Erfpacht: afkopen, of elk jaar betalen?

Het erfpachtbesluit dat de Amsterdamse gemeenteraad woensdag neemt, gaat over vele miljarden en raakt zeker honderdduizend huizenbezitters. Slechts weinigen begrijpen het.

Zelfbouwwoningen op het Zeeburgereiland, een nieuwe woonwijk in Amsterdam. Beeld null
Zelfbouwwoningen op het Zeeburgereiland, een nieuwe woonwijk in Amsterdam.

1. Waarom moet er een nieuw erfpachtstelsel komen?

De liberaal Treub voerde in 1896 gemeentelijke erfpacht in Amsterdam in. Zo maakte hij het gemakkelijker om de bouw van vastgoed in de stad te financieren. Doordat de gemeente de grond feitelijk verhuurt hoeft de ontwikkelaar minder geld te lenen om de bouw van een huis of kantoor te financieren.

Ook in andere steden komt erfpacht voor, maar nergens zo grootschalig als in Amsterdam, waar de gemeente inmiddels eigenaar is van de grond onder ongeveer een kwart miljoen huizen en bedrijfspanden, waaronder ongeveer honderdduizend particuliere woningen. Voor de gemeente is erfpacht een prettige bron van inkomsten, het leverde afgelopen jaren ruim 200 miljoen euro per jaar op.

Het afgelopen decennium groeide de kritiek op het hoofdstedelijke erfpachtstelsel. Zo valt het op dat Amsterdamse huizen op eigen grond nauwelijks duurder zijn dan huizen op erfpachtgrond. Terwijl er zuiver economisch bekeken een aanzienlijk prijsverschil zou moeten zijn. Daaruit blijkt dat huizenkopers eigenlijk helemaal niet goed begrijpen wat erfpacht is.

Maar het grootste probleem met het huidige stelsel draait om de herziening van de canon bij het verlopen van het 'tijdvak' van vijftig jaar. De gemeente kijkt na die periode wat de grond inmiddels waard is en past daarop de canon aan. In populaire stadsdelen komt dat vaak neer op verhogingen van enkele duizenden euro's per jaar. Huizenbezitters die de afgelopen jaren met zulke opslagen te maken kregen, schrokken zich kapot. En ook banken werden er onrustig van, want bij grote opslagen bestaat de kans dat klanten hun hypotheek niet meer kunnen betalen.

2. Wat houdt het nieuwe stelsel in?

Na de verkiezingen kwamen VVD en D66 (die het hele erfpachtstelsel willen afschaffen) en SP (voorstander van erfpacht) met een compromis voor een nieuw erfpachtstelsel. Hun oplossing bestaat eruit dat Amsterdam overstapt naar 'eeuwigdurende erfpacht'. Erfpachters hebben daarbij twee keuzen: of zij kopen in één klap de erfpacht voor de eeuwigheid af, of ze gaan een jaarlijkse canon betalen die elk jaar met een bepaald percentage - iets meer dan de inflatie - wordt verhoogd. Zo verdwijnt dus de onzekerheid van een flinke verhoging bij het aflopen van een tijdvak.

Als eerste stap stemt de gemeenteraad woensdag in met het voorstel om eeuwigdurende erfpacht in te voeren voor nieuw uitgegeven bouwgrond. Dit najaar volgt stap twee, dan komt het stadsbestuur met een eerste voorstel voor een overstapregeling, waarmee oudere erfpachtcontracten kunnen worden omgezet in eeuwigdurende contracten.

3. Welke haken en ogen kleven er aan het nieuwe stelsel?

PvdA en GroenLinks noemen het voorstel woensdag de neus van de kameel: 'Als we hiermee instemmen, dan stemmen we eigenlijk in met veel meer.' In het erfpachtplan voor nieuwe gronden is namelijk vastgelegd met welk percentage de canon jaarlijks wordt verhoogd en hoe de grondwaarde onder een huis wordt berekend. Dat heeft grote invloed op de vraag hoeveel het kost om straks een oud erfpachtcontract om te zetten in een eeuwigdurend erfpachtcontract. En vooral op wat het kost om zo'n oud erfpachtcontract eeuwigdurend af te kopen.

Voor huizenbezitters is het over een lange periode bekeken altijd verstandiger om erfpacht in één keer voor altijd af te kopen. Maar als de prijs van overstappen te hoog is, zullen veel huizenkopers er toch voor kiezen om gewoon een jaarlijkse canon te blijven betalen. Om erfpachters met lopende contracten te verleiden om af te kopen (iets wat vooral de liberale partijen graag willen) kan de gemeente ervoor kiezen om kortingen te geven op de grond.

Daar staat tegenover dat zulke kortingen slecht zijn voor de gemeentekas, wat met name gevoelig ligt bij de SP en andere linkse partijen. De SP heeft altijd geëist dat de gemeentefinanciën er op de middellange termijn niet onder mogen lijden. De vraag hoeveel korting er komt, is dus nog een twistappel van de coalitie.

4. Wat vinden Amsterdammers van het nieuwe stelsel?

De uitermate technische discussie over erfpachtcontracten is voor de meeste Amsterdammers te ingewikkeld. Maar belangenverenigingen en enkele econometrisch onderlegde erfpachters volgen het debat op de voet. Zij zijn zeer ontevreden met het nieuwe stelsel.

Onder de felste critici zijn SEBA en de Vereniging Eigen Huis. Het nieuwe stelsel is volgens hen nog altijd veel te ingewikkeld en te duur voor huizenbezitters. De belangenverenigingen hebben wetenschappelijke rapporten laten opmaken om aan te tonen dat de manier waarop de gemeente grondwaarden berekent niet klopt.

Verder is de 'index' waarmee de jaarlijkse canonverhoging wordt berekend ondoorzichtig, vinden erfpachters. En de risico-opslag die de gemeente voor de verhoging in rekening brengt absurd hoog. Het ligt voor de hand dat SEBA alsnog het referendum zal laten uitschrijven waarvoor de stichting al tijdens de vorige collegeperiode het benodigde aantal handtekeningen binnenhaalde. Met het historische besluit van woensdag zijn de erfpachttwisten in de stad dus nog lang niet beslecht.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden