Toezichthouder vreest gedwongen huizenverkopen voor mensen met aflossingsvrije hypotheken

De Autoriteit Financiële Markten onderzoekt hoe de miljoenen huiseigenaren met (deels) aflossingsvrije hypotheken tot aflossen te bewegen zijn, om straks problemen te voorkomen.

De koopwoningen in de wijk Peelo in Assen werden in de jaren tachtig gebouwd, net toen de aflossingsvrije hypotheek in zwang raakte. Beeld Harry Cock

Huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek moeten in actie komen om problemen in de toekomst te voorkomen. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) en twee hypotheekverstrekkers voeren experimenten uit om te achterhalen hoe ze mogelijke probleemgevallen kunnen bewegen tot bijvoorbeeld extra aflossen.

Toen de toezichthouder bijna een jaar geleden zijn expertisecentrum Gedragswetenschappen oprichtte, was de aanpak van aflossingsvrije hypotheken de eerste prioriteit. Miljoenen Nederlanders hebben een hypotheek die geheel of deels aflossingsvrij is. De AFM vreest dat een groot aantal van die huiseigenaren na dertig jaar, als de renteaftrek vervalt, de woonlasten niet meer kan opbrengen en onder dwang hun huis moet verkopen.

Alleen rente

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt de huiseigenaar alleen rente over het voor de aankoop van zijn huis geleende geld. Hij lost die schuld zelf niet af. Althans, niet gedurende de looptijd. Aan het einde van de looptijd van de lening, meestal dertig jaar, moet de huizenbezitter de schuld van doorgaans meer dan een ton alsnog in één keer aflossen. Dat kunnen niet alle huiseigenaren opbrengen.

Bovendien vervalt de hypotheekrenteaftrek voor veel huizenkopers net tegen de tijd dat ze met pensioen gaan. Zij moeten dan plotseling de volledige hypotheekrente betalen, waardoor hun woonlasten sterk toenemen. En juist op dat moment daalt hun inkomen fors, omdat ze stoppen met werken. De eerste huizenbezitters krijgen hier in 2031 mee te maken - in 2001 werd de renteaftrek tot 30 jaar beperkt.

De AFM voorziet dat mensen met een aflossingsvrije hypotheek deze lastenverzwaring te laat zien aankomen en daardoor gedwongen hun woning moeten verkopen. De toezichthouder waarschuwt daar al langer voor, maar uit onderzoek blijkt steeds weer dat mensen vrij apathisch reageren op die waarschuwingen. Nu hoopt de toezichthouder met een aantal psychologische experimenten te ontdekken hoe die apathie doorbroken kan worden. Hiervoor werkt de AFM samen met ING en ABN Amro-dochter Florius.

In een van de proeven worden mensen die niet vrijwillig aflossen op hun aflossingsvrije hypotheek in contact gebracht met lotgenoten die dat wél doen. Misschien dat dit hen wakker schudt, denkt de AFM. Een andere proef moet duidelijk maken hoe banken en verzekeraars hun hypotheekklanten kunnen overhalen tot een gesprek met een financieel adviseur over hun naderende Titanic-moment. Het doel is dat de geselecteerde klanten snel beginnen met het periodiek aflossen van een deel van hun lening. Of dat ze extra vermogen opbouwen om de hypotheekschuld aan het eind van de looptijd te kunnen dempen. Na de zomer wil de AFM de resultaten van de experimenten bekendmaken.

De aflossingsvrije hypotheek bestaat sinds de jaren tachtig. Sindsdien won deze hypotheekvorm sterk aan populariteit. Ruim 2 miljoen van de ongeveer 4 miljoen huiseigenaren hebben een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek, bleek vorig jaar uit onderzoek van de Vereniging Eigen Huis. Volgens de AFM heeft ongeveer 30 procent van alle woningbezitters een volledig aflossingsvrije hypotheek.

Huizenprijzen

De redenen om voor aflossingsvrij te kiezen, zijn basaal. Wie alleen rente betaalt en geen geld kwijt is aan aflossing, heeft lagere maandlasten en houdt dus meer geld over. De lening afbetalen aan het eind van de rit zou dankzij de snelle stijging van de huizenprijzen geen probleem zijn, was de gedachte. Tegen die tijd was het huis immers veel meer waard dan de hypotheek. Bovendien zou de schuld in verhouding tot het inkomen in de loop der tijd flink dalen door de inflatie. Maar Nederland weet weer dat huizenprijzen ook kunnen dalen. En van inflatie is nauwelijks nog sprake.

Goed dat de AFM onderzoekt hoe huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek in beweging zijn te krijgen, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de Technische Universiteit Delft. Het is lastig om mensen voor dit onderwerp te interesseren, merkt Martin Hagedoorn op, productmanager van adviesorganisatie De Hypotheekshop. Wie na dertig jaar niet kan aflossen, zal een nieuwe hypotheek moeten afsluiten. Dat zal minder makkelijk gaan dan men denkt. Boelhouwer: 'De normen voor een lening waren vroeger veel ruimer dan nu. Het kan dus zijn dat je geen nieuwe hypotheek krijgt, ook al wil je kleiner gaan wonen.' Hagedoorn: 'Veel mensen gaan ervan uit dat de geldverstrekker de lening tegen die tijd wel zal verlengen. Onze ervaring is dat de banken in zo'n geval een volledig nieuwe hypotheek willen afsluiten, op basis van een nieuwe, strengere inkomenstoets. Soms verlengen ze met een jaar of tien, op voorwaarde dat de lening in die tijd stevig wordt afgebouwd. In het ergste geval zeggen ze: 'Verkoop die woning maar.''

Misschien valt het allemaal mee, zegt hoogleraar Boelhouwer. 'Als je je huis dertig jaar geleden hebt gekocht, zullen de woonlasten vaak niet zo zwaar meer wegen. Dan kun je wel wat hebben. Maar voor mensen die kochten op de top van de markt of hun hypotheek hebben verhoogd voor bijvoorbeeld consumptieve uitgaven of een verbouwing kan dat anders zijn.' De aflossingsvrije hypotheek verhogen om de overwaarde te verzilveren gebeurde veel in de jaren tachtig en negentig. Daardoor hebben vooral huiseigenaren die nu 50 jaar of ouder zijn soms nog een vrij hoge (aflossingsvrije) hypotheek, hoewel ze hun woning goedkoop hebben gekocht.

Hypotheekadviseur Hagedoorn: 'Hoe eerder je begint met aflossen, hoe meer tijd je hebt, dus hoe beperkter de stijging van de maandlasten. Een extra voordeel hebben mensen voor wie de rentevaste periode van hun lening binnenkort afloopt. De nieuwe rente zal lager zijn. Gebruik die besparing dan voor een maandelijkse aflossing. De maandlast blijft gelijk, maar de schuld daalt. En bedenk: een lagere hypotheek is niet alleen handig als je met pensioen gaat. Het is ook gunstig bij tegenslag, zoals werkloosheid.'

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@volkskrant.nl.