ANALYSE Miljoenennota en woningmarkt

Kabinetsbeloften leveren vooral tijdelijke woningen op

Waar blijven de betaalbare huizen? In de Miljoenennota belooft het kabinet 2 miljard euro voor verbetering van de woningmarkt. Is het leed daarmee geleden?

Beeld ANP XTRA

Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Eindhoven en Groningen mogen zich verheugen op een flink geschenk van het kabinet. Zij krijgen een subsidie van een miljard euro als bijdrage aan meer betaalbare huisvesting. In die gemeenten is de druk op de woningmarkt het grootst, waardoor de prijzen van koophuizen en huurwoningen in de vrije sector razendsnel oplopen.  

Het beloofde geld kan worden gebruikt voor tal van zaken, zoals de voorbereiding van bouwlocaties en het aanleggen van toegangswegen. Ook wordt het gemeenten makkelijker gemaakt om eisen te stellen aan de soort woningen die worden neergezet. Door de grondprijs wat te matigen is het makkelijker om bouwers te verplichten tot het oprichten van huizen waar minder mee is te verdienen, zoals woningen met een sociale- of middenhuur.

De kabinetsbijdrage is echter geen cadeau ineens. Ze wordt verdeeld uitgekeerd over vier jaar. Dat komt neer op het al wat minder spectaculair klinkende 250 miljoen euro per jaar. Het geld moet bovendien worden aangewend voor het bestrijden van onder andere de kosten van de vertraging van bouwprojecten door de stikstofuitspraak. Dat alleen al is waarschijnlijk een kostbaar punt, dat ver afstaat van de oplevering van een nieuwe woning. Daarnaast lost het andere oorzaken van de bouwachterstand niet op, zoals de opgelopen bouwkosten door een tekort aan vaklieden en een gebrek aan bouwlocaties.

Korting

De tweede grote bijdrage van het kabinet is een miljard euro korting op de belasting voor woningcorporaties. Zij krijgen de komende tien jaar 100 miljoen euro korting per jaar op de verhuurdersheffing. Aan die belasting, die is ingevoerd in 2013, zijn zij nu al 1,7 miljard euro per jaar kwijt, een bedrag dat binnen enkele jaren zal oplopen tot 2 miljard euro.  Als gevolg van de invoering van een Europese belastingrichtlijn tegen belastingontwijking (ATAD) zijn zij volgens corporatiekoepel Aedes alleen al dit jaar ook nog eens 700 miljoen euro extra kwijt aan belastingen. Dat zijn getallen waarbij de ‘impuls’ van 100 miljoen euro per jaar bijzonder mager afsteekt.

Wie voor het eerst een huis koopt, krijgt mogelijk een steuntje in de rug. Het kabinet doet onderzoek naar de mogelijkheid om starters te ontslaan van de gebruikelijke overdrachtsbelasting, 2 procent van de koopprijs, bij de aanschaf van een huis. Dat maakt het voor hen makkelijker om te concurreren met beleggers die woningen opkopen voor de verhuur. Voor die investeerders wordt de overdrachtsbelasting mogelijk juist verhoogd. Die maatregelen versterken de positie van de aspirant-huizenkoper, maar kennen ook een nadeel. De koopwoning wordt door een belegger niet meer omgezet tot huurhuis.

Beeld anp

Voor de beleggers worden meer drempels opgeworpen. Niet alleen worden ze zwaarder belast over hun beleggingen. Het kabinet is ook bezig met de ‘uitwerking’ van een (door individuele gemeenten te bepalen) woonplicht bij de aanschaf van een bestaande woning. De kopende partij zou dan bijvoorbeeld drie jaar zelf in het pand moeten wonen voor deze weer mag worden verkocht.

Puntentelling

Excessieve stijging van huurprijzen moet worden ingedamd met een ingreep in het puntensysteem. Stijging van de huizenprijs levert sinds enkele jaren extra punten op. In de grote steden gaat dat vaak zo hard dat de woning niet langer valt onder gereguleerde huur. Voor een nieuwe huurder is het dan een woning in de vrije sector. De huisbaas kan de huur dan zoveel verhogen als de markt kan verdragen. Het kabinet heeft besloten dat de marktwaarde van de woning voor een kleiner deel – eenderde – gaat meetellen in de puntentelling. Die beperking komt te laat voor de kandidaat-huurders van duizenden woningen die al zijn ontstegen aan het gereguleerde huurniveau. 

Is het dan tijd om de prijsvorming in de vrije huursector ook aan regels te binden? Dat wordt de laatste jaren vaak geopperd als mogelijkheid om verzekerd te zijn van woningen met een ‘middenhuur’ prijs tussen de 720 en 1.000 euro huur per maand. Het kabinet lijkt zich niet aan die stap te willen wagen. Beleggers dreigen dat zij met het reguleren van hun vrije huren minder snel zullen investeren in de bouw van extra huurwoningen. Het lijkt erop dat zij grotendeels gespaard gaan worden. In de Miljoenennota wordt geschreven dat de mogelijkheden om ‘excessieve’ huren tegen te gaan in balans moeten zijn met ‘de mogelijkheden voor partijen om woningen te kunnen blijven bouwen.’

De cadeautjes van het kabinet doen niets af aan veel ontstaansredenen van de huidige krapte op de woningmarkt. Niet alleen groeit het aantal inwoners van Nederland, ook neemt het aantal eenpersoonshuishoudens snel toe en daarmee de vraag naar zelfstandige woonruimte. De lage rente, gestegen inkomens en vertrouwen in de economie zijn eveneens belangrijke oorzaken van de prijsstijgingen.

Op korte termijn lijkt het in de Miljoenennota beloofde fiscale voordeel voor tijdelijke woningen het meest tastbare resultaat te gaan opleveren. Corporaties die ‘flexwoningen’ laten neerzetten hoeven hierover vijftien jaar geen verhuurdersheffing te betalen. Die tijdelijke woningen kunnen er niet alleen snel staan. Voor plaatsing volstaat ook een veel lichtere toets aan regelgeving, zoals een bestemmingsplan. En er is nog een voordeel, vanuit het perspectief van volkshuisvesting. In Nederland blijven tijdelijke woningen vaak veel langer staan dan in eerste instantie de bedoeling is. Mogelijk worden die woningen de belangrijkste erfenis van dit woonbeleid.

De overheid heeft uw huis weer op waarde geschat. Nog nooit was de WOZ-waarde zo hoog

Deze superbelasting voor woningcorporaties is misschien niet zo mediageniek, maar daarmee niet minder invloedrijk. Het kost de woningstichtingen een vermogen.

Buitenlandse beleggers rukken op in de huurmarkt, maar corporaties zijn nog steeds de baas. Wie zijn de grootste huurbazen van Nederland?

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden