Met deze campagne worden huisbazen opnieuw opgevoed

Hoe beleg je netjes in een woning voor een probleemloze verhuur? Beleggersvereniging Vastgoed Belang begint een campagne om een nieuwe generatie kleine huisbazen de regels bij te brengen. 'Problemen kosten geld en dus rendement.'

'Problemen kosten geld en dus rendement.' Beeld Raymond Rutting / de Volksrant

De een kocht een paar appartementen van het geld van een erfenis, een ander verhuurt haar koophuis tijdelijk en overweegt dat te blijven doen, als appeltje voor de dorst. Deelnemers aan de cursus Introductie Vastgoedbeleggen van de vereniging van particuliere beleggers Vastgoed Belang (en vakblad Vastgoedjournaal en opleider FOI) hebben allemaal hun eigen reden om meer kennis te vergaren als beginnend belegger in een of meer huurwoningen.

Toen de erfgenaam zijn appartementen kocht, deed hij eigenlijk maar wat, vertelt hij in het leslokaal in het kantoor van Vastgoed Belang aan de ring van Amsterdam. 'Ik wil hier leren waarmee ik me eigenlijk bezighoud.' De verhuurster van haar eigen koophuis wil weten of die verhuur inderdaad een goede oudedagsvoorziening kan opleveren.

Juist voor deze onervaren huisbazen beginnen Vastgoed Belang, een vereniging van particuliere vastgoedbeleggers, en het ministerie van Binnenlandse Zaken dit najaar een voorlichtingscampagne. Belangrijkste doel van het ministerie is te voorkomen dat pandjesbazen overmatige huurprijzen rekenen, blijkt uit de brief hierover van minister Plasterk aan de Tweede Kamer.

Vastgoed Belang wil met de campagne vooral onkunde bij particuliere beleggers tegengaan, om zo beleggers én huurders te beschermen.

'Mensen denken: ach, ik koop een huisje voor mijn studerende kind en verhuur een paar kamers aan andere studenten', vertelt Co Koning, directeur van Vastgoed Belang. 'Vervolgens legt de gemeente een boete op wegens het zonder vergunning splitsen van een woning in onzelfstandige eenheden. Of iemand koopt een woning die wordt verhuurd voor 1.200 euro per maand. De huurder stapt vervolgens naar de Huurcommissie en dan blijkt dat de huur flink moet worden verlaagd. Wég rendement waarop verhuurder hoopte. En hij krijgt er een hoop vervelend gedoe voor terug.'

Veel regeltjes

Steeds meer particulieren kopen een tweede of derde woning als belegging, bleek onlangs uit onderzoek van de Volkskrant. In Maastricht werd vorig jaar bijna een op de vijf woningen door een particulier als beleggingspand aangekocht. Ook in Groningen, Amstelveen, Amsterdam, Enschede en Den Haag ging meer dan een op de tien verkochte woningen over in handen van een belegger. Van elke twintig Nederlandse huizen is er nu één eigendom van een (grotere of kleinere) particuliere investeerder.

Met name de kopers van een appartementje voor een studerend kind hebben vaak geen idee van de regels omtrent de verhuur van woningen, denkt de directeur van Vastgoed Belang. Niet alleen de landelijke regels voor huurprijzen en huurbescherming zijn van belang. Ook fiscale aanslagen als de onroerendezaakbelasting (OZB), gemeentelijke verordeningen over de aard van de bewoning of het reglement van een Vereniging van Eigenaren (VVE) kunnen roet in het eten gooien. 'Verhuur kan een interessant rendement opleveren, maar let goed op aan welke regels je allemaal bent gebonden.'

'Verhuur kan een interessant rendement opleveren, maar let goed op aan welke regels je allemaal bent gebonden.' Beeld Raymond Rutting / de Volksrant

Directeur Koning van Vastgoed Belang hoopt dat de nieuwe lichting huurbazen het imago van de vastgoedexploitanten wat kan opvijzelen. Wie geen problemen veroorzaakt, voorkomt ook de standaardreactie daarop. 'Dan zijn het weer die huisjesmelkers die het hebben gedaan. Terwijl onze leden het gewoon netjes willen doen en zorgen voor extra aanbod op de huurmarkt. Als er problemen ontstaan, is dat vaak uit onkunde van een beginnende belegger.'

Een derde cursist bij Vastgoed Belang kent het klappen van de zweep inmiddels. Voordat de ondernemer een eerste beleggingspand in Amsterdam kocht, liet hij zich adviseren door een vastgoedadvocaat. Hij verhuurt het pand via een beheerder inmiddels probleemloos aan expats. 'Mijn onderneming zal altijd op de eerste plaats komen. Maar het verhuren van woningen is tot nu toe best leuk en het rendeert ook nog.'


Vier tips voor jonge huisbazen

Begin om de hoek
'Begin te beleggen met een woonhuis in de buurt. Daar ken je de markt en de mogelijkheden. Je hoort nog eens wat. En je kunt het beheer voorlopig in eigen hand houden. Een pand om de hoek bespaart ook reistijd. Dat is handig, want die eerste aankoop vergt veel voorbereiding. Het duurt best lang voor je alles hebt staan, ook juridisch en fiscaal. Als onervaren investeerder begin je sowieso met woningen. Pas op met bedrijfspanden, kantoren en winkelpanden. Dat is veel grilliger allemaal.'

Reken jezelf niet rijk
Particuliere beleggers houden vaak onvoldoende rekening met alle kosten, heeft Kroot gemerkt. 'Zorg ervoor dat je je rendementssommetjes goed maakt. Bereken niet alleen je bruto aanvangsrendement (BAR). Dat is het cijfer dat de huuropbrengst uitdrukt als percentage van het aankoopbedrag. Een jaarhuur van 12 duizend euro op een woning van 2 ton levert bijvoorbeeld een BAR op van 6 procent. Het belangrijker netto aanvangsrendement (NAR) houdt ook rekening met kosten als belasting, verzekering en onderhoud (huur min kosten gedeeld door aankoopbedrag). Reken nooit op winst bij doorverkoop van het beleggingsobject. Dat indirecte rendement staat immers niet vast.'

Praat met de bank
Kies altijd meerdere adviseurs, maant Kroot. 'Makelaars en taxateurs zijn een belangrijke bron van kennis, maar pas op voor dubbele petten. Ze kunnen ook een ander belang hebben. In de vastgoedwereld is het belangrijk om zelf je afwegingen te maken.

'De bank is een goede adviseur. Die kijkt immers onafhankelijk naar het risico van de belegging. Als de bank een deel van de aankoop wil financieren zegt dat iets over hoe courant het pand is. Andere kopers kunnen dan immers ook financieren, dus als je verkoopt is er een grotere markt.'

Vermijd problemen
Klaas Kroot, docent van de Introductiecursus Vastgoedbeleggen en directeur van opleider FOI, ziet beginnende huisbazen vaak onvoorbereid te werk gaan. 'Ze kopen een appartement voor de verhuur en worden vervolgens geconfronteerd met bijvoorbeeld een naheffing van de Vereniging van Eigenaren (VVE), die te weinig geld heeft gereserveerd voor onderhoud.'

Een slechte voorbereiding levert gegarandeerd problemen op, wil Kroot (zelf ook vastgoedbelegger) maar zeggen. En problemen kosten geld en dus rendement. En juist om rendement gaat het in het vastgoed, vertelt hij zijn leerlingen. Dus: vergaar kennis van alle facetten van het vastgoed, van verhuur tot bestemmingsplannen.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 de Persgroep Nederland B.V. - alle rechten voorbehouden