GeldvraagHypotheek

Kan ik het huis van moeder kopen?

Na het overlijden van vader woont mijn moeder van 81 jaar alleen. Kan ik als kind haar hypotheekvrije woning kopen? Is dat gunstig voor de erfenis?

null Beeld ANP
Beeld ANP

Nee, dat is vrijwel nooit gunstig. Het is bovendien heel ingewikkeld, maar ik doe toch een poging om het uit te leggen. Ik krijg deze vraag regelmatig.

Op veel sites van notarissen en zogenoemde ‘estate planners’ staat deze tip beschreven. De ouders verkopen hun woning aan het kind en blijven er zelf wonen. Als zij overlijden, hoeft het kind minder erfbelasting te betalen.

Hoe werkt dat in uw geval, als u de woning van uw moeder zou kopen? U krijgt ‘korting’ op de aankoopprijs van de woning. U koopt namelijk een bewoond huis. De prijs van dit (vrucht)gebruik hangt af van de leeftijd van de bewoner, uw moeder. Bij iemand van 81 jaar is de korting 24 procent, dus ongeveer een kwart van de marktwaarde. Voor een woning van 2 ton betaalt u ongeveer 150 duizend euro.

Stel dat uw moeder over enkele jaren overlijdt. Het vruchtgebruik is dan minder waard geworden en over die waardevermindering hoeft u geen erfbelasting te betalen. Hoe langer moeder leeft, hoe groter dit voordeel.

Ondertussen moeten u en uw moeder elk jaar vermogensheffing betalen. Het is immers geen eigen woning meer, maar als woning in box 3 belast vermogen. Hiervoor geldt weer een aparte berekening, maar samen betaalt u heffing over 100 procent van de WOZ-waarde. Hoe langer moeder leeft, hoe meer dit kost.

Als moeder in leven blijft, levert dat dus financieel voor- en nadeel op. De kans op winst is klein. En daar komen de kosten voor advies, overdrachtsbelasting en registratie nog bij.

Bovenstaande constructie werkt alleen als u de woning werkelijk koopt. Uw moeder krijgt dan een smak geld en raakt waarschijnlijk ook haar zorgtoeslag kwijt.

Wat als u niet genoeg geld heeft om de woning te kopen? Het is mogelijk het huis op uw naam te zetten zonder dat u het geld op tafel legt. U blijft de aankoopsom dan schuldig aan moeder en betaalt haar rente over deze schuld. Vroeger kon moeder de schuld dan elk jaar een beetje verlagen, door gebruik te maken van de jaarlijkse schenkingsvrijstelling van ruim 5.300 euro per jaar. Als u zodoende na vijf jaar 27 mille van de woning in bezit heeft en moeder overlijdt, dan hoeft u over dat bedrag geen erfbelasting te betalen. Dat scheelt 2.700 euro. Maar: de Hoge Raad accepteert deze truc niet meer. Als de woning niet werkelijk gekocht is, wordt er erfbelasting geheven over de hele waarde van de woning.

Een simpelere oplossing is dat moeder haar woning verkoopt en bij u intrekt. Zij heeft dan vermogen om uit te delen. Maar het is wel even wennen, denk ik.

Zelf een vraag aan Reinout?: geldvraag@volkskrant.nl

Reinout van der Heijden is hoofdredacteur van de Geldgids

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden