AnalysePrinsjesdagplannen

Koopstarter, juich niet te vroeg over belastingverlaging op je woning

De coronacrisis heeft de stijging van de huizenprijzen nog niet doen bekoelen. Wel is er vaak meer ruimte voor bezichtiging en meer bedenktijd.Beeld Hollandse Hoogte / Hans van Rhoon

De overdrachtsbelasting gaat van 2 naar 0 procent voor starters. Voor huurwoningbeleggers gaat deze juist van 2 naar 8 procent, zo blijkt uit de begrotingsbesprekingen voor Prinsjesdag. De vraag is: helpt dat starters en frustreert het beleggers, zoals het kabinet beoogt?

De starters

Wie voor de eerste keer een huis koopt, wordt vrijgesteld van het betalen van de gebruikelijke 2 procent overdrachtsbelasting. Beleggers in huizen worden vanaf 1 januari fiscaal juist vier keer zwaarder aangeslagen dan voorheen, met een tarief van 8 procent. Het kabinet wil starters op de woningmarkt daarmee beter laten concurreren met investeerders. De maatregel zou ook gaan gelden voor tweede woningen en huizen die worden gekocht voor een eigen kind.

Vooral in de grote steden kopen beleggers, niet zelden vermogende particulieren, vaak de goedkopere woningen op. Vervolgens verhuren zij die in de vrije sector. Daarmee wordt de jonge kandidaat-huizenkoper dubbel geraakt. Eerst wordt hij overboden door een belegger. Vervolgens moet hij van diezelfde belegger een woning huren. Met dank aan de opgelopen huurprijzen is hij dan vaak duurder uit dan met een hypotheeklening.

Zullen veel starters nu alsnog een woning kunnen kopen? Al te veel optimisme is misplaatst, want het aanbod aan koopwoningen is nog steeds beperkt. Bovendien is het aantal kandidaat-kopers nog steeds groot. Er heeft zich een wachtrij gevormd van mensen die alsnog een koopwoning in de wacht willen slepen. Mochten beleggers afdruipen, dan zullen starters vooral met elkaar gaan concurreren.

In die slag om de eerste koopwoning krijgt iedere starter een iets ruimere portemonnee. Op een woning van 200 duizend euro scheelt de kabinetsmaatregel de koper 4.000 euro. Het ligt niet voor de hand dat dat bedrag zal worden bespaard, maar zal worden besteed aan een hoger bod. Het geld gaat dus richting verkoper, in plaats van naar de schatkist. Die ruimere portemonnee is juist voor starters overigens wel welkom, want zij zijn relatief zwaar getroffen door de aanscherping van de hypotheekeisen.

Ook de coronacrisis heeft de stijging van de huizenprijzen nog niet doen bekoelen. Wel is er vaak meer ruimte voor bezichtiging en meer bedenktijd. Woningmarktexperts voorzien wel een dip in de huizenprijzen in het komende jaar. Dan zullen de economische gevolgen van de coronacrisis nog heftiger voelbaar zijn. Die donkere wolken brengen overigens met zich mee dat banken steeds hogere eisen gaan stellen bij het verlenen van een hypotheek. Wie geen vast contract heeft, en dat geldt voor veel starters, zal eerder achter het net vissen.

De beleggers

Met een lage rente, sterk gestegen huren en oplopende huizenprijzen is de woningmarkt een aantrekkelijke sector geworden voor particuliere beleggers. Bij veel verkopers hadden zij bovendien een streepje voor. Niet alleen konden zij makkelijker een hoger bod uitbrengen. Zij boden vaak zonder voorbehoud van financiering. Zo kon de deal snel worden afgerond.

De beleggers, uiteenlopend van professionele vastgoedpartijen tot vermogende particulieren die een of meer woningen kopen als appeltje voor de dorst, kregen ook nog eens de wind in de rug van de banken. Het aantal aanbieders van beleggingshypotheken nam flink toe. Wie circa 30 procent eigen vermogen inlegt, kan de rest van het aankoopbedrag lenen – overigens tegen een hoger tarief dan de normale hypotheekrente en zonder de mogelijkheid tot aftrek van die rente van het eigen inkomen.

De verhoging van de overdrachtsbelasting is niet de enige maatregel die de beleggers moet beteugelen. Steeds meer gemeenten sluiten beleggers uit door kopers van nieuwbouw te verplichten zelf in het huis te gaan wonen. Inmiddels hebben achttien grote en kleinere gemeenten een zelfbewoningsplicht ingevoerd, stelde het Financieel Dagblad onlangs vast. 

Ondanks scepsis over de handhaving van die verplichting wordt het wel gezien als een mogelijk effectief middel om beleggers de voet dwars te zetten. De maatregel geldt echter niet over het grootste deel van het aanbod van koopwoningen: de huizen die er al langer staan. Branchevereniging Vastgoed Belang hekelde eerder andere verzwarende maatregelen voor de woningverhuurder, zoals een minder gunstige heffing van de vermogensbelasting en de verrekening van de hypotheekschuld op hun vastgoed.

Zolang het woningtekort blijft bestaan, heeft de belegger wellicht nog de mogelijkheid om de hogere fiscale kosten te verrekenen. Als minder koopwoningen door beleggers worden omgezet in huurwoningen, blijft het aanbod aan huurwoningen in de vrije sector beperkt. De huurprijs kan dan mogelijk nog verder omhoog. Het rendement blijft hoe dan ook aantrekkelijk. Dat het niet opschiet met de woningbouw in Nederland, mede door problemen met stikstof en pfas, draagt daar zeker aan bij.

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden