Een vermogen aan stenen

Decemberdrukte op de huizenmarkt. Woningbezitters proberen snel een nieuw huis te kopen, nu de overheid op 1 januari het mes zet in de aftrekbaarheid van overwaarde....

Door Merijn Rengers

Edwin Blom is uiterst tevreden. Volgend jaar verhuist de verzekeringsadviseur met zijn vrouw en twee jonge kinderen naar een nieuwe woning in de populaire Utrechtse wijk Voordorp – op een steenworp afstand van zijn huidige optrekje. Zijn nieuwe huis vindt hij een schot in de roos: 'Het heeft een garage, een grotere tuin en 50 vierkante meter extra. Ik ben gelukkig waar ik nu woon, maar dit pand is veel ruimer, en dat is lekker voor de kinderen.' En, minstens zo belangrijk: Blom heeft de koopakte binnen. Ruim vóór 1 januari, zodat hij de overwaarde kan besteden zoals hij wil.

Blom twijfelt er niet aan of die overwaarde is er. 'Ik pak 150 duizend euro als het goed gaat. En in het slechtste geval verdien ik nog altijd 120 mille.' Hij heeft nog geen idee wat hij met dat bedrag – het verschil tussen de verkoopprijsvan zijn oude woning en de resterende hypotheek – gaat doen. Maar toch: 'Het is beter om je vermogen liquide te hebben, dan het in je eigen huis te stoppen.'

Eén ding weet Blom zeker: hij steekt het geld níet in de financiering van zijn net 225 aangeschafte woning, ook al kostte die 200 475 duizend euro.

'Ben je gek. Ik sluit 175 liever een nieuwe hypotheek voor het gehele koopbedrag. Dat 150 levert veel meer renteaftrek op.' 125 Blom profiteert op de valreep van een 100 1998 1999 slimmigheidje van de banken en andere geldverstrekkers, dat de financiële instellingen kapitalen heeft opgeleverd, en de fiscus jaarlijks miljoenen kost. Aangespoord door de aftrekbaarheid van de hypotheekrente zijn Nederlanders de laatste tien jaar namelijk steeds hogere bedragen gaan lenen, zonder zich te bekommeren om het afbetalen van hun hypotheekschuld.

De steeds hogere leningen gingen hand in hand met het stijgen van de huizenprijzen, die vanaf midden jaren negentig met tientallen procenten omhoog spoten. Om een indruk te geven: de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) becijferde dat de prijs van een gemiddelde woning in de regio Utrecht en omstreken sinds het derde kwartaal van 1998 met ruim de helft is toegenomen, van 134 duizend tot 202 duizend euro.

'Ik vind het goed dat de overheid de fiscale voordelen aanpakt', geeft Blom ruiterlijk toe. 'Maar toch: door het nu te regelen heb ik straks én een mooier huis, én een fijn bedrag vrij te besteden, bijvoorbeeld voor een vakantiehuisje in Spanje.' En Blom is zeker niet de enige voor wie de eigen portemonnee zwaarder weegt dan diepere maatschappelijke vraagstukken rondom de rechtvaardigheid van het belastingstelsel.

Ook op het kantoor van de Utrechtse notaris Jaap Schuttevaer is het inmiddels duidelijk dat de fiscale wijzigingen leiden tot extra activiteit op de woningmarkt. 'December is altijd een drukke maand voor het notariaat', zegt Schuttevaer. 'Maar dit jaar krijgen we opvallend veel vragen over de woningmarkt. Vooral over losse hypotheken en nieuwbouwprojecten.'

Schuttevaer merkt dat hij veel cliënten gerust moet stellen over de naderende fiscale wijzigingen. 'Als er dit jaar nog een koopcontract wordt getekend, kan het feitelijke transport van de woning wachten tot in het nieuwe jaar. Of zelfs langer, want veel nieuwbouwprojecten zijn nog helemaal niet klaar.' Volgens Schuttevaer heeft de extra drukte overigens niet alleen te maken met de fiscale

wijzigingen. Ook de lage rente maakt dat huizenbezitters de financiering van hun woning onder de loep nemen.

Het verhaal over de lage rente hoort Ramses Qaysi, directeur van de grote Utrechtse makelaardij Brecheisen, al veel langer.

Maar de klanten met grote haast zijn typisch iets van de laatste maanden. 'Wij krijgen kopers binnen die zeggen: regel het alsjeblieft in december, want dat scheelt mij tienduizenden euro's', vertelt Qaysi terwijl 2002 2003 hij zijn auto door de Bron: NVM Utrechtse binnenstad manoeuvreert.

Onderweg kan Qaysi de huizen van de handige jongens zo aanwijzen. 'Die bewoners daar, op nummer 11, hebben het huis aan de overkant van de straat gekocht. In feite hetzelfde soort huis, op dezelfde plek, met als groot voordeel dat de kids niet van school hoeven te wisselen. Belangrijker is echter dat zij de overwaarde van het huis zo kunnenbenutten. En daar gaan zij straks een grote verbouwing van betalen.'

Toch zul je Qaysi niet horen zeggen dat het belastingvoordeel de enige reden is om te verhuizen. 'Niemand koopt een huis alleen vanwege de fiscus. Maar wie nu in de markt is, weet maar al te goed dat 1 januari een belangrijke dag is.'

Brecheisen ziet de nieuwe wetgeving terug in de verkoopcijfers. 'We hebben de afgelopen weken zeker 10 procent meer woningen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar', zegt Qaysi. 'Vooral duurdere panden en nieuwbouw verkopen goed, terwijl het juist daar de laatste tijd minder voorspoedig ging.'

Het zijn dus prima maanden voor de makelaar: 'Als je in de gaten hebt dat de tegenpartij snel wil kopen, heb je een voordeel. Dan kun je een pand vlak onder de vraagprijs verkopen, en duurt het spel van loven en bieden veel minder lang.'

Dat laatste kan een klant van Brecheisen, die niet met zijn naam in de krant wil, bevestigen. 'Mijn buurman, die een maand eerder zijn huis verkocht had, zei: wat jij wil hebben, krijg je er nooit voor. Maar binnen tweeënhalve week was mijn huis verkocht, en ik heb een betere prijs dan hij. De koop was zo geregeld. De kopers wilden zo graag dat zij toehapten toen ik eenmaal iets in prijs zakte.'

De Utrechter heeft geen idee of de soepele onderhandelingen samenhangen met de naderende fiscale wijzigingen. Hij gooit het eerder op de 'zeer courante ligging' van zijn appartement, vlak achter de Catharijnesingel. 'Deze plek blijft populair, al zijn de beste tijden voorbij. Een paar jaar terug vond ik geregeld briefjes in mijn bus: mocht je ooit je huis gaan verkopen, bel mij dan alsjeblieft als eerste. Die noodkreten krijg ik al jaren niet meer.'

De rust op de Utrechtse woningmarkt is inderdaad terug, bevestigt Qaysi. 'Een paar jaar terug was het absoluut gekkenhuis. Alles werd verkocht. In no time.' En die krankzinnige woningmarkt ten tijde van de economische hausse echoot na in de belevingswereld van veel huizenbezitters. 'Woningen zijn pure emotie. Iedereen heeft zijn eigen ideeën over de markt, en vindt dat zijn huis nét iets meer waard is dan dat van de buurman.'

De gevolgen daarvan blijven zichtbaar: zakken in prijs wordt ervaren als een persoonlijke nederlaag, en verkopers worden nerveusals hun huis niet direct verkocht wordt. 'Het is een drama als je huis lang in de verkoop staat. Het vreet aan mensen', zegt Qaysi, terwijl hij zijn BMW parkeert naast een vervallen boerderij in een dorpje onder de rook van Utrecht. De boerderij staat al meer dan twee jaar te koop. De eigenaar verdiende te weinig met het boerenbestaan, en wil dus verhuizen.

Hoewel Qaysi ruimschoots op tijd is, is het stel dat overweegt om de boerderij te kopen al gearriveerd, samen met de eigen makelaar. Eerder hadden zij al belangstelling voor het pand, maar ketste hun droom om buiten te gaan wonen af op de vraagprijs van meer dan 1 miljoen euro.

Qaysi, die het pand overnam van een andere makelaar en de vraagprijs verlaagde, staat meteen op scherp. De stallen, de asbest platen in de vroegere varkensschuur, de ruilverkaveling van de grond achter de boerderij; Qaysi heeft alle gegevens paraat. 'Dit terrein loopt tot aan de bosrand, daar in de verte', wijst hij.

De staat van onderhoud van de boerderij, vraagprijs bijna 900 duizend euro, valt de beoogde koper echter flink tegen. Zijn vrouw ziet vooral de zonnige kant van het pand. Zo zijn de enorme weilanden 'leuk voor de paarden', en past de boomgaard naast de hoeve precies in het goede country life dat zij voor ogen heeft.

Hij heeft, samen met zijn eigen makelaar, echter meer oog voor de deplorabele staat van het rieten dak, waarin de gaten duidelijk zichtbaar zijn. 'Volgens makelaars-site Funda is het onderhoud redelijk tot goed, terwijl dit dak het niet lang meer maakt', schampert hij.

'Makelaarspraat', oordeelt hij dan ook. 'Deze boerderij moet van de grond af opnieuw opgebouwd. Dat kost minstens vier euroton.' Qaysi maakt zich na afloop echter geen zorgen. 'We hebben dit pand overgenomen van een andere makelaar, en prijzen het zeer scherp. Zo'n boerderij raak je altijd kwijt. Wij verwachten namelijk dat de markt, als straks de decembergekte voorbij is, weer verder gaat waar we dit najaar gebleven waren.'

Qaysi is daarmee optimistischer dan de officiële mening die banken, hypotheekadviseurs en andere belanghebbenden ventileren. Zij vrezen dat het inperken van de hypotheekrenteaftrek de woningmarkt op slot gooit. Hun redenering loopt als volgt: als vermogende huizenbezitters de overwaarde van hun woning niet meer kunnen benutten, zullen zij minder snel verhuizen, waardoor er automatisch minder betaalbare woningen vrijkomen. Uiteindelijk komt alle ellende dan bij de starter op de woningmarkt terecht, want als er geen doorstromerswoningen beschikbaar zijn, komen er ook minder starterswoningen vrij.

Maar dat is de komende weken nog toekomstmuziek. Voorlopig is het hard doorpezen tot de jaarwisseling. Zo heeft Mark van Bennekom van Hypotheeknet, een aan Brecheisen gelieerde keten van hypotheekadviseurs, voorlopig de handen vol aan het bedienen van zogenoemde overwaarde-klanten. 'Doorgaans vermogende types', zegt hij. 'Die wonen nou eenmaal vaker in woningen met overwaarde, en hebben bovendien een groter fiscaal voordeel, omdat zij in de hoogste belastingschijf vallen.'

Van Bennekom zet de afgelopen weken bijna dagelijks wel een overwaarde-constructie weg, terwijl dat in de eerste helft van 2003 nauwelijks voorkwam. 'Er kloppen opeens allerlei klanten aan die al precies weten hoe ze hun overwaarde willen benutten. En eerlijk is eerlijk: voor hen is het ook een beetje de laatste kans.'

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden