Uw huis is veel minder waard dan u denkt

De NVM heeft vandaag bekendgemaakt dat de huizenprijzen in 2011 met 4,1 procent zijn gedaald. Dat klopt niet helemaal. Vier factoren waarom de officiële statistieken de werkelijke waarde van huizen niet goed weerspiegelen.

Beeld anp

Wat niet verkocht wordt, telt niet mee
Op huizensite Funda worden alle huizen die meer dan een half jaar te koop staan geplaatst in de categorie '6+ maanden te koop'. Maar die '+' betreft steeds vaker enkele jaren, veel huizen raken maar niet verkocht. De vraagprijs is in die periode doorgaans al meerdere keren aangepast. Een huis van drie ton dat met tienduizenden euro's wordt afgeprijsd, is geen uitzondering. Villa's en grachtenpanden die rond een miljoen te koop stonden, gaan zomaar met twee ton in prijs omlaag.

Het zijn deze vraagprijsdalingen die het vermoeden voeden dat de percentages van NVM en CBS als te laag worden geschat. Het probleem is hier dat veel van de huizen met de sticker 'sterk in prijs verlaagd' helemaal niet verkocht worden. En voor de wetenschap geldt: geen transactie, geen prijs.

De minst populaire woningen spelen in de statistieken dus amper een rol. De gemiddelde huizenprijs wordt grotendeels bepaald door de populairste woningen op de markt. Mooie gezinswoningen in een goede staat die op gunstige plekken liggen, bij grote steden of in populaire wijken.

De prijsdruk op de impopulaire woningen is intussen zo groot, dat veel mensen die hun huis maar niet verkopen het uiteindelijk van de markt afhalen, zegt hoogleraar woningmarkt Johan Conijn (UvA). 'Verkopers hebben een minimale prijs waarvoor zij het huis kunnen verkopen. Is er voor die prijs geen koper te vinden, dan zullen ze erin moeten blijven wonen.'

Op de veiling dalen de prijzen veel harder
Een mooie indicatie voor de waardeontwikkeling van huizen is het bedrag dat het op de veiling opbrengt. Daar worden alle huizen onder de hamer gebracht die met spoed verkocht móéten worden. De veiling is altijd al relatief goedkoper, omdat de prijs er wordt bepaald door een select gezelschap van professionele handelaren. Maar het afgelopen jaar is het verschil nog veel groter geworden.

'Een jaar geleden werd een goed onderhouden woonhuis in een populaire buurt nog geveild voor 60 tot 70 procent van de prijs waarvoor vergelijkbare woningen in de buurt te koop stonden. Nu ligt dat rond de 40 procent', weet Jan Bruin. Bruin was jarenlang bij diverse banken belast met de analyse van woningprijzen. Uit persoonlijke fascinatie registreert hij nu nauwgezet de prijsontwikkeling op veilingen in zijn woonplaats Drachten en zijn voormalige woonplaats Breda.

Dat is een schokkend cijfer, vindt de Delftse hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer. Het is volgens hem veelzeggend voor de waarde van vergelijkbare woningen die met een bordje in de tuin al maanden wachten op een koper. 'Die ligt waarschijnlijk dus ver onder de vraagprijs.'

Het aanbod stijgt sterk
Terwijl de prijzen in Nederland officieel rustig dalen, neemt het aanbod van koopwoningen juist explosief toe. Bij de NVM-makelaars was het aanbod in het derde kwartaal van 2011 al opgelopen tot 160 duizend, een toename van 18 procent ten opzichte van het jaar ervoor. In totaal staan er in Nederland nu meer dan 220 duizend woningen te koop, bijna twee keer het aantal dat er het afgelopen jaar naar een nieuwe eigenaar is gegaan.

De onbalans tussen vraag en aanbod bewijst dat de markt nog lang niet op een evenwichtsniveau zit. Pas als een evenwicht nadert, kunnen prijzen weer stijgen, stelt hoogleraar Boelhouwer. 'Nu is het zo dat een daling van de huizenprijs nieuwe dalingen uitlokt. Mensen durven niet te kopen, omdat ze vrezen dat ze vast komen te zitten in hun huis. Doordat niemand durft te kopen, gaan de prijzen nog verder dalen.'

Lenen wordt steeds moeilijker
Het bedrag dat mensen kunnen lenen om een huis te lenen, is de belangrijkste voorspeller voor de woningprijs. Die hypotheekregels zijn de afgelopen jaren aanzienlijk strenger geworden. Banken mogen minder krediet verstrekken en huizenkopers moeten minimaal 50 procent van hun hypotheek aflossen. Het zijn maatregelen die zwaar drukken op het maximale bedrag dat iemand voor een huis kan betalen. Daardoor dalen dus de huizenprijzen.

De komende jaren zet die trend door. Als gevolg van de bezuinigingen en stijgende zorgkosten kunnen Nederlanders relatief steeds minder uitgeven aan woonlasten. Jaar op jaar worden de leenregels daarom aangescherpt. Intussen dringen toezichthouders zoals Klaas Knot van De Nederlandsche Bank er op aan dat woningbezitters hun volledige hypotheek aflossen en minder dan de waarde van het huis mogen lenen.

Lees het hele artikel vandaag in de Volkskrant.



Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 de Persgroep Nederland B.V. - alle rechten voorbehouden