DNB: waarde eigen huis belasten kan zonder koopkrachtpijn

De centrale bank roept een nieuw kabinet op een einde te maken aan de fiscale uitzonderingspositie van de eigen woning. Om te voorkomen dat huiseigenaren financieel de pineut zijn, zou de extra opbrengst hiervan ‘teruggegeven’ moeten worden via lagere inkomstenbelastingen.

DNB laat met voorbeeldberekeningen zien dat de koopkrachteffecten in veel gevallen positief kunnen zijn. ‘Ons doel is om te tonen dat het kan, niet hoe het moet. Daar gaat uiteindelijk de politiek over’, aldus een woordvoerder.

Koopkrachtverlies

Uit een eerste doorrekening van DNB blijkt dat huurders er het meeste baat bij hebben. Zij gaan er, afhankelijk van de uitwerking van het plan, jaarlijks tot 0,9 procent op vooruit. Opvallender is dat volgens de centrale bank ook veel huiseigenaren profiteren. Zij zien hun woonlasten stijgen, maar dat wordt gecompenseerd door de lagere tarieven in de inkomstenbelasting. Alleen jonge huiseigenaren met een woz-waarde boven de 260 duizend euro leveren in. Een kleine groep voelt forse pijn, met koopkrachtverliezen van 1,5 procent of meer.

De waarde van de eigen woning is nu nog grotendeels onbelast. Ze vormt het leeuwendeel van het vermogen van veel Nederlanders. Wel betalen deze onder meer onroerendezaakbelasting aan hun gemeente. In de rekenvoorbeelden van DNB – ook geopperd door bijvoorbeeld het Internationaal Monetair Fonds en de OESO – verhuist de eigen woning geleidelijk van de zogenoemde ‘box 1’ (inkomen) naar ‘box 3’ (bezit). Zowel de hypotheekrenteaftrek als het eigenwoningforfait verdwijnt dan.

Bij een gezin dat in een huis woont met een woz-waarde van 400 duizend euro en een hypotheekschuld van 2 ton, zou het om 200 duizend euro extra vermogen gaan. Op dit moment gelden hier belastingtarieven voor oplopend van 0,59 procent tot 1,76 procent, maar de DNB-onderzoekers suggereren onder meer een flink hogere fiscale vrijstelling.

Woningnood

Deze drastische ingreep in zowel de huizenmarkt als het belastingstelsel is volgens DNB nodig om de woningnood aan te pakken. De gemiddelde prijs van een bestaande woning is in één jaar tijd met 19 procent gestegen, naar 419 duizend euro. Vooral starters hebben het nakijken. Om toch nog een huis te kunnen bemachtigen, steken kopers zich steeds dieper in de schulden.

‘Alles bij elkaar zorgt dit voor een spiraal van hogere hypotheekschulden en hogere huizenprijzen’, zei DNB-president Klaas Knot maandag. Hij riep Den Haag opnieuw op niet alleen meer huizen te bouwen, maar ook een streep te zetten door de ‘jubelton’ en de lagere overdrachtsbelasting.

Boven aan dit verlanglijstje staat het afschaffen van de fiscale voorkeursbehandeling van huizenbezitters. Die zou, omdat het mensen stimuleert meer te lenen, de prijzen opdrijven. Eerder becijferde het Centraal Planbureau dat het verplaatsen van de eigen woning naar box 3 de stijging van de huizenprijzen de komende jaren met bijna 10 procent dempt.

Fikse rekening

Een ander bezwaar is de maatschappelijke tweedeling. Huurders hebben last van de verhuurdersheffing. Mensen in de vrije huursector betalen gewoon belasting over hun eventuele vermogen. Kopers sparen daarentegen grotendeels gratis via hun eigen huis. Bovendien ontvangen zij in 2021 bijna 9 miljard euro subsidie via de hypotheekrenteaftrek.

Belanghebbenden, zoals de Vereniging Eigen Huis, slaan desondanks alarm over de voorstellen. Zij vrezen dat huiseigenaren ten onrechte met een fikse rekening worden opgescheept. Een gepensioneerde met een bescheiden inkomen en een al afgeloste hypotheek zou dan jaarlijks belasting moeten betalen voor de overwaarde op zijn huis. Dat is lastig, aangezien dit kapitaal vastzit in stenen.

Volgens de onderzoekers van DNB gaat dit desondanks ‘zonder onoverkomelijke koopkrachteffecten’. ‘Voorwaarde is wel dat deze hervorming over een lange termijn wordt uitgesmeerd en de extra belastinginkomsten worden teruggesluisd.’ Zelf opperen zij een overgangsperiode van twintig jaar.