analyse De grootste huisbazen van Nederland

Het valt op: pensioenfondsen investeren maar weinig in Nederlandse huurhuizen

Woningcorporaties Mitros en Portaal verkopen 224 sociale huurwoningen in Kanaleneiland-Noord voor 0 euro. Een buitenlandse belegger gaat, na grondige renovatie, twee keer zoveel huur vragen voor hetzelfde aantal vierkante meters. Het lijkt de enige manier om dit deel van de wijk opgeknapt te krijgen. Beeld ANP

Woningcorporaties zijn nog steeds de grootste aanbieder van huurwoningen, blijkt uit de Volkskrant Huisbazen Top-300, die zaterdag werd gepubliceerd. Toch kijkt de overheid vooral naar pensioenbeleggers voor nieuwbouw om het tekort aan huurwoningen te verkleinen. Maar hoe dan?

Toch confronterend, als je de Volkskrant Top 300 Huisbazen bekijkt, zegt Gertjan van der Baan, ceo van woningverhuurder Vesteda. Hij kent alle spelers op de markt natuurlijk. ‘Maar in zo’n lijst valt mij meteen op hoe weinig huurwoningen de institutionele beleggers bezitten, vergeleken met de sociale woningbouwverenigingen.’

Institutionele beleggers investeren geld van pensioenfondsen en verzekeraars. Hun miljarden worden gestoken in aandelen en obligaties in binnen- en buitenland. In Nederland wordt het geld belegd via gespecialiseerde bedrijven als Vesteda, ook in huurwoningen. De tien grootste van die institutionele woningbeleggers hebben gezamenlijk 97 duizend huurwoningen in eigendom. Dat zijn er slechts 25 duizend meer dan het Amsterdamse Ymere, de grootste corporatie. Vesteda heeft van die beleggers de meeste woningen: 28 duizend. Dertien sociale woningbouwverenigingen hebben er meer.

Van der Baan: ‘Als je die cijfers tot je laat doordringen, vraag je je toch af wat er mis is gegaan bij de pensioenfondsen. Hadden ze vijf keer zoveel geld belegd in Nederlandse huurwoningen, dan hadden we nu 400 duizend huurwoningen extra gehad en dus een veel kleiner woningtekort. Dan gaat het maar om 7 procent van hun totale belegde vermogen van circa 1.400 miljard euro. Dan hadden de fondsen door een goed rendement uit die woningen wellicht ook niet hoeven korten op de pensioenen.’

Nederland heeft met ongeveer 10 procent van het totale aantal woningen (en minder dan een kwart van de 3,3 miljoen huurwoningen) een van de kleinste commerciële verhuursectoren van Europa. Dat moet anders, maant Van der Baan. ‘De politiek zou moeten proberen die sector zo snel mogelijk te verdubbelen in omvang. In plaats daarvan zijn  er plannen om de sector te gaan reguleren. Daarmee loop je het risico dat de commerciële huur helemaal verdwijnt.’

Van der Baan doelt op plannen van minister Ollongren van Wonen om een ‘noodknop’ aan te brengen, die de excessieve huurstijging in de vrije sector moet beteugelen. De beleggers zijn fel tegen: regulering van de huurprijs zou hun rendement bedreigen. Het zou leiden, zo dreigen zij, tot minder investering in de begeerde nieuwbouw van vooral middenhuurwoningen.

Mondjesmaat

Van de corporaties zal die nieuwbouw maar mondjesmaat komen, verwacht Van der Baan. Die zijn de laatste jaren geconfronteerd met extra belastingheffing en hogere eisen op het gebied van verduurzaming van hun woningbezit. ‘En dan zijn de bouwkosten ook nog eens enorm gestegen.’

Ook Paulus Jansen, directeur van huurdersvereniging Woonbond, verwacht wat nieuwbouw betreft weinig van de sociale woningbouwverenigingen. ‘De corporaties en daarmee de huurders zijn vijf jaar geleden in het pak zijn genaaid door het kabinet Rutte-Samson en de toenmalige minister van Wonen Stef Blok. De corporaties zijn zo afgeknepen dat ze nauwelijks meer kunnen investeren in nieuwbouw. Ze betalen nu 2,2 miljard euro aan de fiscale verhuurderheffing. Dat bedrag had de basis kunnen zijn van meer dan 8 miljard euro aan nieuwbouw. Schaf die belasting op betaalbaar huren dus af.’

Inderdaad moeten nieuwe huurwoningen dus komen van institutionele beleggers, zegt Jansen. ‘Gek dat die enorme Nederlandse pensioenfondsen tot nu toe zo weinig hebben gedaan met huurwoningen. Terwijl ze weten dat het gaat om een vrij risicoloze belegging. Iedere woning met een huur van 800 euro verhuur je probleemloos tot sint-juttemis.’

Anders dan Vesteda’s Van der Baan dringt de Woonbond-directeur wel aan op regulering van de beleggersmarkt. ‘Gun institutionele beleggers hun rendement van 4 procent, daar is iedereen mee gediend. Maar beperk dat rendement wel tot dat percentage. Bepaal voor welke huur je wat voor woning moet aanbieden. Begrens de jaarlijkse huurverhoging van maximaal inflatie plus 1 procent. En verplicht de belegger tot een exploitatietermijn op die voorwaarden van ten minste twintig jaar.’

Buitenlandse beleggers

Dat soort voorwaarden zouden niet alleen moeten zorgen voor meer betaalbare huurhuizen, ze zetten ook nog eens de voet dwars van ‘vastgoedcowboys’, denkt Jansen. ‘Door minister Blok kunnen beleggers hun aandeel in de huurmarkt vergroten. Maar wie zie je nu op de markt komen? Buitenlandse beleggers die gaan voor winst op de korte termijn. En snelle jongens die uit zijn op enorme rendementen, zoals op mini-appartementjes voor studenten en expats. Met hun verdienmodel drukken ze zelfs pensioenbeleggers van de markt af.’

Ook oud-hoogleraar Johan Conijn ziet dat sociale woningbouwverenigingen het laten afweten als het gaat om nieuwbouw. ‘De woningcorporaties hebben te maken met grote lastenstijgingen, zoals de verhuurdersheffing’, zegt de specialist ‘Corporaties’ bij advieskantoor Finance Ideas. ‘Tegelijkertijd zullen de sociale huren de komende jaren met niet meer stijgen dan de inflatie. Dus hun vermogen tot investeren is zeer beperkt.’

De verhuurdersheffing mag van Conijn zo snel mogelijk worden afgebouwd. ‘Op het moment dat corporaties goedkoop konden gaan bouwen – op het dieptepunt van de crisis – deed de minister een greep in de kas. Voor de bouwsector heeft dat de crisis nog eens verergerd. Juist op zo’n moment heb je behoefte aan een partij die anticyclisch kan investeren. Sindsdien bouwen de corporaties nog maar de helft van de gebruikelijke 30 duizend woningen per jaar.’

Twijfel

De nieuwbouw zal nu vooral moeten komen van institutionele investeerders, meent ook Conijn – die adviseur is bij woningbelegger Amvest. Maar hij ziet ze twijfelen door de plannen om de vrije huursector deels te reguleren. ‘Ik vermoed dat excessief hoge huren zich vooral voordoen bij kleinere beleggers. Mogelijk moet je daar iets op vinden. Dan hoef je niet te komen met regels voor de gehele vrije sector. Want huurprijsregulering treft beleggers direct in hun rendement. En die beperking zal ze niet aanmoedigen tot meer nieuwbouw.’

VAN WIE IS NEDERLAND?

Particuliere vastgoedeigenaren drukken steeds groter stempel op Nederlandse woningmarkt
Grote particuliere vastgoedeigenaren winnen terrein op de Nederlandse woningmarkt. De grootste drie hebben ieder huurwoningen met een totale waarde van ruim 1 miljard euro. Lees het belangrijkste nieuws uit ons onderzoek naar de woningmarkt.

Wie zijn de grootste huisbazen van Nederland?
Corporaties, huisjesmelkers, buitenlandse investeerders: het is dringen op de krappe Nederlandse huurmarkt. Wie krijgt het grootste stuk van de taart? En is er zicht op verandering? Lees de analyse.

De feiten op een rij
Betaalbare huurwoningen zijn schaars en de prijzen stijgen rap. Dat roept de vraag op: van wie is Nederland? Wie zijn de grootste huisbazen van het land? Bekijk hier alle data.

Profvoetballers, Holleeder-kennis en keukenboer: vijf wonderlijke grote huisbazen

In de top-300 van grote vastgoedeigenaren staan bijzondere namen. Van het pensioenfonds van profvoetballers tot een Drentse weldoenster en de eigenaar van de Zaanse panden van Cor van Hout en Willem Endstra. Dit zijn de opmerkelijkste vijf. 

Ineens heeft mevrouw Van den Berg een hogere huur dan de buren
Flat Octant in Dordrecht is als de Nederlandse woningmarkt in het klein. De laatste jaren zijn de 98 appartementen verkocht, gesplitst en weer doorverkocht aan diverse eigenaren. En die hebben niet altijd het beste met de bewoners voor.

Bikkelhard, slim en liefst buiten beeld: Aat van Herk
Voor Aat van Herk (68) gaan de zaken altijd door. Zijn directe aanpak en goede neus voor investeringen maken hem tot de grootste particuliere verhuurder van Nederland.

Rustig afwachten loont in het vastgoed, weet ondernemer Piet Grouwels 
Piet Grouwels, oprichter van het gelijknamige vastgoedbedrijf uit Maastricht, geeft nooit interviews. Dat komt niet doordat de 77-jarige Limburger publiciteitsschuw is, vertelt zijn directeur Piet Bougie. ‘Maar wat je zegt wordt toch altijd verkeerd uitgelegd. En jezelf op de borst kloppen, daar schiet je weinig mee op.’

Van slechtste tot beste verhuurder van Nederland 
Vastgoedondernemer Henk Stienstra, vaak omschreven als ‘de rijkste Limburger’ overleed woensdag op 78-jarige leeftijd. De op een na grootste particuliere woningbezitter van het land werd zowel tot slechtste als beste verhuurder van Nederland verkozen.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 de Persgroep Nederland B.V. - alle rechten voorbehouden