Leegstand schuld gemeente

De kantorenleegstand ligt niet alleen aan de markt, maar ook aan de gemeenten. Alleen samen kunnen zij de kantorenluchtbel doorprikken, betoogt Leonie Janssen....

Leonie Janssen

Wethouder Hans Gerson van Amsterdam pleit in Forum (9 september) voor het aanpakken van de kantorenleegstand. Het Commentaar (10 september) wil meer financiële middelen voor gemeenten om de leegstand te bestrijden. Leegstand wordt gezien als een falen van de markt. Dat is echter maar één kant van de medaille. Vergeten wordt dat gemeenten bijdragen aan de leegstand. Zij verdienen aan de leegstand via grondopbrengsten. Bestrijding van leegstand lukt alleen als gemeenten dit inzien, blijkt uit onderzoek van de Universiteit van Amsterdam.

In Nederlandse steden staat gemiddeld 12 procent van de kantoren leeg. Dit is 5 miljoen vierkante meter kantoorruimte, wat neerkomt op tweehonderdduizend werkplekken. Een aanzienlijk deel van de leegstand is structureel.

Gerson pleit voor financiële drukmiddelen om eigenaren van structureel leegstaande panden tot hergebruik te bewegen. Ontwikkelaars en investeerders hebben te veel kantoren gebouwd en zij zouden nu tot herstructurering gedwongen moeten worden.

Inderdaad is leegstand voor de eigenaar de veiligste en goedkoopste oplossing. Vernieuwbouw is duur en het is onzeker of de investering wordt terugverdiend. Door geluidshinder en luchtkwaliteitseisen zijn panden vaak ongeschikt voor wonen. De kraakproblematiek speelt bij veel van deze leegstaande kantoren dan ook niet.

Het voorgestelde leegstandsbeleid biedt echter geen soelaas. In Amsterdam is een leegstandsboete nu al mogelijk, maar de betreffende bepaling in de erfpachtovereenkomsten wordt niet gebruikt. Het opleggen van zo’n boete is lastig en het zou de concurrentiepositie van Amsterdam schaden. De gemeente werkt niet altijd mee aan herbestemming van een pand: een leegstaand kantoor levert meer erfpachtinkomsten op dan woningen. Deze grondopbrengsten worden gebruikt voor investeringen in bijvoorbeeld groen of sociale woningbouw.

Gemeenten nemen daarom zoveel mogelijk lucratieve kantoormeters op in hun plannen. Alle gemeenten zetten in op dezelfde ontwikkelingen en concurreren zo met hun buren om grondinkomsten. De haalbaarheid van deze plannen is niet getoetst. Men gaat uit van te rooskleurige groeicijfers. De kantorenoverproductie van de markt wordt zo versterkt.

Een voorbeeld: in 2006 waren in de plannen van de regio Amsterdam 8,5 miljoen kantoormeter opgenomen, terwijl volgens economische groeiscenario’s de vraag maximaal 3,5 miljoen meter was en minimaal zelfs maar één miljoen. Inmiddels hebben de regiogemeenten gezamenlijk 3,5 miljoen meter plancapaciteit geschrapt. Toch zal, met een planvoorraad van nog 5 miljoen meter (1,5 tot 4 miljoen te veel) de kantorenproblematiek de komende decennia enorm toenemen.

Voor bedrijven is een nieuw pand dat aan alle eisen voldoet aantrekkelijker dan het hergebruiken van een bestaand pand, zeker in een overvloedige – en dus goedkope – markt. Voor de gemeenten is het aantrekkelijk gronden voor nieuwe kantoorontwikkeling uit te geven; een ontwikkelaar verdient meer met een nieuw pand. Juist door het overvloedige aanbod worden oudere panden gemakkelijk afgedankt. Zo ontstaat een zichzelf versterkend effect.

Zowel de gemeente als de markt heeft op korte termijn baat bij de instandhouding hiervan. Op lange termijn ontstaat een collectief verlies. De huurprijzen dalen, wat de concurrentiepositie van de steden schaadt.

Het leggen van de zwarte piet bij alleen de markt lost het probleem niet op. Gemeenten moeten ook de hand in eigen boezem steken. Juist hun onderlinge concurrentie en het te ruimhartig plannen van kantoorlocaties wakkert de overproductie van kantoren aan.

Regionale afspraken over de uitgifte van nieuwe gronden zijn nodig. Het aanbod moet sterker aan de vraag worden gekoppeld. Dit betekent niet per se dat er een regionaal grondbedrijf moet komen. Er kan ook met kantorenquota worden gewerkt, waarbij gemeenten in een regio een bepaalde hoeveelheid te ontwikkelen kantoormeters verdelen. Door het inperken van het aanbod, wordt herontwikkeling van bestaande panden aantrekkelijker. Dit verkleint het toekomstige percentage leegstand, en biedt ook kansen voor de aanpak van de huidige leegstand.

Internationale ervaringen laten zien dat het aanboren van de creativiteit van de markt meer vruchten kan afwerpen dan boetes. Via een ‘kantoor-voor-kantoor’-instrument kunnen nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het vinden van een oplossing voor de panden die worden achtergelaten. Een ontwikkelaar van een x-aantal nieuwe kantoormeters moet aantoonbaar een x-aantal verouderde kantoormeters structureel opruimen. Op deze manier wordt de ontwikkelaar van nieuwe panden medeverantwoordelijk voor de oplossing. Deze verplichting maakt het financieel aantrekkelijker leegstaande kantoren om te bouwen tot bijvoorbeeld woningen.

De huidige crisis biedt mogelijkheden om de kantorentragedie duurzaam te bestrijden. De steden en de markt moeten deze uitdaging aangaan. Sluit niet langer de ogen voor de kantorenluchtbel, maar werk samen aan het gezond krijgen van de kantorenmarkt.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden