Huizenkoorts stijgt, terwijl de crisis aanhoudt
In het tweede kwartaal van dit jaar hebben NVM-makelaars een nieuw verkooprecord geboekt. Maar de jubelcijfers gaan gepaard met een waarschuwing: tweedeling dreigt.
Nieuwbouw
Alles gaat omhoog, behalve het aanbod.
De nieuwbouw heeft een 'uitstekend' kwartaal geboekt, stelt de NVM vast. De laatste drie maanden zijn 9.500 nieuwbouwwoningen verkocht, bijna 9 procent meer dan een jaar eerder. Ook hier waren vrijstaande huizen de topcategorie met een verkooptoename van 39 procent. Deze huizen waren ook nog eens 10 procent duurder, net als appartementen.
Ontwikkelaars richten zich steeds meer op dure en grote nieuwbouwhuizen. Bijna de helft van het nieuwe aanbod is meer dan 130 vierkante meter groot en heeft een vraagprijs van meer dan 300 duizend euro. NVM-voorzitter Ger Jaarsma: 'Er wordt duidelijk steeds meer voor de doorstroming ontwikkeld.'
De gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning was 271 duizend euro, zo'n 8 procent hoger dan een jaar eerder. Toch is de makelaarsorganisatie bezorgd over de verse behuizing. Het aantal te koop staande nieuwbouwwoningen daalde in twaalf maanden met 4 procent, naar 27 duizend huizen. Ook het aantal verleende bouwvergunningen laat een dalende trend zien. Jaarsma: 'In gebieden waar de woningmarkt oververhit is wordt al flink gebouwd, maar dat zou veel meer gedaan moeten worden. Juist in de meest gewilde regio's is er een tekort aan nieuwbouwwoningen.'
Een ander advies: bouw kantoren om tot woningen. '30 procent van de leegstaande kantoren staat op een goede woonlocatie en is geschikt voor ombouwen.'
Nederland
Als zoete broodjes, maar niet overal.
Het afgelopen kwartaal heeft de lage rente de huizenprijzen verder opgedreven. De prijs van een gemiddelde koopwoning ligt nog bijna 7 procent onder het niveau van het begin van de economische crisis, maar al 14 procent hoger dan op het dieptepunt van de crisis.
Dat blijkt uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over het tweede kwartaal van dit jaar. De vereniging voorziet verdere prijsstijgingen, maar niet overal. In Nederland is volgens NVM-voorzitter Ger Jaarsma steeds meer sprake van een tweedeling op de huizenmarkt. In steden als Amsterdam, Utrecht en Groningen zet het herstel van de woningmarkt hard door. Maar in gebieden als het zuidoosten van Groningen en het noordoosten van Brabant blijven de huizenprijzen 'stelselmatig achter'. Een gebrek aan werkgelegenheid en het wegtrekken van jonge kopers dragen bij aan de malaise. Nog steeds kunnen veel eigenaren hun huis daar alleen maar met verlies verkopen.
De gemiddelde verkoopprijs voor een Nederlandse woning is 234 duizend euro. 76 procent werd verkocht voor de vraagprijs. De gemiddelde verkooptijd is negentig dagen, 21 dagen minder dan een jaar geleden. Het aantal verkopen (55 duizend) nam toe met 15 procent. De verkoop van vrijstaande huizen zat met een plus van 21 procent het meest in de lift.
'We hebben genoeg ruimte, maar er gebeurt gewoon niets'
Is de woningmarkt oververhit? Niet aan de randen van het land. In Emmen, waar de ambitieuze plannen voor megawijk Delftlanden weer zijn bijgesteld, zijn ze blij met elke verkochte kavel.
Starters
Nieuwe generatie mist aansluiting.
Starters op de woningmarkt hebben het moeilijk en krijgen het mogelijk nog veel moeilijker, zegt NVM-voorzitter Ger Jaarsma. 'In de steden lopen zij aan tegen de hoge huizenprijzen en een tekort aan alternatieven in de huursector. Voor een sociale huurwoning verdienen zij te veel, maar in de vrije huursector is onvoldoende aanbod.'
In 2020 zullen starters volgens hem tienduizenden euro's minder kunnen betalen voor een huis. Dat komt deels doordat een nieuwe generatie kopers veel meer studieschuld opbouwt door het nieuwe leenstelsel voor studenten. Daarnaast zal naar verwachting van Jaarsma de rente de komende jaren weer oplopen.
Een aantal maatregelen kan de positie van starters op de koopmarkt verbeteren, denkt Jaarsma. Om te beginnen zouden woningbouwcorporaties veel meer woningen moeten verkopen. Verder zou de verlaging van het maximaal te lenen hypotheekbedrag in 2018 (naar 100 procent van de waarde van het onderpand) opnieuw moeten worden overwogen. Wat Jaarsma betreft mag dit wel wat soepeler.
Ook moeten banken de vrijheid om af te wijken van de aflossingsregels veel ruimer benutten. Waar eerder een aflossingsvrije hypotheek mogelijk was, moeten starters hun hypotheek nu verplicht aflossen.
Zijn voorlopige advies aan starters: probeer het eerst buiten de stadscentra. 'Vaak ligt het alternatief maar 5 of 10 kilometer verderop.'
Amsterdam
Recordprijzen en lange rijen.
De Amsterdamse woningmarkt kraakt in haar voegen. Meer dan de helft van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht. Tegelijkertijd daalt het aantal verkopen. Voor een woning wordt voor het eerst gemiddeld meer dan 300 duizend euro betaald. De prijzen liggen 14 procent hoger dan het record van voor de crisis.
De kopers staan in de rij, maar in het tweede kwartaal stonden maar 2.417 woningen te koop, tegen 4.485 een jaar geleden. Drie jaar geleden, tijdens de economische crisis, stonden meer dan achtduizend huizen te koop.
De markt is drooggekookt, klinkt het wel. Mensen zijn huiverig om hun huis te verkopen, uit angst zelf moeilijk een huis terug te kunnen kopen. Door het magere aanbod, maar ook omdat de kopers staan te dringen bij ieder huis dat op de markt komt.
De huizenkoorts verspreidt zich naar de regio's rond de hoofdstad. Ook in Haarlem, de Haarlemmermeer, de Zaanstreek en Waterland is volgens de NVM sprake van 'erg krappe markten'. Ook rond Utrecht lopen de prijzen op die manier op. Een andere opvallende stijger is Zeeuws Vlaanderen, waar de prijzen 2 procent boven het oude record uitkwamen. De regio ligt in de belangstelling van Belgische kopers.
