ColumnFrank Kalshoven

De woningschaarste wordt veroorzaakt op de kapitaalmarkt

Frank Kalshoven artikel columnBeeld .

Een bouwrecord. Deze week meldde het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) dat vorig jaar bijna 71 duizend nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd, het hoogste aantal in tien jaar tijd. De totale voorraad woningen nam in 2019 toe met 0,9 procent tot 7,9 miljoen woningen.

Wat bedoelen we eigenlijk als het gaat over woningschaarste? Dat is de vraag die in me opkwam bij het lezen van dat bericht. Laten we er samen over nadenken.

Marie staat al tien jaar op de wachtlijst; Ahmed kan niet genoeg lenen om in de stad een huis te kopen; Floris-Jan is wel erg krap behuisd sinds het derde kind; Bercan betaalt zich scheel voor haar vrije huurwoning. In het dagelijks gebruik is ‘woningschaarste’ concreet genoeg.

Maar nu abstracter. Betekent ‘woningschaarste’ dan een absoluut tekort aan woningen in Nederland? Het kabinet lijkt te denken van wel, want het hanteert de doelstelling dat er per jaar 75 duizend woningen moeten worden bijgebouwd.

Een subtieler alternatief is: woningschaarste is een tekort aan woningen ten opzichte van het aantal mensen in Nederland. Laten we daar maar eens empirisch naar kijken.

De totale woningvoorraad groeide (volgens het CBS) sinds 2012 met 430 duizend woningen, een groei van een kleine 6 procent. In dezelfde periode nam de bevolking toe met 550 duizend zielen tot dik 17,2 miljoen mensen. Dit is een toename van 3,3 procent. Dus: het totaal aantal woningen groeit sneller dan het totaal aantal mensen. En dat in een periode waarin de woningbouwproductie (zoals dat wordt genoemd) was ‘stilgevallen’.

Zijn er soms allemaal piepkleine huisjes bijgebouwd ofzo? Nee, de gemiddelde oppervlakte van een woning (nog steeds volgens het CBS) was en is 119 vierkante meter. Dat betekent dus ook: per ziel beschikt Nederland nu over meer vierkante meters woonoppervlakte dan in 2012.

Woningschaarste, bekeken als een hoeveelheid woningen, bestaat niet in Nederland. Woningschaarste als een hoeveelheid woning of vierkante meters per ziel bestaat evenmin.

Maar Marie, Ahmed, Floris-Jan en Bercan dan? Die ervaren toch zeker echte woningsschaarste? Ja! Maar wat is dat dan?

Nou, dat ze de woning die ze willen hebben, niet kunnen (of willen) betalen. De prijzen op de koopwoningenmarkt zijn sinds 2012 (na eerst te zijn gedaald trouwens) met een slordige 30 procent gestegen. (Sociale) huren kabbelen hier (heel veel) rustiger achteraan.

Woningschaarste betekent dus in feite niets anders dan dat de betaalbaarheid van woningen voor mensen afneemt, gegeven hun inkomen. Woningschaarste = prijsstijging (gegeven inkomen).

Als dit klopt (en ik denk dat dat zo is) moet het kabinet nog eens nadenken over nut en noodzaak van die bouwambitie. De prijzen op de woningmarkt, immers, zijn vooral zo gestegen door de sterk gedaalde rente. Wat extra aanbod aan woningen zal de prijs misschien drukken, maar hooguit een pietsje.

Tegen die rentedaling valt niet op te bouwen, zoals de periode sinds 2012 laat zien. Meer huizen, meer huizen per ziel, meer vierkante meters per ziel ook, en toch 30 procent prijsstijging. De woningschaarste wordt niet veroorzaakt op de woningmarkt, maar op de kapitaalmarkt.

Frank Kalshoven is directeur van De Argumentenfabriek. Reageren? Email: frank@argumentenfabriek.nl

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden