Bezichtigingen van koopwoningen in Nijmegen.
Bezichtigingen van koopwoningen in Nijmegen. © Olivier Middendorp / HH

Economische paradox van 2017: stijgende huizenprijzen zijn goed nieuws, maar lang niet voor iedereen

Een eigen huis meer waard, maar een ander huis kopen is veel duurder geworden

In 2017 zijn Nederlandse huizenbezitters gemiddeld enkele tienduizenden euro's rijker geworden. Als hun huis in de Randstad staat, is die winst vaak nog groter. De gewonnen rijkdom is wel van papier. Leidt die duurdere woning in de praktijk tot een dikkere portemonnee?

In amper een jaar tijd heeft Bart Mijnster, samen met zijn partner en twee kinderen, naar schatting zo'n 20 duizend tot 30 duizend euro verdiend. Zonder ervoor te hoeven werken. Hoe? Enkel en alleen door te slapen, te eten - te wonen. Dat is te danken aan de gekte op de huizenmarkt. Sinds ze hun bescheiden woning van zo'n 80 vierkante meter in een buitenwijk van Almere kochten, is de prijs alleen maar verder de lucht in geschoten.

Economische paradox

Het is echt krankzinnig wat er gevraagd wordt voor huizen

Bart Mijnster

Het vreemde is dat Mijnster weinig merkt van die extra welvaart. Integendeel. Hij zoekt inmiddels weer een nieuwe woning. 'Het moet een plek zijn waar we met de kinderen langere tijd kunnen blijven. Wat groter. Maar vooral iets minder een buurt met alle raamkozijnen in dezelfde kleurcode en iets meer het Pippi Langkous-gevoel.' Dat blijkt lastig. Ondanks alle overwaarde op hun woning voelen Mijnster en zijn gezin zich armer dan voorheen. Alle andere huizen zijn immers óók duurder geworden. 'Voor onze huidige woning betaalden we al flink meer dan de vraagprijs. Maar nu is het echt krankzinnig wat er gevraagd wordt voor huizen. En dan kijken wij echt niet alleen in de regio Amsterdam of Utrecht. We zoeken tot in Gelderland.'

Het is een van de economische paradoxen van 2017. Ook buiten de populaire grote steden stegen de huizenprijzen, met gemiddeld 8 procent. Uit cijfers van databedrijf Calcasa blijkt dat mensen die hun huis verkochten dit jaar in doorsnee 32 duizend euro winst maakten. Amsterdammers kregen zelfs 131 duizend euro meer dan ze betaalden voor hun woning. Dat is heel veel geld. En toch heerst er twijfel of stijgende huizenprijzen wel zulk goed nieuws zijn.

Kwetsbare economie

Dat is wel hoe er doorgaans over gesproken wordt. Afgelopen week rekende De Nederlandsche Bank in een rapport nog eens voor waarom dat zo is. Had de woningmarkt zich de afgelopen jaren in een gematigder tempo hersteld, dan was de Nederlandse economie ruim een kwart minder gegroeid. Hogere huizenprijzen geven mensen namelijk het gevoel dat ze vermogender zijn, waardoor ze het geld makkelijker laten rollen.

Desondanks is dat geen onverdeelde zegen, concludeert behalve de centrale bank ook econoom Dirk Bezemer, verbonden aan de Rijksuniversiteit Groningen. Hij wijst op onderzoek waaruit blijkt dat de harde daling van de consumentenbestedingen in de crisis voor de helft werd veroorzaakt door de dalende huizenprijzen. 'Dat is echt een probleem. Natuurlijk leiden stijgende huizenprijzen, zoals nu het geval is, tot veel extra economische activiteit. Maar die grote afhankelijkheid van de huizenmarkt maakt onze economie als geheel wel erg kwetsbaar.' Het werkt bovendien ongelijkheid in de hand. Tussen starters en ouderen bijvoorbeeld, of huurders en kopers. Bezemer: 'Wie geen rijke ouders heeft, kan met deze prijzen minder snel een huis kopen en heeft dus pech.'

Kwaadaardige inflatie?

Zelfs voor de gelukkigen die een woning bezitten, is het niet al goud wat er blinkt. Tenzij mensen kleiner gaan wonen, of een stadswoning inruilen voor een huisje in Limburg of Drenthe, blijkt het moeilijk de papieren stijging van de huizenprijzen te gelde te maken. Het roept de vraag op of die niet door een heel andere bril moet worden bekeken. Neem bananen. Wordt de tros die iemand voor 1 euro kan kopen van het ene op het andere jaar een stuk kleiner, dan spreken economen van inflatie. Maar als mensen aan het einde van 2017 voor hetzelfde inkomen aanzienlijk minder huis kunnen krijgen, heerst er jubelstemming. Waarom?

Stijgende huizenprijzen als kwaadaardige inflatie - zo somber ziet CBS-hoofdeconoom Peter Hein van Mulligen het niet. 'Stijgende huizenprijzen gaan doorgaans gepaard met stijgende consumptie en omgekeerd. Daar komt bij dat de eigen woning voor de meeste Nederlanders het grootste deel van het vermogen is.' Dat is belangrijk, maar ook hij zet kanttekeningen bij de huidige, razendsnelle prijsstijgingen. 'Mensen die verhuizen zullen merken dat niet alleen hun eigen huis meer waard is geworden, maar ook dat het huis dat ze willen kopen duurder is geworden.'


Vier manieren om toch (een klein beetje) te profiteren van stijgende huizenprijzen

1. Extra lenen

De eenvoudigste manier om de gestegen woningwaarde in klinkende munt om te zetten, is lenen. Dat kan door de bestaande hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek te nemen. Steeds meer Nederlanders doen dit: alleen al ING ziet een toename van 30 procent sinds 2015. Een andere optie is een 'gewoon' consumptief krediet. Maar let op: zodra de huidige, extreem lage rente gaat stijgen, zullen de maandlasten snel toenemen.

2. Verzilverhypotheek

Noem het opeet-, omkeer- of verzilverhypotheek, het principe is hetzelfde: in plaats van elke maand af te lossen op de woning, haalt de eigenaar er een bedrag uit, bijvoorbeeld als aanvulling op het pensioen. Ondanks de talrijke benamingen valt het aanbod tegen, constateert Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis. Slechts een handvol partijen biedt dit aan. 'Maar het grootste struikelblok is dat de bank het inkomen van huiseigenaren tegenwoordig al snel te laag vindt om zo'n opeethypotheek te kunnen krijgen.'

3. Verkopen en huren

De la Porte loopt evenmin over van enthousiasme voor een andere verzilveroptie: verkopen en terughuren. 'In de meeste gevallen pakt dit zeer ongunstig uit.' Aanbieders als Lommerhuizen bieden aan huizen op te kopen - bijvoorbeeld voor 80 of 90 procent van de taxatiewaarde. De oude eigenaren kunnen erin blijven wonen tegen een marktconforme huur. De la Porte: 'We zien dat oudere huiseigenaren dit heel soms doen, maar enkel uit acute noodzaak. Bijvoorbeeld omdat ze geld moeten hebben voor een verbouwing of om extra zorg in te kopen.'

4. Naar Drenthe!

Wie kleiner gaat wonen, kan wél rijk worden van een verhuizing. Hetzelfde geldt voor mensen die het zich kunnen permitteren een woning in een populaire stad te verkopen om vervolgens naar een goedkopere regio te trekken. Op naar Drenthe dus? Voor wie vervolgens elke dag twee uur naar zijn werk moet rijden, zal het misschien een wat al te omslachtige manier zijn om de overwaarde te verzilveren.

Is de huidige economische feeststemming een voorbode van nieuwe zeepbel plus crisis?

Op het menu afgelopen week: smakelijke cijfers van het Centraal Planbureau (CPB). De Nederlandse economie groeit ook in 2018 hard, de werkloosheid blijft dalen en de burger krijgt weer meer te besteden. Dat is althans wat, voorafgaand aan de groeiraming van het CPB, al werd voorspeld door de economen van De Nederlandsche Bank (DNB), Rabobank, ABN Amro en ING. Maar juichen we niet te hard? Stapt Nederland in dezelfde valkuil als tien jaar geleden, toen het aan de vooravond van de grootste economische crisis sinds de jaren dertig bleek te staan?