Vastgoedbank FGH dacht te lang dat crisis wel meeviel

Als grote klanten een voor een failliet gaan, verdampt 10 jaar aan winst bij Rabo-dochter FGH. Wat ging er mis?

FGH Bank stak 56 miljoen euro in een kantoorgebouw in Amsterdam Zuidoost. Royal Bank of Scotland heeft het pand inmiddels verlaten. Beeld Guus Dubbelman / de Volkskrant

Ger Visser is een bejubeld vastgoedman, als hij in het najaar van 2010 een stukje inlevert voor het jubileum van de FGH Bank. Het dochterbedrijf van de Rabobank bestaat 120 jaar en geeft een fijn boek uit vol mooie plaatjes van glimmende gebouwen, historische overzichten en praatjes met klanten en medewerkers. 'Je kunt in deze branche gewoonweg niet om FGH Bank heen - en je moet dat ook niet willen', schrijft Visser, een van de grootste klanten.

Nu, vijf jaar later, staat het jubileumboek vooral symbool voor hoe genadeloos de economische crisis heeft huisgehouden in het vastgoed. Visser is failliet, zijn bedrijf Eurocommerce kapot en er hangt hem een strafzaak wegens oplichting boven het hoofd. Ook andere ondernemers uit het boek gingen ten onder. Importeur Frits Hessing van pronkauto's als Rolls-Royce en Ferrari bouwde met geld van FGH een showroom in een geluidswal langs de A2. Toen de autoverkopen instortten, ging hij failliet.

Met al die klanten die de afgelopen jaren omvielen, raakte FGH ook in de problemen. De winstcijfers uit het jubileumboek zijn voorbij. Over 2013 maakte de vastgoedtak van de bank een gigantisch verlies van 817 miljoen euro. Daarmee werd in één klap de winst van de tien voorgaande jaren weggevaagd. Vandaag maakt de Rabobank haar resultaten over 2014 bekend. De verwachting is dat de vastgoedtak opnieuw verlies leed.

Een paar weken geleden besloot de Rabobank radicaal in te grijpen. Dochterbedrijf FGH werd opgedoekt. Geïntegreerd in 'One Rabobank', stelde het persbericht, om klanten 'een zo goed mogelijke dienstverlening te bieden'. Maar betrokkenen vertalen het zo: Rabobank gaat eindelijk serieus de boel opruimen en de vastgoedverliezen nemen.

Daarmee verdwijnt het bedrijf dat in 1890 werd opgericht als Friesch Groningse Hypotheekbank en zich richtte op het verstrekken van leningen aan boeren. Rabobank kocht FGH in 2003 voor circa 415 miljoen euro van de Duitse HypoVereinsbank. De bank werd met de overname een serieuze financier van commercieel vastgoed in Nederland. Onder leiding van directeur Peter Keur groeide de kredietportefeuille van FGH in de jaren daarna keihard. In 2003 had het bedrijf 5,2 miljard euro aan kredieten uitstaan, in 2013 19,4 miljard.

Wat onstuimige groei voor problemen kan veroorzaken, is bekend. SNS Reaal ging er aan ten onder. De vastgoedtak van die bank en verzekeraar wilde van 2006 graag groeien en verstrekte daarom gemakkelijk kredieten. Daar kwamen snelle jongens op af met megalomane plannen. Toen de crisis uitbrak, leverde dat aanhoudende verliezen op, waarna SNS Reaal begin 2013 werd genationaliseerd.

Beeld de Volkskrant

De situatie bij FGH is wel iets anders, zegt vastgoedondernemer Rudy Stroink, wiens bedrijf TCN in 2012 failliet ging. 'Bij FGH zat meer kennis. En ze waren wel iets kritischer dan SNS.' Maar, zegt een voormalig FGH-medewerker, in de jaren voor de crisis zijn we hard gegroeid. Veel van de klanten die SNS in de problemen brachten, zaten ook bij FGH. 'Daarmee hebben we ook veel risico binnengehaald.'

Maar het grootste probleem is volgens de voormalig FGH-medewerker dat het bedrijf te lang dacht dat het wel goed zou komen. Dat de crisis in 2010 op zijn hoogtepunt was. Tot 2011 bleef FGH groeien en geld uitlenen om vastgoedprojecten te financieren. Pas dat jaar drong door dat de vastgoedmarkt echt dood was.

FGH kon de problemen lang negeren, vertelt een betrokken bankier. 'FGH presenteert nooit een eigen jaarrekening. De verliezen werden weggepoetst in de grote balans van de Rabobank.' FGH had in 2010 de verliezen moeten nemen, zegt Stroink. 'Daarna kwam de eurocrisis nog over de financiële crisis heen. Nu zijn sommige kantoren bijna minder waard dan de grond waarop ze staan.'

Daarom wil de Rabobank met het opheffen van FGH laten zien dat ze nu echt ingrijpen, zeggen betrokkenen. Het meest recente slachtoffer van deze dadendrang is ondernemer Marcel Boekhoorn, onder meer eigenaar van Ouwehands Dierenpark. In 2009 en 2010 kocht hij met een FGH-lening van rond de 730 miljoen euro een pakket vastgoed. Eind vorig jaar verkocht de Rabobank deze lening met een verlies van circa 280 miljoen euro aan een buitenlandse investeerder, bevestigen betrokkenen.

Rabobank heeft vanaf de aankoop tot het opheffen van FGH met de vastgoedbank een economische cyclus doorlopen. Van opkomst en ondergang, grote winsten, dikke verliezen en onbetrouwbaar gebleken klanten.

Hét symbool hiervan staat aan de Paasheuvelweg in Amsterdam Zuidoost. Het is een leeg, glimmend kantoorgebouw, begin vorig jaar in de steek gelaten door de Royal Bank of Scotland. Het pand is eigendom van circa 2.000 Duitse particuliere beleggers, die in 2004 minimaal 10 duizend euro staken in het zogeheten Holland Fonds 52 van het Duitse vastgoedbedrijf Wölbern Invest. De 55 miljoen die zij inlegden was niet genoeg voor de koopprijs van 111 miljoen euro. De rest leende het fonds bij FGH. Holland Fonds 52 kocht het gebouw en de Duitse beleggers werden de trotse bezitters van een pand in Amsterdam Zuidoost.

FGH leende ook geld aan andere fondsen van het Duitse bedrijf, in totaal circa 270 miljoen euro, waarmee door heel Nederland kantoorpanden werden gekocht. Het idee was simpel. De particuliere beleggers zouden jaarlijks een rente van zo'n 7,5 procent van hun inleg krijgen, betaald uit de huurinkomsten van het pand. Na tien jaar zou het pand worden verkocht. Met winst, zodat iedereen zijn geld weer terug zou krijgen. Want vastgoed, dat kon alleen maar in waarde stijgen.

Toen kwam de crisis. Bedrijven gingen failliet en lieten lege kantoren achter. Andere bedrijven bleven overeind, maar werden kleiner en hadden minder kantoorruimte nodig. Gevolg? Nog meer leegstand. Daardoor daalden de huurprijzen. Want huurders konden ineens onderhandelen over de prijzen als hun huurcontract bijna afliep. En daardoor daalde de waarde van het vastgoed, zoals het kantoorpand aan de Paasheuvelweg.

De Duitse vastgoedfondsen verkeren daardoor in financiële problemen en kunnen de rente en aflossing niet meer aan FGH voldoen. De fondsen hebben ook geen geld in kas om nieuwe huurders te trekken of de panden aantrekkelijker te maken. Dat komt onder meer doordat de directeur en eigenaar Heinrich Schülte van Wölbern Invest volgens de Duitse justitie 147 miljoen euro uit de vastgoedfondsen zou hebben weggesluisd. De strafzaak tegen hem loopt nog.


Rabobank probeert nu om deze leningen aan de Duitse vastgoedfondsen te verkopen, vertelt een betrokken makelaar. 'Met een fikse korting uiteraard.' Want als de prijs maar laag genoeg is, zijn er altijd kopers. 'Als ik nu 50 miljoen zou hebben, zou ik ook vastgoed kopen', zegt een voormalig FGH-medewerker. 'Nu worden de miljonairs van morgen geboren.'

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden