Feest voor huizenbezitter, huurder duurder uit

Huizenkopers lopen risico's, maar daar staan forse financiële voordelen tegenover. Een hypotheek is ook een vorm van sparen. Huurders moeten blijven betalen. En veel ook.

Een vrouw voor een makelaarskantoor. Beeld anp

Sinds ruim een jaar stijgen de huizenprijzen weer, de economie herstelt en de rente is laag. Duizenden Nederlanders zijn daardoor aan het rekenen geslagen: moet ik nu een huis kopen, of ga ik toch huren? Surfend over het internet wegen zij de opties af.

Neem een appartement van 60 vierkante meter in Amersfoort. Dat koop je al voor zo'n 130 duizend euro. Bij de huidige rente kost dat 432 euro per maand. Zelfs vergelijkbare sociale huurwoningen zijn per maand al snel 200 euro duurder, om over de vrije sector maar te zwijgen.

Simpele rekensom

Natuurlijk zijn de voor- en nadelen van kopen en huren niet in een simpele rekensom te vatten. Het is appels met peren vergelijken. Kopers lopen bijvoorbeeld een financieel risico. Een huis kan minder waard worden, zodat de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. Daar kunnen honderdduizenden huizenbezitters over meepraten. Door de prijsdaling tijdens de crisis staat hun huis 'onder water': wanneer ze het nu zouden verkopen, blijven ze achter met een fikse schuld aan de bank. Huurders hebben die onzekerheid niet. Zij kunnen altijd ongestraft de huur opzeggen en verhuizen.

Naast hun hypotheek krijgen kopers bovendien met allerlei aanvullende kosten te maken die op voorhand niet helemaal zijn te overzien: onderhoud, belastingen, verzekeringen en renteherziening.

Een bord met verkocht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Beeld anp

Daar staat tegenover dat een groot gedeelte van het geld dat kopers per maand aan de bank betalen feitelijk een vorm van sparen is. Sinds de hypotheekrenteaftrek alleen geldt voor hypotheken waarbij de woningschuld binnen dertig jaar wordt afgelost, sluiten Nederlanders bijna alleen annuïteitenhypotheken af. Kopers hebben dus het voordeel dat zij na dertig jaar eigenaar zijn van hun huis en nog amper kosten hebben, terwijl huurders tot in lengte van dagen maandelijks een bedrag moeten betalen dat ook nog eens elk jaar wordt verhoogd.

Ondanks al die ongelijksoortigheden zijn berekeningen van maandlasten een belangrijke factor voor duizenden huizenzoekers. Bijna iedereen wil immers zo mooi mogelijk wonen voor zo min mogelijk geld. De Volkskrant maakte het sommetje dus ook. Voor tachtigduizend recentelijk verkochte of verhuurde huizen berekenden we wat je op verschillende plaatsen in Nederland per maand betaalt voor een vierkante meter huis. En trokken we de drie belangrijkste conclusies.

Beeld anp

1. Kopen is bijna altijd het aantrekkelijkst

Op Amsterdam en Utrecht na is kopen in Nederland per maand de goedkoopste optie. In de krimpgebieden van Limburg, maar zelfs in de stad Groningen is een appartement bijna twee keer zo duur voor een sociale huurder als voor een koper.

Waar woningcorporaties de afgelopen jaren de huren van vrijkomende woningen flink hebben opgetrokken, is de trend voor kopers juist zeer gunstig geweest. De leenregels zijn aangescherpt, waardoor kopers elkaar niet meer wegconcurreren door zo veel mogelijk geld te lenen. En nog steeds wordt de leencapaciteit verder teruggeschroefd. Dat heeft een drukkend effect gehad op de prijzen en leidt ertoe dat je meer vierkante meters krijgt voor je geld.

En dan is er de historisch lage hypotheekrente. In het rekenvoorbeeld zijn we uitgegaan van 2,1 procent. Dat is ongeveer de prijs voor een NHG-hypotheek met een rentevaste periode van vijf jaar. Die lage rentestand leidt er tegelijkertijd ook toe dat de huizenprijzen stijgen, zodat het voordeel deels weer verdampt.

Ook in de toekomst ziet de prijs per vierkante meter er voor huizenkopers goed uit. Anders dan bij huurders, die elk jaar een huurverhoging krijgen van enkele procenten, loopt de netto maandlast voor woningbezitters amper op. De rente kan natuurlijk wel stijgen, waardoor het huis duurder wordt zodra de rentevaste periode van de hypotheek is afgelopen. Maar de hypotheekrenteaftrek dempt dat effect. En doordat huizenbezitters met een annuïteitenhypotheek in de loop der tijd steeds meer aflossen en steeds minder rente betalen, wordt het risico van stijgende rente ook steeds kleiner.

2. Amsterdam is het duurst, maar niet voor sociale huurders

Dat de koopwoningen in Amsterdam peperduur zijn, is algemeen bekend. Ook het feit dat de vrijemarkthuren in de hoofdstad met afstand het hoogst zijn, wekt geen verbazing. In de vrije sector zijn Amsterdamse huurders per vierkante meter bijna twee keer zoveel kwijt als kopers en sociale huurders.

Opvallend is dat sociale huurwoningen in Amsterdam helemaal niet uitzonderlijk duur zijn. Iets vergelijkbaars is ook te zien in Utrecht. Terwijl woningcorporaties in die populaire steden volgens de wet hogere huren mogen vragen, ligt hun prijs per vierkante meter soms zelfs lager dan in krimpgebieden. Amersfoort en de regio Holland Rijnland zijn voor sociale huurders de duurste regio's.

Een deel van de verklaring ligt in het soort aanbod. Met het puntensysteem waarmee wordt vastgesteld hoe hoog de maximale prijs voor een sociale huurwoning mag zijn, komt er voor kleine woningen doorgaans een hogere prijs uit dan voor grote. Studentenkamers zijn daarom vaak ook relatief duur. Dit principe draagt bijvoorbeeld bij aan de hoge prijzen in Amersfoort, waar de sociale huurappartementen die afgelopen maanden werden aangeboden relatief klein zijn.

Daarnaast speelt mee dat de woningcorporaties in Amsterdam en Utrecht strenge afspraken hebben gemaakt over de prijzen waarvoor zij sociale huurwoningen aanbieden. Zo werd vorig jaar ruim 65 procent van alle huurwoningen in Amsterdam voor minder dan 618 euro per maand verhuurd. Over het deel van de huur dat tussen die zogenoemde 'aftoppingsgrens' en de liberalisatiegrens ligt, betaalt de fiscus geen toeslag meer. Tegenover die relatief bescheiden huren staat dat de corporaties in Amsterdam op grote schaal sociale huurwoningen 'liberaliseren', op de vrije markt verhuren zodra ze vrijkomen. Of ze worden verkocht. De voorraad sociale huurwoningen daalt daardoor al jaren, en het wordt almaar moeilijker nog een goedkopere sociale huurwoning te bemachtigen.

3. Vrijesectorhuren zijn in sommige regio's gunstiger dan sociale

Het kabinet wil niets liever dan een ruim aanbod van betaalbare huurwoningen in de vrije sector, woningen met een huur tussen de 710 en 900 euro per maand. In het grootste gedeelte van de Randstad is dat nog lang niet gelukt. De prijzen voor vrijesectorhuurwoningen zijn in de populaire steden per vierkante meter zelfs bijna twee keer zo hoog als in de sociale huursector. Wie te veel verdient om bij een woningcorporatie aan de bak te kunnen en geen hypotheek kan krijgen, betaalt zich in zulke gebieden nog altijd blauw aan huur.

Maar in delen van Limburg is de balans juist naar de andere kant doorgeslagen. Sociale huurwoningen zijn daar niet alleen veel duurder per vierkante meter dan koopwoningen, ze zijn zelfs relatief duurder dan in de vrije sector. Ook hier is het verschil deels toe te schrijven aan oppervlakte. De woningen met een huur boven 710 euro per maand zijn er vaak erg groot, zodat de prijs per vierkante meter hard terugloopt. Belangrijker is dat koophuizen in die krimpregio's vaak ook spotgoedkoop zijn en dat drukt de prijzen van vrijesectorhuren weer. Het is slechts dankzij de huurtoeslag dat corporaties in die relatief arme gebieden nog steeds zulke hoge huren kunnen vragen.

Iets vergelijkbaars gebeurt ook in Rotterdam. Hoewel de koopmarkt en de vrijesectorhuur daar relatief goedkoop zijn in vergelijking met andere grote steden, liggen de sociale huren gemiddeld juist hoog. Aanzienlijk hoger dan in Amsterdam bijvoorbeeld. Dat heeft onder meer te maken met woningcorporatie Vestia, de Rotterdamse reuzencorporatie die drie jaar geleden bijna failliet ging en sindsdien alle zeilen bij moet zetten om de begroting rond te krijgen. Onder meer door maximale huuropbrengsten. Ook veel andere Rotterdamse corporaties hebben het geld van hun huurders hard nodig, omdat zij flink investeren in het opknappen van oude wijken. Verkopen en liberaliseren van hun bezit levert er ook veel minder op dan in Amsterdam of Utrecht.

Tekst loopt door onder graphic.

Over het onderzoek

Voor dit onderzoek raadpleegde de Volkskrant afgelopen maanden websites waarop koop- en huurhuizen worden aangeboden. We verzamelden gegevens over ongeveer tachtigduizend woningen. Ook huurdersvereniging Woonbond leverde data aan over recentelijk door corporaties verhuurde woningen.

Terugrekenen naar vierkantemeterprijs per maand was voor de huurwoningen simpel. Maar omdat de oppervlakte van het gemiddelde huurhuis kleiner wordt opgegeven dan het is, hebben we die na overleg met deskundigen met 10 procent vergroot.

Voor koopwoningen is de rekensom ingewikkelder. Daar zijn de kosten per vierkante meter berekend door de woningprijs om te rekenen naar de maandlast voor een annuïteitenhypotheek. We hebben gekozen voor een NHG-hypotheek met een rentevaste periode van 5 jaar. De rente daarvan ligt op 2,1 procent. Ook is de hypotheekrenteaftrek meegerekend op basis van het 42 procentstarief. De netto maandlast is gedeeld door de oppervlakte.

Bij het onderzoek is een aantal kosten buiten beschouwing gelaten gelaten die voor de daadwerkelijke lasten van kopers en huurders ook van belang zijn. Zo zijn voor koopwoningen de onderhoudskosten niet meegerekend. Hierover bestaan wel schattingen (zo'n 1 procent van de waarde van de woning per jaar), maar hoe hoog dit uitpakt, verschilt erg per woning. Ook zijn voor koophuizen de kosten van verzekeringen en belastingen niet meegerekend. Voor huurders hebben we sevicekosten niet meegerekend en de huurtoeslag is buiten beschouwing gelaten.

Met dank aan Cem Yalcinkaya van de Woonbond

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden