ColumnFrank Kalshoven

Voor een betere woningmarkt moet de fiscale rommelzolder worden opgeruimd

null Beeld

Jongeren op de woningmarkt, werd deze week duidelijk, hebben de afschaffing van de overdrachtsbelasting gebruikt om in het eerste kwartaal van dit jaar nóg hogere prijzen te bieden op de toch al overspannen koopmarkt. Het kabinetscadeau voor starters is zo, via de werking van de woningmarkt, omgetoverd in een bonus voor de verkopende eigenaren.

Was dit de intentie van het kabinet? Nee, dat wilde die arme koopstarters helpen die zo moeilijk aan een huis komen. Was het niettemin het voorspelbare gevolg? Dat dan weer wel. De verlaging naar nul procent van de overdrachtsbelasting voor 35-minners is een klassiek voorbeeld van stom beleid. Iets chiquer geformuleerd is het beleid effectief noch efficiënt.

Deze kwalificatie geldt niet alleen voor het lapmiddeltje van de verlaagde overdrachtsbelasting – het is goedbeschouwd een rake typering van het hele fiscale beleid rond de eigen woning. Het Centraal Planbureau zette hier (in andere bewoordingen) deze week nog eens de schijnwerpers op in een publicatie getiteld De vermogensopbouw bezien vanuit de levensloop.

Het gemiddelde vermogen van Nederlandse huishoudens is groot, maar we zitten krap bij kas. Een gemiddeld huishouden had in 2018 een pensioenpot van 187 duizend euro, een woningwaarde van 240 duizend euro, financieel vermogen ter waarde van 129 duizend euro en een hypotheekschuld van een kleine ton. Dus: het gemiddelde huishouden had een netto vermogen (bezittingen minus schulden) van 457 duizend euro. Uiteraard is dit gemiddelde scheef verdeeld, onder meer tussen eigenaren en huurders, maar ook naar bijvoorbeeld leeftijd en inkomen.

Krap bij kas? Ja, want zo’n beetje de helft van de huishoudens heeft minder dan 10 duizend euro financieel vermogen. ‘Voor alle typen huishoudens geldt dat ze gemiddeld genomen te weinig liquide vermogen aanhouden om schokken te kunnen opvangen.’ Schokken? Denk aan werkloos raken (werknemers), of je omzet zien verdampen (zzp’ers) of een echtscheiding.

Veel huishoudens hebben dus wél vermogen, maar geen geld. Hun vermogen zit vast in hun pensioenpot en hun eigen huis. Het vermogen is, zoals dat zo mooi heet, ‘beklemd’. En van beklemd vermogen kun je geen boodschappen doen. Daarom, analyseren de CPB-onderzoekers ook, moeten Nederlandse huishoudens in geval van financiële rampspoed relatief snel hun consumptie verlagen.

Bakstenen

Hoe komen we aan dat beklemde vermogen? Pensioensparen is voor veel werkenden verplicht. Negen op de tien werknemers doet (verplicht) mee. Maar we concentreren ons op het eigen huis. Waarom zit ons geld vast in bakstenen? Omdat het fiscaal zo aantrekkelijk is, daarom.

De ene fiscale component is de hypotheekrenteaftrek die de verschuldigde inkomstenbelasting verlaagt. Sinds 2013 geldt hierbij de eis dat de hypotheekschuld in 30 jaar stap voor stap volledig wordt afgelost. Het voordeel (de aftrek) geldt dus alleen als mensen tegelijkertijd sparen (de aflossing). Natuurlijk sparen mensen dan liever in de vorm van in bakstenen beklemd vermogen dan in de vorm van spaargeld waarmee ze klappen kunnen opvangen.

De andere fiscale component krijgt doorgaans minder aandacht. Het (beklemde) vermogen in de eigen woning wordt niet belast in box 3, de vermogensbox. Twee ton spaargeld? Dan moet een huishouden vermogensbelasting betalen. Twee ton overwaarde op de eigen woning? Geen cent.

Een betere woningmarkt (óók met toegang voor starters)? Die begint met het opruimen van de fiscale rommelzolder. Het CPB zegt het zo: ‘Alle vormen van particulier vermogen zouden fiscaal gelijk behandeld kunnen worden.’ Kunnen? Maak daar maar moeten van.

Frank Kalshoven is directeur van De Argumentenfabriek. Reageren? Email: frank@argumentenfabriek.nl.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden