Nederlandse huizenprijzen zijn tussen 2008 en 2013 ongeveer 20 procent gedaald. Daardoor is maar liefst eenderde van de bestaande huiseigenaren 'onder water' komen te staan. Het FSC meent dat deze onderwaterproblematiek een zeer zware wissel heeft getrokken op de Nederlandse economie. Restschulden belemmeren het aantal verhuizingen en leiden ertoe dat huiseigenaren meer gaan sparen (voor de aflossing) en minder gaan uitgeven.

Daarom moet het risico op onderwaarde in de toekomst sterk worden ingedamd, aldus het FSC. Als huizenkopers nog maar 90 procent van de koopsom kunnen lenen, kunnen de huizenprijzen 10 procent dalen voordat ze tegen een restschuld aanlopen. Bij een ltv-limiet van 100 procent ontstaat daarentegen meteen onderwaarde na een prijsdaling.

Het CPB schat het negatieve effect van restschulden op de economie veel lager in. Bovendien wijst het Planbureau erop dat het risico al sterk is verminderd doordat nieuwe huizenkopers sinds 2013 annuïtair moeten aflossen om aanspraak te kunnen maken op hypotheekrenteaftrek. Een starter die in 2018 een huis koopt en 100 procent van de koopsom leent, heeft na vijf jaar al 10 procent van de lening afgelost en zit dan op een ltv van 90 procent.

Spijkenisse (139.500 euro)

Minder betalingsproblemen

De aanscherping van de inkomensnormen garandeert bovendien dat huiseigenaren in een toekomstige huizenmarktcrisis minder snel in de betalingsproblemen komen en gedwongen moeten verhuizen. Een restschuld manifesteert zich pas na verkoop van de woning. Het CPB vindt dat het restschuldenrisico daarmee genoeg is ingedamd. Het FSC stelt daar tegenover dat bij een ltv-limiet van 100 procent en annuïtair aflossen nog bijna de helft van de jonge huiseigenaren onder water komt te staan en vindt dat percentage te hoog.

Het FSC maakt zich ook drukker dan het CPB over de risico's die hoge hypotheken opleveren voor banken. DNB wijst erop dat Nederlandse banken in 2011 moeite hadden hun hypotheekportefeuilles te financieren. Ze moeten relatief veel lenen van (buitenlandse) investeerders, omdat ze te weinig spaargeld aantrekken. Die investeerders werden na het Amerikaanse hypothekendebacle van 2008 ineens heel zenuwachtig van de internationaal gezien zeer hoge Nederlandse huizenleningen.

In het buitenland zijn ltv's van 80 procent meer de norm. Daarbij vergeleken zijn hypotheken van 100 procent ltv nog steeds hoog, constateert het FSC. Bij een nieuwe crisis zouden de Nederlandse banken daarom opnieuw in de problemen kunnen komen. Het CPB schat dit risico veel lager in, omdat het aantal wanbetalingen op Nederlandse hypotheken steeds laag is gebleven.

Woningen voor starters op Funda. Utrecht (154.000 euro)

Geen harde limiet bij de buurlanden

- De gemiddelde loan-to-value bij afsluiting van de hypotheek lag in Nederland in 2012 op 101 procent. Dat is in vergelijking met andere landen extreem hoog. Toch kennen veel andere landen helemaal geen harde ltv-limiet, zoals Nederland. De hypotheken blijven daar door andere factoren binnen de perken.

- In Duitsland ligt dat gemiddelde rond de 70 procent. Het buurland kent echter geen wettelijke ltv-limiet, zoals Nederland. In de praktijk wordt het gemiddelde daar beperkt door een conservatieve leencultuur en het wettelijk verbod op goedkope financiering van hypotheken van meer dan 60 procent ltv. Duitsers voelen ook minder noodzaak te kopen, omdat de huurmarkt in Duitsland veel beter functioneert dan in Nederland. Er zijn voldoende betaalbare huurwoningen voorradig. Daardoor is er minder vraag naar koopwoningen, stijgen de prijzen minder hard en hebben huizenkopers geen hoge hypotheek nodig. Verder kent Duitsland het fenomeen bouwsparen: voor jonge Duitsers is het normaal om een paar jaar geld opzij te zetten voor de aanbetaling van het eerste huis. De banken hebben daar speciale spaarproducten voor.

- Het Verenigd Koninkrijk kent geen ltv-limiet en pas sinds 2014 een inkomensnorm voor hypotheken (loan-to-income, lti). Toch ligt de gemiddelde ltv bij afsluiten daar veel lager dan in Nederland, op 75 procent. Voor de kredietcrisis kwamen hypotheken van 125 procent ltv ook in Groot-Brittannië geregeld voor, maar de Britse banken hebben de kredietkraan sindsdien verder dichtgedraaid dan in Nederland (waarschijnlijk omdat het aantal gedwongen verkopen in het Verenigd Koninkrijk veel harder steeg dan hier).

- In Frankrijk ligt de gemiddelde ltv van hypotheken bij 79 procent, ondanks de afwezigheid van een harde ltv- of lti-limiet. Banken vinden het daar te riskant om meer dan 100 procent van de woningwaarde uit te lenen. In Nederland vormt de NHG-garantie een belangrijke prikkel voor banken om hoge hypotheken te verstrekken, omdat de NHG het verliesrisico van banken overneemt. En dan is er nog de fiscale renteaftrek.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden