Schitterend kantoor, gebouwd voor leegstand

Achtergrond..

Amsterdam In Eindhoven werden het afgelopen jaar vier bedrijfspanden opgeleverd met een vloeroppervlak van meer dan 10.000 vierkante meter. Het lot van veel van dergelijk prestigieus vastgoed in Brabant: leegstand. Het aantal vierkante meters bedrijfsgebouw waarvoor in Eindhoven nog een gebruiker wordt gezocht, nam het afgelopen jaar toe met met 173 procent.

Het is een detail uit het jongste periodieke onderzoek naar de staat van de bedrijfsruimtemarkt door Dynamis, een organisatie van consultants in onroerend goed. Het rapport is een van de vele onderzoeken die wijzen op een verdieping van de vastgoedcrisis.

De oplevering van de panden in Eindhoven is een uitloper van de vastgoedhausse van het afgelopen decennium. Tot ver in 2010 zullen nieuwe bedrijfsgebouwen worden opgeleverd, zeggen experts. Tegelijkertijd is de vraag naar bedrijfsgebouwen en kantoren als gevolg van de economische malaise sterk afgenomen.

Bedrijven doen de deuren dicht, moeten bedrijfsruimte afstoten of verhuizen naar een kantoor met een lagere huur. Voor de eigenaren nemen daarmee de inkomsten sterk af. Nieuwbouw wordt leegstand, reeds verhuurde toplocaties brengen minder op, en meldt zich een nieuwe huurder, dan wordt deze beloond met steeds steviger incentives, als een nieuwe inrichting of een lange huurvrije periode.

De crisis maakt versneld duidelijk dat Nederland kampt met een structureel overschot aan commercieel vastgoed als kantoren en bedrijfsruimten, zegt Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering aan de Universiteit Maastricht. ‘In het commerciële vastgoed is sprake van een veel grotere crisis dan alleen de economische. Veel kantoren zullen nooit meer worden verhuurd, zelfs als de economie weer enorm zou gaan groeien. Ieder nieuw huurcontract gaat ten koste van een contract elders.’

Op de Nederlandse vastgoedmarkt ‘houdt men elkaar vast’, zegt Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedbeleggingen aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. ‘Veel beleggers zeggen: ‘als ik niet verkoop, daalt mijn bezit ook niet in waarde.’ De banken spelen daarbij een belangrijke rol. Zolang die uitstel van betaling bieden op hun vastgoedleningen, dan zullen die heel pijnlijke verkopen niet voorkomen. Je ziet ook heel weinig transacties op dit moment.’

Wordt een pand gedwongen verkocht, dan zal ook de bank moeten afschrijven op de waarde waarvoor het onderpand in de boeken staat, schetst Brounen de situatie. ‘Dat willen ze niet, dus draaien de banken de duimschroeven nog niet aan. Ze gaan liever op zoek naar andere oplossingen als betaling van rente of aflossing uitblijft.’

Het Nederlandse vastgoed is in twee jaar ongeveer een kwart in waarde gedaald, schat Brounen. Maar dat komt nog niet geheel tot uitdrukking in de boeken van vastgoedbeleggers en banken.

‘Trekt de economie weer wat aan, dan zal die waardedaling wellicht iets lager zijn. En dat lagere bedrag komt dan in boeken, hoopt men. Op zich is dat naïef. Maar misschien is het best een goede werkwijze, gezien de tekenen van economisch herstel. Dan is wel sprake van een flinke crisis, maar zal deze voor een lager bedrag in de boeken komen te staan.’

Partijen die de crisis zien als een goede kans hun vastgoedbezit uit te breiden, krijgen bij banken nul op het rekest, zo meldde bedrijfsmakelaar Jones Lang LaSalle onlangs. Dynamis-directeur Jaap van Rhijn beaamt dat. ‘Banken zijn terughoudend en dat werkt zeer verstarrend.’

Die stilstand staat nieuwe ontwikkelingen in het vastgoed in de weg, denkt Van Rhijn. ‘Het is de vraag wanneer een eigenaar beseft dat de kans op verhuur niet meer bestaat. Zolang hij zijn verlies niet wil accepteren, zal van sloop of herbestemming geen sprake zijn.’

Hoogleraar Eichholtz is niet rouwig om het wegvallen van de financieringsmogelijkheden. ‘Het is juist goed. We moeten stoppen met bouwen.’ Dat is Nico Rietdijk, directeur van de vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers NVB, niet met hem eens. ‘Blijf bouwen. Aan goede, nieuwe kantoren zal altijd behoefte zijn. Maar de tijd van steeds grotere projecten is voorbij.’

Zal de Nederlandse economie een zware klap krijgen als het vastgoed straks fors wordt afgeprijsd? Hoogleraar Eichholtz: ‘Bij banken en beleggers in vastgoed zal heel veel pijn worden geleden. Dat is zielig, maar voor de gehele Nederlandse economie zal het weinig effect hebben.’

Hoogleraar Brounen: ‘De gevolgen voor de economie als geheel zijn te overzien. Het raakt vooral een beperkt aantal beleggers. De ontwikkelingen op de woningmarkt zijn voor de Nederlandse economie van veel groter belang.’

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden