Windmolens in het Nederlandse landschap.
Windmolens in het Nederlandse landschap. © ANP

Hoe dichter bij windmolens, hoe meer de huizenprijs daalt

Huizen dalen in waarde als er windparken in de omgeving verschijnen, al is het minder dan veel huiseigenaren denken. Bij de hoogste windmolens loopt het verlies op tot 5 procent of meer. De kans op schadeclaims neemt hierdoor sterk toe.

'Ik ben tegen, want mijn huis wordt minder waard.' In de directe omgeving van een te bouwen windpark is dat argument niet helemaal uit de lucht gegrepen, zeggen onderzoekers van het Tinbergen Instituut. De waardedaling van woningen rond windmolens bedraagt gemiddeld 1,4 tot 2,3 procent, blijkt uit hun analyse van 2,2 miljoen Nederlandse huizentransacties tussen 1985 en 2012. Bij de hoogste nieuwe windmolens loopt het verlies op tot 5 procent of meer.

'Per specifiek geval kan het anders uitpakken', zegt huizenmarkteconoom en hoofddocent aan de Universiteit van Amsterdam Martijn Droës, die met collega Hans Koster van de Vrije Universiteit de waardedaling in 2014 onderzocht. Gemiddeld is het verlies overigens lager dan betrokken huiseigenaren vaak denken, zegt hij. Het percentage loopt op naarmate de windmolens hoger worden en de diameter van de wieken toeneemt.

Wieken

'Mijn huis is helemaal niks meer waard'

Theo van Ruiten voerde actie om de waardedaling van zijn monumentale Drentse boerderij door de komst van een windpark erkend te krijgen. Het lukte. Maar nu moet hij zijn huis gedwongen verkopen. Lees hier het interview.

Vooral grote wieken van meer dan 90 meter doorsnee leveren kennelijk een minder aangenaam uitzicht op, wat tot uiting komt in de woningtransacties rond zulke windmolens. 'Afhankelijk van de afstand komt bovenop de gemiddelde waardedaling bij extra grote molens nog eens 3,2 procent daling. En dat is waarschijnlijk een conservatieve schatting.'

Diverse gemeenten anticiperen nu al op een toekomstige waardedaling door de WOZ-waarde van woningen rond toekomstige windparken te verlagen. Vorige maand gebeurde dat in de Drentse gemeente Aa en Hunze, die de huizenbelasting van zeshonderd panden met 2,5 tot 12,5 procent omlaag bracht, afhankelijk van de afstand tot het te bouwen windpark Oostermoer en Drentse Monden. Daar komen vijftig zeer hoge turbines te staan.

De percentages van Aa en Hunze zijn vrij extreem

Bij zulke waardedalingen neemt ook de kans op schadeclaims van omwonenden op de overheid sterk toe. Rechtbanken hanteren de regel dat waardedalingen van minder dan 2 procent rond bouwprojecten of objecten zoals elektriciteitsmasten, umts-antennes of windmolens niet hoeven te worden gecompenseerd. Tot dusver is het aantal toegewezen schadevergoedingen rond windmolenprojecten daardoor zeer beperkt.

De Nederlandse Windenergie Associatie (NWEA), waarin de bouwers van windparken zijn georganiseerd, is tegen premature verlagingen van de WOZ-belasting. Gedupeerden claimen de planschade weliswaar bij het Rijk, maar dat schuift de rekening vaak weer door naar de vergunninghouder en ontwikkelaar van het project.

Van voortijdige belastingverlaging gaat een verkeerd signaal uit, vindt NWEA-woordvoerder Marijn van der Plas. 'Als je meteen al gaat roepen dat de prijzen dalen, houden bieders daar rekening mee en krijg je dat effect vanzelf. De percentages van Aa en Hunze zijn ook vrij extreem. Ze kunnen leiden tot dramatische situaties bij verkoop. We roepen gemeenten op hun verantwoordelijkheid te nemen.'

Erkenning

Bewoners zijn blij met de verlaging, omdat ze die zien als erkenning van hun schade

De percentages zijn helemaal niet extreem, reageert wethouder Co Lambert van de gemeente Aa en Hunze. Het was wel lastig dat het afgelopen half jaar geen enkel huis in de omgeving van het toekomstig windpark is verkocht, waardoor onduidelijk is wat de markt er precies voor over heeft. Dat werd volgens hem ondervangen door onderzoek op vergelijkbare plaatsen elders, en door de schaarse rechterlijke uitspraken in eerdere planschadezaken.

Voor wie zijn huis wil verkopen, is een verlaagde WOZ-waarde geen goed nieuws, erkent hij. 'Maar bewoners zijn juist blij met de verlaging, omdat ze die zien als erkenning van hun schade.' Het claimen van planschade wordt inderdaad makkelijker met een gemeentelijke belastingverlaging in de hand, zegt Lambert. 'Maar dat is niet waarom we het hebben gedaan.'

Huizenmarkteconoom Martijn Droës kan zich wel vinden in de cijfers van de gemeente. Die liggen niet ver van de percentages die in het landelijke onderzoek rond de hoogste turbines zijn gevonden, zegt hij. Alleen over de zwaarste categorie - 12,5 procent waardedaling voor twintig huizen die op minder dan 500 meter van het geplande windpark liggen - kan hij niets zeggen. 'Het aantal transacties in die zone was in ons onderzoek zo beperkt dat je er geen rekenmodel op kunt loslaten. Er staan ook weinig woonhuizen zo dicht bij windmolens. Boerderijen zijn door ons niet meegerekend.'

In de zone binnen 500 meter speelt vooral geluidsoverlast door windmolens een rol. De geluidsproductie van windparken is echter wettelijk beperkt en exploitanten houden zich daaraan, stelt de NWEA. 'Volgens ons is het als bij de aanleg van nieuwe wegen: als je je aan de wettelijke normen houdt, zou dat geen schadeprocedure moeten kunnen opleveren.'

Psychologie

Veel huiseigenaren denken dat de waardedaling door windmolens tussen 20 en 25 procent ligt

Of de psychologie van de maatschappelijke discussie een rol speelt in de huizenprijs, is volgens de Amsterdamse economen niet af te lezen uit hun onderzoek. Maar Droës denkt dat het meevalt. 'Als de publieke opinie tussen 1985 en 2012 is veranderd, zien we dat in elk geval niet terug in de uitkomst, want in de loop der jaren vinden we weinig verschil in gemiddeld waardeverlies. De echte psychologie is dat veel huiseigenaren denken dat de waardedaling door windmolens tussen 20 en 25 procent ligt. Dat is dus veel minder.'

Het te bouwen windpark Oostermoer bij Aa en Hunzen wordt ontwikkeld door Raedthuys Windenergie, leverancier van het merk Pure Energie. Sinds 1995 bouwde het bedrijf tientallen windmolens en drie windparken en in geen van die gevallen heeft men planschade hoeven betalen, zegt directeur Arthur Vermeulen. Veel alleenstaande windmolens zijn gebouwd bij boeren, die daar vanzelfsprekend geen bezwaar tegen maakten. Van waardedaling rond windparken was volgens hem geen sprake.

Los van schadeprocedures laten windmolenbouwers omwonenden bewust meeprofiteren van de opbrengst, zegt hij. Bij het windpark in Drenthe is voorzien in een bijdrage van 2,5 ton per jaar, vijftien jaar lang, in een gebiedsfonds. 'Dat mag worden besteed zoals de mensen het willen, hoewel we zelf een voorkeur hebben voor een vorm van duurzame ontwikkeling, zoals het rendabel maken van de aanleg van snel glasvezelnet voor snel internet, of isolatie van woningen. Maar de buurt kan zeggen: we hebben liever geld.'