Doorbraak in Amsterdam over erfpacht. Wat nu?

Vijf vragen over erfpacht Amsterdam

Na jaren discussie kunnen meer dan honderdduizend huizenbezitters die de grond onder hun huis pachten van de gemeente Amsterdam overstappen naar 'eeuwigdurende erfpacht'. Is dat slim?

Burgemeester Eberhard van der Laan tijdens de raadsvergadering over de erfpacht in Amsterdam, woensdag. Beeld Guus Dubbelman / de Volkskrant

Wat is het verschil tussen het oude en het nieuwe systeem?

Bijna alle huizenbezitters in Amsterdam hebben nu 'voortdurende erfpacht', waarbij de hoogte van pacht (de canon) elke vijftig jaar opnieuw wordt vastgesteld. Zij kunnen dan kiezen: of de canon in één keer afkopen, of jaarlijks betalen. Bij het einde van zo'n tijdvak wordt de nieuwe canon bepaald op basis van de waarde van het huis. Hoe meer een huis in waarde is gestegen, hoe hoger de canon. Dit systeem moest op de helling omdat het zeer ondoorzichtig en onvoorspelbaar is en banken ook steeds moeilijker deden over hypotheken voor huizen op erfpacht.

Een eeuwigdurend erfpachtsysteem heeft geen tussentijdse canonherzieningen. Daarbij wordt de hoogte van de canon eenmalig vastgesteld. Sinds afgelopen zomer geeft de gemeente nieuwe bouwgrond al uit in eeuwigdurende contracten. De overstapregeling voor bestaande contracten volgde dus woensdagnacht.

Wat kost het om over te stappen?

Amsterdammers die willen overstappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht moeten daarvoor betalen. Dat kan op twee manieren. Of door de erfpacht in één klap voor eeuwig af te kopen. Of door over te stappen naar een jaarlijkse canonbetaling.

In dat laatste geval dient de erfpachter eerst het lopende contract uit en moet er na het einde van het tijdvak jaarlijks een bedrag worden betaald dat elk jaar met de inflatie wordt verhoogd. De hoogte van die jaarlijkse canon wordt nu al vastgelegd en geeft de erfpachter dus ook een grote mate van zekerheid. Jaarlijkse canonbetalingen zijn (vooralsnog) fiscaal aftrekbaar.

De kosten van overstappen verschillen per huis. Het is onder meer afhankelijk van de waarde van de woning, de duur en vorm van het nog lopende erfpachtcontract en bovenal van de locatie van het huis. Vooral in populaire wijken van de stad - onder meer in Zuid, maar ook op IJburg - kan het bedrag aanzienlijk zijn. Afkoopsommen lopen daar op tot tienduizenden euro's of zelfs enkele tonnen.

Op de website berekenuwoverstap.nl is voor elke specifieke woning na te rekenen wat overstappen bij benadering zal gaan kosten.

Moet je overstappen?

Nee. Wie niet wil overstappen, blijft gewoon in het oude voortdurende stelsel.

Is het slim om over te stappen?

Dat is typisch een vraag om ook met financieel adviseurs te bespreken. Het antwoord zal van geval tot geval verschillen. Hoe duurder de buurt, hoe ingewikkelder de afweging zal zijn. Afkopen kost daar soms tonnen en het zou weleens kunnen dat een toekomstig college voor die gevallen een gunstiger beleid in petto heeft.

Maar in stadsdelen waar afkopen relatief goedkoop is, lijkt overstappen in zijn algemeenheid wel aan te raden. 'Voor een paar duizend euro kunnen die erfpachters verdere onzekerheid over toekomstige herzieningen afkopen', zegt Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis. 'Het geld is ook niet weg, het is een investering in je huis. Toekomstige kopers zullen blij zijn met zekerheid en daar ook geld voor over hebben.'

De prijzen zijn nu ook relatief gunstig omdat de gemeente tot 2020 bij het bepalen van de afkoopsom uitgaat van de WOZ-waarde van huizen op 1 januari 2014. Sindsdien zijn Amsterdamse huizen aanzienlijk duurder geworden. In 2020 zal overstappen dus zeer waarschijnlijk duurder worden. Natuurlijk kunnen prijzen ook weer dalen, in dat geval zou een toekomstige afkoopsom ook lager kunnen uitvallen dan nu.

Kan ik een hypotheek krijgen om de overstapsom te financieren?

Ook dat zal per geval verschillen. Erfpachters die genoeg verdienen en nog geen maximale hypotheek hebben, kunnen binnen de leenregels van de overheid bijlenen. Maar met het verhogen van een hypotheek zijn standaard administratie- en notariskosten gemoeid. Voor het lenen van een relatief bescheiden bedrag van enkele duizenden euro's is dat een onaantrekkelijke opslag.

'Een risico is ook dat je door het uitbreiden van de lening in een hogere risicocategorie kunt vallen en dus meer rente moet gaan betalen over de hele hypotheek', zegt Karen de Vries van ABN Amro. 'In sommige gevallen kan het dus slimmer zijn een consumptief krediet af te sluiten.' De vraag hoe afkoop te financieren is dus duidelijk iets om goed met bank of adviseur te bespreken.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@volkskrant.nl.