Is uw huis 'belasting-proof'?

Niet alle bezitters van onroerend goed zullen even blij zijn met het nieuwe belastingstelsel. Een vakantiehuisje waar nog een hypotheek op rust, gaat straks geld kosten....

Aan de 'heilige' hypotheekrenteaftrek heeft de fiscus niet durven sleutelen, maar andere posten zijn in de belastingherziening 2001 meedogenloos geschrapt.

Zolang je in je eigen huis woont en er hooguit een zolderkamertje verhuurt, is er niet veel aan de hand. De hypotheekrente en de kosten voor onderhoud van de woning blijven aftrekbaar voor de inkomstenbelasting in box 1. Kamerverhuur blijft onbelast tot een bedrag van 7300 gulden per jaar.

Bij het tweede huis wordt het straks ingewikkelder. De rente van een eventuele lening is niet meer aftrekbaar, huurinkomsten en eventuele vermogenswinst bij verkoop daarentegen zijn onbelast. De waarde van het tweede huis - minus de schuld - wordt belast als vermogen in box 3 tegen een tarief van 1,2 procent.

Eigenaren van een vakantiehuis of een tweede huis zonder hypotheekschuld gaan er dus fors op vooruit. Rust er nog een hypotheek op de tweede woning, dan is het beeld minder rooskleurig, tenzij de huurinkomsten hoger zijn dan de rentelast en kosten. Bij panden die worden verhuurd is dat natuurlijk snel het geval.

Nadeel voor de eigenaren van huurpanden is dat onderhoud niet langer aftrekbaar is. Veel verhuurders die de bui al zagen hangen, hebben de afgelopen jaren op grote schaal achterstallig groot onderhoud laten verrichten.

Het gevaar bestaat dat anderen met een wat kortere termijnvisie nu geneigd zullen zijn om het onderhoud van hun pand te laten versloffen en alleen de onbelaste huurinkomsten in hun zak te steken. Ook leidt de afschaffing van de aftrekmogelijkheid, volgens sommigen, tot beunhazerij. Er hoeven nu immers geen bonnen meer te worden overhandigd.

Zeer actieve verhuurders lopen bovendien een risico in box 1 te worden aangeslagen. Huurinkomsten en vermogenswinst worden dan ineens tegen de progressieve tarieven in box 1 belast. Dit gebeurt wanneer 'vermogen rendabel wordt gemaakt op een manier die normaal, actief vermogensbeheer te buiten gaat.'

Het gaat dan om het zogenaamde uitponden - kopen, splitsen of opknappen en verkopen - van woningen, het zelfstandig verrichten van groot onderhoud en verbeteringen aan de woning, of het kopen en verkopen van panden met voorkennis, bijvoorbeeld door een makelaar. Hier ligt volgend jaar voor belastinginspecteurs en fiscaal adviseurs een groot grijs gebied braak.

Een ander addertje onder het gras van het nieuwe belastingparadijs is het vruchtgebruik. Kinderen die de woning van hun - nog levende - ouders hebben gekregen om later bij de erfenis successierechten te besparen, komen volgend jaar voor een onaangename verrassing te staan. De fiscus beschouwt 'wegegeven' woningen nu ook als tweede huis en dat betekent dat er door alle partijen vermogensbelasting moet worden betaald. Tot nog toe hoefden kinderen in deze situatie geen vermogensbelasting te betalen en moest de ouder (of ouders) die de woning in vruchtgebruik heeft, alleen het huurwaardeforfait bij zijn eigen inkomen bijtellen.

In de nieuwe situatie betalen zowel vruchtgebruiker als blooteigenaar - de eigenaar zonder het vruchtgebruik - 1,2 procent vermogensrendementsheffing over de waarde van hun aandeel in de woning. Pas eind van dit jaar wordt duidelijk hoe de verdeelsleutel is. De verhouding hangt af van de leeftijd van de vruchtgebruiker. Hoe ouder, hoe kleiner zijn aandeel en hoe groter het deel van de blooteigenaren.

Als er nog een forse hypotheek op de woning rust, pakt het nieuwe stelsel nadelig uit voor de kinderen. De rente voor een tweede woning is immers niet meer aftrekbaar. Alleen als het vruchtgebruik via erfrecht is verkregen, wordt de woning als 'eerste' eigen woning beschouwd en mag de vruchtgebruiker de hypotheekrente blijven aftrekken.

De kinderen moeten wel over hun blote eigendom 1,2 procent rendementsheffing betalen, maar kunnen de hypothecaire schuld van hun vermogen aftrekken. Overigens geldt voor alle eigenaren de fiscale vrijstelling van 38.785 gulden in box 1.

Bij een te grote achteruitgang kunnen ouders en kinderen besluiten om de koop terug te draaien. Vervelend is wel dat dan wel weer 6 procent overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Net als in het oude systeem moeten huiseigenaren voor het uitsparen van huurlasten compensatie betalen in de vorm van het eigenwoningforfait, voorheen huurwaardeforfait. Het forfait moet worden bijgeteld bij het inkomen, dat wordt belast in box 1.

Het forfaitpercentage wordt verlaagd van 1,25 procent naar 0,8 procent omdat gemeenten dit jaar vanwege de sterk gestegen huizenprijzen de zogeheten WOZ-waarde van woningen, waarop het forfait is gebaseerd, fors zullen verhogen - gemiddeld met 40 procent. De verhoging van de WOZ-waarde kan ook nadelige gevolgen hebben voor de hoogte van gemeentelijke heffingen zoals de onroerendzaakbelasting en de waterschapsheffing.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden