Shander Kooij loopt over het terrein in Amstelveen waar woningen moeten komen.

Reportage Landbouwgrond

Rijker worden van landbouwgrond: gaat het in Amstelveen wél lukken?

Shander Kooij loopt over het terrein in Amstelveen waar woningen moeten komen. Beeld raymond rutting

Ondanks de mooie verkooppraatjes is investeren in landbouwgrond doorgaans weggegooid geld. Maar in Amstelveen lijken beleggers eindelijk kans te maken op winst. Lukt het ditmaal wel?

Een paar jaar geleden kreeg Lammert Verhaar (77) uit Wassenaar 3.000 euro terug van de belasting. Dat gaat geen rente opleveren, dacht hij, met een blik op de ongekend lage rentestand. ‘Ongeveer op dat moment werd ik telefonisch benaderd door een bedrijf dat grond aanbiedt’, vertelt Verhaar. De gepensioneerde planoloog ging op het aanbod in: met het meevallertje van de fiscus kocht hij een stukje landbouwgrond ter grootte van zes vierkante meter in een uithoek van Amstelveen. Zijn lapje grond, klein als een postzegel op een kaart, is niet meer dan gras. Maar voor belegger Verhaar zit daar potentieel geld in.

Wie de kadastrale kaart van deze Amstelveense polder bekijkt, stuit op iets opmerkelijks. De landbouwgrond is opgeknipt in kleine percelen die elke logica doorkruisen. Hier lopen kadasterlijnen dwars door kassen met droogbloemen; daar is de polder opgehakt in flinterdunne sneetjes van honderden meters lang en slechts enkele breed. Wie de eigendomspapieren bestudeert, ontdekt een nóg grotere lappendeken. Zo maakt het stukje grond van Verhaar deel uit van een perceel ter grootte van een voetbalveld, dat hij samen met liefst 99 andere eigenaren bezit.

Niet alleen in Amstelveen doet dit zich voor. Op ruim honderdvijftig locaties in Nederland is landbouwgrond op papier extreem versplinterd. Het is het werk van speculerende bedrijven. Zij kopen grond van boeren, knippen die op in kleine kavels en verkopen deze aan beleggers voor een veelvoud van de prijs. De beleggers – vaak particulieren met wat spaargeld – gokken erop dat de gemeente het akkerland aanwijst voor industrie of woningbouw (kortom: een bestemmingswijziging), waardoor de waarde van de grond fors toeneemt.

Vaak weggegooid geld

Doorgaans is dit weggegooid geld, ondanks de veelbelovende verkooppraatjes van de vijftig grondaanbieders die in deze business zitten. ‘Ik ken geen enkel geval waarbij de beleggers winst hebben gemaakt’, zegt advocaat Martin Buitelaar, die tientallen investeerders bijstond die zich gedupeerd voelen. Maar in Amstelveen lijken de grondspeculanten eindelijk beet te hebben: op tafel liggen verregaande plannen om in de komende vijftien jaar een nieuwe woonwijk te bouwen.

Het brein achter deze opzet zit in een witleren stoel in zijn kantoor in Alkmaar. Aan de muur hangt Keith Haring, in de hoek staat een massagestoel. Shandar Kooij is directeur van Grondontwikkeling Nederland, het bedrijf dat de afgelopen jaren investeerde in de Amstelveense grond. Namens ruim zeshonderd eigenaren zit hij met de gemeente om tafel om woonwijk de Scheg van de grond krijgen.

Het zou voor het eerst zijn dat particuliere grondbeleggers iets terugzien van hun geld, weet ook Kooij. ‘In twintig jaar tijd hebben grondinvesteringen nooit rendement opgeleverd. Dat is jammer, want het had echt veel eerder gekund.’ Ook hij deed vroeger wat andere grondaanbieders al jaren doen: hij kocht en verkocht landbouwgrond waar gemeenten (vage) plannetjes voor hadden gemaakt en wachtte af of er wat gebeurde. ‘Dat werkt dus niet. Je moet aan de kar trekken om te zorgen dat de bouwplannen ook echt gerealiseerd worden.’

Andere boeg

Dus gooide Kooij het over een andere boeg. Behalve grondhandelaar is zijn bedrijf óók projectontwikkelaar. ‘Met het geld dat we bij de beleggers hebben opgehaald, financieren we de bouw van de woonwijk. Zo neemt de grondwaarde fors toe en maken de beleggers daadwerkelijk rendement.’ Hij nam specialisten in dienst (‘wij zijn het enige grondbedrijf met een planoloog’) en sloeg de handen ineen met het gerenommeerde adviesbureau Arcadis.

Die formule gaat zich uitbetalen, verzekert Kooij. ‘Zodra we samen met de gemeente de anterieure fase hebben voltooid, maken de beleggers rendement.’ Dan koopt zijn bedrijf de lapjes grond terug van de honderden investeerders tegen winst – de koopaktes zijn al getekend. Dit kan al over enkele maanden het geval zijn, nog vóór de bestemmingswijziging een feit is. Hoeveel de beleggers gaan cashen, wil Kooij niet zeggen. ‘Maar de grondwaarde is inmiddels verdrievoudigd naar bijna 27 miljoen euro’, glimlacht hij. Zelf gaat zijn bedrijf pas echt binnenlopen als de bouw van de woonwijk is voltooid en de luxe huizen zijn verkocht.

Alles wijst erop dat de nieuwe woonwijk er komt. ‘We zijn in de afrondende fase van het haalbaarheidsonderzoek’, zegt een medewerker van de gemeente Amstelveen. Het project moet daarna nog de nodige bureaucratische stappen doorlopen (zoals de definitieve goedkeuring van de gemeenteraad voor de bestemmingswijziging en de bijbehorende bezwaarprocedure) voordat de bouw kan beginnen, maar de particuliere beleggers hebben hun winst dan allang opgestreken.

 Waarschuwing AFM

Tien jaar geleden waarschuwde de Autoriteit Financiële Markten (AFM) al voor grondspeculatie. Volgens de toezichthouder schetsen grondaanbieders vaak een onrealistisch beeld van de kans op rendement voor de belegger. Toch kunnen deze bedrijven min of meer hun gang gaan, omdat landbouwkavels pas onder toezicht van de AFM vallen als er sprake is van een beleggingsobject. Volgens de letter van de wet is dat niet het geval, omdat kopers (althans, op papier) zelf verantwoordelijk zijn voor het beheer van hun kavels. Een slimmigheidje, want de facto worden de kavels meestal wel als beleggingsobject verkocht. Het ministerie van Financiën werkt al een paar jaar aan een wetswijziging om beleggers beter te beschermen tegen aanbieders van dubieuze beleggingsobjecten.

‘Bouwen niet mogelijk’

Dat Grondontwikkeling en de gemeente samenwerken om een woonwijk te realiseren, is veelzeggend. Doorgaans zijn gemeenten weinig gecharmeerd van grondspeculatie, die soms roet in het eten van gemeenteplannen kan gooien. Neem Helmond, waar een akker met 86 eigenaren de aanleg van een nieuw woonwerkdistrict bemoeilijkt. Of Bergen op Zoom, waar een projectontwikkelaar van een bedrijventerrein in zijn maag zit met honderden eigenaren. In Oosthuizen plaatste de gemeente zelfs waarschuwingsborden langs een akker: ‘Bouw op deze percelen is niet mogelijk’. Ruim veertig particulieren hebben er kavels gekocht, soms voor tienduizenden euro’s.

Hoe het komt dat grondaanbieders meestal de plank misslaan, weet Kristian van de Laar, die voor adviesbureau Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling onderzoek deed naar kadastrale versplintering. ‘Vaak zijn stukken landbouwgrond door de gemeente ooit aangewezen als ‘zoekgebied’, maar gebeurt er uiteindelijk niets mee.’ Grondhandelaars laten zich dikwijls leiden door zulke toekomstplannen, hoe vrijblijvend die ook zijn. Bovendien kan speculatie haar eigen bedoelingen dwarsbomen, zegt Van de Laar. ‘Een gemeente kan afzien van een bouwlocatie juist omdat de grond door speculatie is versplinterd.’

Voorbeeld

Met het woningbouwproject de Scheg hoopt Kooij een broodnodig voorbeeld te stellen. Niet alleen de grondhandelssector snakt naar een succesverhaal, ook hijzelf. Vijf jaar geleden legde toezichthouder AFM hem een boete op van 75 duizend euro vanwege het aanbieden van grond als beleggingsobject zonder vergunning. ‘We zijn toen terecht teruggefloten’, erkent hij, ‘daar heb ik veel van geleerd. Ik ben deze markt ingestapt zonder kennis van de regelgeving – we deden wat andere jongens in de business ons vertelden. Tegenwoordig laat ik elke stap eerst toetsen door advocaten en experts.’

Of hij nu winst of geen winst maakt, belegger Verhaar uit Wassenaar zit niet zo in over zijn lapje polder in Amstelveen. ‘Mocht de grond niet verkocht worden, dan zou ik mij geen buil vallen.’ Eén ding had hij zich alleen niet gerealiseerd toen hij zijn investering deed: sinds zijn aankoop weten meer grondaanbieders hem te vinden. Zijn gegevens staan immers in het kadaster. Regelmatig rinkelt de telefoon – wéér een aanbod voor een aantrekkelijk stukje grond. Telkens bedankt hij er vriendelijk voor. ‘Men houdt vol.’

Werkwijze grondaanbieders

1. Gemeente wijst stuk landbouwgrond aan als mogelijke bouwlocatie voor in de toekomst.

2. Bedrijven kopen de agrarische grond op en splitsen deze in kleinere kavels.

3. De kavels verkopen ze voor een veelvoud van de prijs aan particuliere beleggers die telefonisch worden benaderd.

4. Afwachten. Als de gemeente gaat bouwen, moet ze onderhandelen met tientallen eigenaren. De grondaanbieder kan als hun vertegenwoordiger optreden.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@volkskrant.nl.