Leeft de huizenmarkt nog verder op in 2015?
Het herstel van de woningmarkt heeft zich in het laatste kwartaal vorig jaar doorgezet, blijkt uit de vandaag gepresenteerde verkoopcijfers van makelaarsvereniging NVM. De verkoop steeg, net als de prijzen. De grote vraag is of het herstel doorzet in 2015. Dat is lang geen uitgemaakte zaak. De belangrijkste indicatoren wijzen verschillende kanten op.
Vraag en aanbod -/+
Door het herstel op de huizenmarkt besluiten steeds meer kopers dat dit het moment is hun slag te slaan, al is het aanbod van woningen nog altijd veel groter dan er in een jaar worden verkocht. Veel potentiële kopers hebben de afgelopen jaren hun verhuiswens in de ijskast gezet. Het is nu eenmaal geen fijn idee een peperduur huis te kopen in de wetenschap dat het volgende maand waarschijnlijk minder waard zal zijn. Nu die daling voorbij is, zijn veel van die mensen vorig jaar op huizenjacht gegaan. Maar die toegenomen vraag is tot nu toe bij lange na niet genoeg om alle Te koop-bordjes uit het straatbeeld te doen verdwijnen.
Tijdens de crisis is het woningaanbod verdubbeld. Die enorme vijver om uit te vissen is nog lang niet leeg. Hoe de verhouding tussen vraag en aanbod uitpakt, verschilt sterk per regio. In de krimpprovincies zijn er per koper vaak tientallen huizen beschikbaar. Daar is feitelijk nog altijd amper sprake van een woningmarkt, er worden haast geen huizen verkocht. In grote delen van de Randstad, met name in Amsterdam en de omliggende gemeenten, lijkt daarentegen alweer een overschot aan kopers te zijn. Huizen worden daar vaak binnen enkele dagen ver boven de vraagprijs verkocht.
Wilt u weten hoe de huizenprijs zich in uw regio ontwikkelt?
Kijk op volkskrant.nl/huizenmarkt
Leencapaciteit -/+
Als gevolg van strengere leenregels mogen veel kopers in 2015 aanzienlijk minder lenen, maar dankzij de extreem lage rente wordt dat effect tenietgedaan. De hoogte van de huizenprijs wordt sterk beïnvloed door het maximale bedrag dat mensen mogen lenen. Het instituut dat vaststelt hoeveel huizenkopers veilig en verantwoord kunnen lenen, Nibud, trapte in dat opzicht eind vorig jaar hard op de rem van de woningmarkt.
De cijferaars stellen dat vooral de inkomensgroepen met relatief lage inkomens dit jaar minder kunnen lenen. Zij zijn meer kwijt aan hun dagelijkse uitgaven. Daar komt bovenop dat banken vanaf volgend jaar nog maar maximaal 103 procent van de waarde van een woning aan hypotheek geven, terwijl dat nu nog 104 procent is. Dit is niet per se slecht nieuws voor het aantal huizen dat wordt verkocht, maar wel voor de huizenprijs. Er is minder geld te besteden aan huizen, dus zakt de gemiddelde prijs van een woning. Aan de andere kant is er ook een belangrijke factor die ervoor zorgt dat mensen weer een hoger bedrag kunnen lenen: de historisch lage rente. Binnen een jaar is het gemiddelde hypotheektarief met meer dan een vol procentpunt gezakt tot onder de 4 procent. Zolang de rente blijft dalen doet die de strengere regels dus teniet.
Weinig stimulering-
Een aantal overheidsregelingen om de woningmarkt aan te wakkeren is per 1 januari afgelopen of versoberd. Zo was het tot 31 december mogelijk belastingvrij een ton te schenken aan kinderen, familie of anderszins geliefden die een huis kochten, verbouwden of hypotheekschuld aflosten. Van die regeling hebben tienduizenden Nederlanders gebruikgemaakt en dat heeft een stimulerend effect gehad op het aantal verkopen vorig jaar. De vraag is nu in hoeverre het schrappen van deze fiscale geste in 2015 tot een terugslag zal leiden.
Daarnaast gaat de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie verder omlaag. Waar nu alle huizen tot 265 duizend euro voor de regeling in aanmerking komen, is dat vanaf 1 juli 245 duizend euro. Doordat de overheid uiteindelijk garant staat, is de rente voor NHG-hypotheken veel lager dan voor andere hypotheken. Minder NHG-hypotheken betekent dus dat kopers minder geld kunnen betalen voor woningen.
Ten slotte is er ook minder geld voor startersleningen. Zulke gemeentelijke leningen, waarbij starters op de koopmarkt een subsidie op hun hypotheek krijgen, werden tot 1 januari mede gefinancierd door het Rijk. Die steun uit Den Haag is voorbij. Gemeenten kunnen de regelingen nog steeds in stand houden, maar dan wel met eigen geld. Dat is op dit moment niet ruim voorhanden.
De hoge huren +
Almaar duurder wordende huurwoningen maken de aankoop van een eigen huis aantrekkelijker. Dit is een factor die dit jaar naar verwachting veel huurders richting de koopmarkt zal drijven. Wie een huis huurt in de vrije sector, is per maand bijna overal in Nederland duurder uit dan wanneer hij hetzelfde huis zou kopen. Zeker in de grote steden zijn huurwoningen erg duur. De huurprijzen in Amsterdam zijn zelfs hoger dan ooit tevoren. Wie zich voor langere tijd ergens wil settelen komt dus al snel in de verleiding te kopen.
Ook vanuit de sociale huursector komt er druk op de koopmarkt. Jarenlang mochten woningcorporaties hun huren slechts verhogen met de inflatie. Sinds vorig jaar is dat minimaal 1,5 procent boven op de inflatie en voor huishoudens met een relatief hoog inkomen zelfs 4 procent plus inflatie. Binnen een aantal jaar kan de huur zo honderden euro's per maand oplopen. Niet zelden zijn koopwoningen dus per maand goedkoper dan een sociale huurwoning. En dankzij de annuïteitenhypotheek, die inmiddels de standaard is geworden, wordt de schuld binnen dertig jaar ook nog eens volledig afgelost. Zo is het eigen huis een aardige verzekering voor de oude dag, de eigenaar weet dat hij tegen die tijd geen huur of hypotheek meer hoeft te betalen. Een veilig vooruitzicht.
De huurverhogingen werken ook nog op een andere manier door op de koopwoningmarkt. Voor investeerders wordt het steeds aantrekkelijker om huizen te kopen en te verhuren. Ook zij zijn het komende jaar goed voor de nodige transacties.
Toenemend vertrouwen+
Omdat steeds meer mensen de toekomst zonnig inzien, durven zij weer een grote schuld aan te gaan. Maar helemaal onbewolkt is de lucht nog niet. De economie herstelt, de werkloosheid loopt terug, veel gezinnen zien de koopkracht weer wat toenemen en de gemiddelde Nederlander is positiever geworden over zijn economische vooruitzichten.
Zulke sentimenten zijn goed voor de koopwoningmarkt. Maar de afgelopen jaren hebben we kunnen zien hoe snel dat vertrouwen kan omslaan in een negatieve houding. De bankencrisis leek redelijk onder controle toen er een eurocrisis uitbrak en op de woningmarkt was dat direct terug te zien. Het zijn in dat opzicht nog altijd onzekere tijden. In Brussel wordt er gesproken over het aanzetten van de geldpers om de deflatie te bezweren. Een belangrijk kenmerk van deflatie is dat mensen met schulden in de problemen komen, niet ideaal dus voor kersverse huizenkopers.
Conclusie
2015 lijkt zo dus een mooi jaar te worden voor iedereen die een huis wil en kan kopen. Dankzij de lage rente krijgt hij relatief veel huis voor elke euro die hij er per maand aan kan uitgeven. Fijn is ook de wetenschap dat je in de loop der tijd eigenaar wordt van je eigen huis en op latere leeftijd geen hypotheek of huur meer hoeft te betalen.
De geringe prijsstijging die de meeste woningmarkteconomen voorzien, is intussen minder goed nieuws voor de honderdduizenden Nederlanders met een huis dat onder water staat. Wanneer zij nu hun huis verkopen, blijven ze met een restschuld achter. Zij hopen dus op een prijsstijging om hun hypotheek en de waarde van de woning terug in evenwicht te brengen. Toch is er ook voor hen een lichtpuntje. Een groot deel krijgt volgend jaar een herziening van hun hypotheekrente. Dan profiteren zij dus ook van de lage rentestanden en gaan per maand veel minder betalen voor hun huis. Zo blijft er extra geld over, bijvoorbeeld om hun schuld mee af te lossen.
undefined
