Erfpacht is de nieuwe melkkoe

Staatsbosbeheer verhoogt de erfpacht op Terschelling tot 10.000 euro per jaar per zomerhuis. De politiek moet dit niet toestaan, betoogt Jord Stam....

Wie een woning of bedrijf koopt op grond in erfpacht, betaalt voor de grond erfpachtrecht. Daarnaast wordt meestal nog een extra bedrag voor het gebruik betaald, de canon. De koper wordt geen volledig eigenaar van de grond. Erfpacht wordt vaak verleend voor een bepaalde tijd, 49 of 99 jaar, tegenwoordig ook 30 jaar.

Erfpacht biedt overheden de mogelijkheid invloed te houden op het gebruik van de grond. Zolang de canon laag blijft en de erfpacht steeds verlengd wordt, is het verschil met gewone koop gering. Zo is het bijna een eeuw goed gegaan.

Maar de laatste twintig jaar heeft de graaicultuur toegeslagen: erfpacht blijkt een onovertroffen financiële melkkoe. Erfpacht dreigt te verworden tot een wangedrocht met perfide trekken: het wordt een optelsom van koop plus huur, maar zonder feitelijk bezit en zonder huurbescherming. Derderangs woningbezit dus.

Het perfide karakter zit hem in mechanismen die de kosten steeds verder opdrijven op een manier die niemand had kunnen voorzien en die niet goed te doorgronden is. Met name Staatsbosbeheer (SBB) gaat hierbij, na zijn verzelfstandiging, zonder enige terughoudendheid te werk.

Ik zal dit toelichten aan de hand van het zomerhuisje van mijn ouders op Terschelling. Rond 1970 werden op Terschelling zomerhuizen verkocht met de grond in erfpacht. Er zijn markconforme prijzen betaald, die niet aantoonbaar verschilden van de prijzen van huizen op eigen grond, en de canon was gering: huis plus erfpachtrecht kostte 20.000 euro met een canon van 109 euro per jaar.

Sindsdien zijn de prijzen van huizen en grond natuurlijk enorm gestegen. De canon steeg vrolijk mee, tot 1.353 euro in 2001. Bijna niemand lijkt te beseffen dat dit bedrag bovenop de reeds afbetaalde koopsom van huisje plus grond onder erfpacht komt. Vanaf het begin tot 2001 is in totaal 12.430 euro aan canon betaald. Daarmee is de oorspronkelijke grondwaarde al twee keer betaald.

Maar voor Staatsbosbeheer is het nog lang niet genoeg. Bij de herziening van de erfpacht na dertig jaar eisten ze nog veel meer, namelijk meer dan 10.000 euro per jaar. Dit heeft geleid tot een geschil met de erfpachters. Ook de andere nieuwe erfpachtvoorwaarden zijn zeer ongunstig, ook vergeleken met de contracten van gemeenten.

In 2003 brengt de door SBB ingestelde commissie-Grapperhaus richtlijnen uit voor de herziening van erfpachtcontracten. Daarin staat onder meer glashard: ‘De waardeontwikkeling van de grond valt toe aan SBB.’ Wat? In 1970 bestond dit uitgangspunt absoluut niet. SBB verandert tijdens het spel de regels op een schaamteloos inhalige manier. Stel dat je een bedrijf begint en na 30 jaar zegt de regering: ‘Het gaat zo goed met je dat we besluiten de inkomstenbelasting te verhogen zodat alle winst voor ons is.’ Dat zou maatschappelijk onaanvaardbaar zijn. Hier gebeurt dat met erfpacht.

Wat is de consequentie als deze commissie-richtlijnen gevolgd worden? De erfpachter betaalt in dat geval in dertig jaar voor de grond meer dan 2,5 keer zoveel als een koper van gewone grond zonder erfpacht. Na de dertig jaar zijn dan voor een gewone koper grond en huis afbetaald. Zo niet voor de erfpachter. Die blijft gewoon de canon betalen.

Wat gebeurt er als erfpachters niet akkoord gaan? Dan komt er geen contract. En dan vervalt de grond aan de eigenaar, in dit geval SBB, en wordt slechts een vergoeding betaald voor de opstal. Een wurgcontract dat zijn weerga niet kent: zolang uw contract loopt, kunt u nog uw allang afbetaalde huis met erfpachtgrond verkopen, bijvoorbeeld voor 300.000 euro en tot de laatste dag betaalt u ook nog alle belastingen. Maar als u niet tot overeenstemming komt met de eigenaar, krijgt u 50.000 euro voor uw huisje en bent u verder alles kwijt. SBB omschrijft deze situatie als ‘maximale contractvrijheid’.

Staatsbosbeheer zegt markconform te moeten werken van de minister. De markt is echter bijzonder divers: zeer veel canons betreffen een symbolisch bedrag, zeg 100 euro per jaar, oplopend tot 5 procent van de grondprijs per jaar. Gemeenten hanteren bij herzieningen meestal maximumplafonds om geen excessieve verhogingen te krijgen. Terwijl veel nieuwe huizen in Utrecht worden verkocht zonder canon, heeft SBB eigen regels geformuleerd die alle huidige canons overstijgen. Hoezo marktconform?

De hierboven beschreven excessen maken van erfpacht een unieke melkkoe. Er zijn tegenwoordig al particulieren die hun eigen huis in erfpacht verkopen, en dat doen ze niet uit ideële motieven.

Is dit wat de politiek wil? Zo niet: grijp in en maak wetten om zulke excessen te voorkomen. Bij on-ethisch gebruik van wurgcontracten verwordt erfpacht tot een optelsom van koop plus huur, maar zonder feitelijk bezit en zonder huurbescherming. ‘Derderangs woningbezit’ is nog een eufemisme. Ik hoop dat de politiek en de rechter dit niet toelaten.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden