MAKELAAL OF MAKELAAR

Steeds meer mensen kopen of verkopen een huis met hulp van een makelaar. Is dat wel nodig? Zou de huizenmarkt niet beter functioneren zonder interventie van de gladde jongens....

Elk beroep kent sappelaars, behalve dat van de makelaar. Ooit behoorde de makelaar - of de gladde makelaal zoals directeur Henny van Herwijnen van de Vereniging Eigen Huis hem ooit noemde - tot de meest onbetrouwbare beroepsgroep van Nederland.

De laatste jaren is zijn reputatie verbeterd. Makelaars rekenen geen dubbele provisie meer - zowel aan koper als verkoper - hebben hun tarieven verlaagd en de geschillenregeling verbeterd.

Niettemin vindt de Vereniging Eigen Huis dat verkopers en kopers met enig doorzettingsvermogen geen makelaar nodig hebben. Toch groeit het aantal makelaars jaarlijks met 10 procent. Driekwart van de verkopers maakt gebruik van een makelaar. Van de kopers van woningen schakelt bijna eenderde er een in. Een inventarisatie van de belangrijkste voor- en nadelen van de makelaar.

WAAROM NIET?

Kostenbesparing

Makelaars zijn duur. Hoewel prijsafspraken tussen makelaars verboden zijn, rekenen ze gemiddeld ruim vijfduizend gulden aan courtage voor het verkopen van een woning van 250 duizend gulden. Makelaars die woningen van een half miljoen verkopen, ontvangen tienduizend gulden courtage. Nogal wat verkopers en kopers vinden de tarieven hoog.

Zelf doen

Een verkoper kan het woord 'te koop' makkelijk zelf op een stuk hout of papier aanbrengen. Voorbedrukt materiaal is bij de Vereniging Eigen Huis voor 8,70 gulden te koop. Kopers kunnen in gewilde buurten in iedere brievenbus een briefje doen met de vraag of de eigenaar bereid is de woning te verkopen.

Intrekkingskosten

Als de verkoop mislukt - of om andere reden de opdracht aan de makelaar wordt ingetrokken - brengt de ingeschakelde makelaar meestal kosten in rekening. Die bedragen gemiddeld 10 procent van de courtage die de makelaar in rekening zou brengen als de koop was geslaagd.

Verdeel & heers

In de huidige oververhitte markt zouden makelaars belangstellenden tegen elkaar kunnen uitspelen. Met name bij de verkoop van dure woningen in Amsterdam zijn verkopen 'bij inschrijving' heel gebruikelijk. Potentiële kopers moeten tijdens een massale open dag in een gesloten enveloppe een bod uitbrengen. De hoogste bieder krijgt de woning. Privé-rondleidingen zijn niet mogelijk.

Ondeskundigheid

Het feit dat een makelaar door de rechter wordt beëdigd is geen garantie voor zijn integriteit noch voor zijn deskundigheid. De makelaarsopleiding heeft een onderdeel 'beschouwende' bouwkunde, maar dat betekent niet dat makelaars in staat zijn 'constructief' stenen op elkaar te metselen of planken te timmeren.

Prijsbepaling

Nogal wat verkopers - en ook kopers - achten makelaars beter in staat kwaliteit en prijs tegen elkaar af te wegen. Vaak komen zij van een koude kermis thuis. De prijsbepaling is altijd subjectief - de keuken die de een afschuwelijk noemt, beoordeelt een ander als beeldschoon.

WAAROM WEL?

Groter aanbod

Vooral kopers van woningen zijn op zoek naar dat ene buitenkansje: de vrijstaande woning met de tuin, het grachtenpand, de molen of de boerderij. Via de krant en Internet heeft de huizenkoper geen volledig overzicht. In Amsterdam bestaat bijvoorbeeld 90 tot 95 procent van het aanbod uit appartementen. Rijtjeswoningen bewaren makelaars het liefst voor hun eigen klanten.

Te laat

Kopers die geen makelaar inschakelen, vissen nog wel eens achter het net. Makelaars hebben de neiging, zo constateert ook de Vereniging Eigen Huis, woningen eerst in collegiaal verband aan te bieden. NVM-makelaars houden de woningen bijvoorbeeld drie dagen exclusief voor elkaars cliënten vast. Pas daarna worden de objecten in de openbaarheid (Internet, krantenadvertentie, bord in de tuin) aangeboden. Maar vaak zijn ze dan al lang weg.

De Amsterdamse makelaar Carla van den Brink herinnert zich nog dat tijdens de vastgoedboom aan het eind van de jaren zeventig makelaars bij het krieken van de dag naar het postkantoor togen om als eerste de enveloppen van collega-makelaars met het nieuwe aanbod open te scheuren. Nu zitten makelaars 's morgens om zeven uur achter de computer voor de nieuwste aanbiedingen. De informatie met het nieuwe aanbod wordt twintig jaar later 's nachts via de elektronische snelweg verspreid. Huizen die om 7.00 uur 's morgens te koop staan, zijn om 8.00 uur al weg. Soms ver boven de vraagprijs.

Service

Makelaars doen in tegenstelling tot andere beroepsgroepen minder vaak zaken met hun klanten. Mensen kopen gemiddeld tien keer in hun leven een woning, ze zien hun makelaar dus niet zo vaak als hun tandarts of autodealer. Makelaars werven de meeste cliënten via mond-tot-mondreclame. Slechte dienstverlening wordt onherroepelijk bestraft, zeker in kleinere gemeenschappen.

Ervaring

De deskundigheid van makelaars wordt wel eens in twijfel getrokken, maar hun ervaring niet. Ze kopen en verkopen zo niet dagelijks dan toch wekelijks woningen. Ze hebben ervaring met het opstellen van advertenties, het bezichtigings- en onderhandelingsproces. Zij zijn ook op de hoogte van de juridische, fiscale en financiële haken en ogen bij de verkoop van woningen. Een vraagprijs is bijvoorbeeld niet bindend, maar een mondelinge overeenkomst wel.

Deeldiensten

Een groeiend aantal makelaars biedt klanten de mogelijkheid bepaalde zaken te regelen tegen een aanzienlijk lager tarief dan de courtage voor het volledige dienstenpakket. Alleen een voorlopig koopcontract laten opstellen kost bijvoorbeeld 375 gulden.

Onderzoeksplicht

Makelaars zijn verplicht bij gemeenten en kadasters onderzoek te doen naar de bestemming van het woongebied. Ze kunnen aansprakelijk worden gesteld voor missers.

Peter de Waard

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden