ACHTERGRONDwoningmarkt

De woningmarkt lacht de coronacrisis uit. Hoe kan dat?

Nieuwe bewoners van de Almeerse wijk Oosterwold zijn bezig met de aanleg van een moestuin.Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant

De woningmarkt boekt records, ondanks de coronacrisis en recessie. De gemiddelde huizenprijs steeg naar 354 duizend euro, bijna 12 procent meer dan een jaar geleden. Wat drijft de markt en wat zijn de vooruitzichten?

Terwijl de economische malaise om zich heen greep, kregen makelaars het de laatste drie maanden van dit jaar drukker dan ooit. Menig makelaar zag af van zijn zomervakantie. Vrijwel elk huis dat op de markt kwam was snel verkocht, meldde makelaarsvereniging NVM donderdag op basis van de resultaten over juli, augustus en september. Gemiddeld zat er slechts dertig dagen tussen het ophangen van een tekoopbord en de handtekening onder een koopcontract. In ruim de helft van de gevallen was de verkoopprijs ook nog eens boven de vraagprijs. En dat in een kwartaal waarin de woningmarkt gewoonlijk wat aan de lauwe kant is.

In september stonden in Nederland slechts 28 duizend woningen te koop, ruim een kwart minder dan een jaar geleden. Voor zo’n laag aantal moeten de makelaars twintig jaar terug in de geschiedenis. Zij spreken dan ook van een uitzonderlijk krappe woningmarkt.

Alleen in Amsterdam nam het aanbod toe, onder meer door het wegblijven van expats als gevolg van de coronacrisis. Volgens makelaarsvereniging Amsterdam zijn het onder anderen woningbeleggers die verkopen: zij kunnen geen absolute tophuur meer vragen. Ook is het toerisme verdampt, dus aan Airbnb hebben ze ook niets meer, nog los van de beperkende maatregelen van de gemeente op dat gebied. Tegelijkertijd bleef ook in de hoofdstad de gemiddelde verkoopprijs omhoog gaan. In Nederland steeg die met bijna 12 procent naar 354 duizend euro, in Amsterdam was dat met 8 procent naar 482 duizend euro.

Geld en overheid

‘De uitzonderlijk lage rente is de belangrijkste drijver van de woningmarkt op dit moment’, zegt Frank Verwoerd, hoofd onderzoek van vastgoedadviesbureau Colliers. ‘Begin dit jaar was er nog het idee dat de hypotheekrente zou gaan stijgen. Inmiddels is de trend dalend.’

Marc Francke, hoogleraar vastgoedanalyse aan de Universiteit van Amsterdam, ziet een even grote rol weggelegd voor de vergoeding die huizenkopers betalen voor hun hypotheeklening: ‘De lage rente maakt het voor veel mensen mogelijk om een duurdere woning aan te schaffen. Het gaat dan met name om doorstromers, die overstappen van de ene koopwoning naar de andere.’

Inderdaad, zegt Verwoerd van Colliers. ‘Mensen gaan groter of beter wonen, tegen een lagere rente. Ze geven een of twee ton meer uit aan de aankoop van een nieuwe woning, maar krijgen toch lagere woonlasten.’

Banken kregen van toezichthouders iets meer ruimte voor het verstrekken van hypotheekleningen. Studieschulden mochten ze minder zwaar laten meetellen bij het bepalen van de hoogte van zo’n lening. De NHG-garantieregeling voor hypotheken gaat omhoog naar 325 duizend euro, waardoor het risico voor de banken verdwijnt voor leningen tot dat bedrag. Hebben die maatregelen de banken scheutiger gemaakt met hun leningen?

De Groot van de Rabobank denkt van niet. De banken zijn juist wat meer bezig met de risico’s die de coronacrisis oplevert voor de huizenkoper, ziet zij. ‘Voor het beoordelen van een hypotheekaanvraag wordt nu nadrukkelijker gevraagd naar de bestendigheid van het inkomen. In een coronaverklaring moet de aanvrager aangeven welke impact de coronacrisis mogelijk zal hebben zijn of haar financiële situatie.’

Recente maatregelen van de overheid, zoals afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters en het verruimen van de leenmogelijkheden voor tweeverdieners, hebben weinig invloed op de heftige dynamiek op de woningmarkt, denkt Francke. ‘Die maatregelen zijn wel van belang, maar gezien de enorme prijsstijging is het wegvallen van 2 procent overdrachtsbelasting niet van grote betekenis.

De Groot van de Rabobank denkt dat die maatregel daarvoor ook ‘te vers’ is. ‘Het is minder dan een maand geleden, op Prinsjesdag bekendgemaakt. Dus het lijkt me sterk dat dat nu al een rol speelt, of dat nu in positieve of negatie zin is.’ Verwoerd van Colliers voorspelt wel een effect. ‘Zowel het afschaffen van de overdrachtsbelasting als ruimer lenen voor tweeverdieners zorgt tot bieden met een dikkere portemonnee. Die maatregelen hebben dus vooral een prijsstuwend effect.’

Woningtekort

Mogelijk is de grote schaarste in het huizenaanbod meer van invloed dan tot nu toe werd aangenomen, zei president Klaas Knot van De Nederlandsche Bank eerder deze week. De Groot van de Rabobank is dat met hem eens. ‘Het enorme tekort aan woningen is het meest doorslaggevend in de dynamiek op de huidige woningmarkt. We hebben nu een tekort van 331 duizend woningen, dat is 4,2 procent van de huidige woningvoorraad. Dat tekort zie je terug in het zeer beperkte aanbod, de korte verkooptijden. Het tekort zou nog bepalender kunnen zijn voor de hoge woningprijzen dan de lage rente.’

Het gebrekkige aanbod levert ook een praktisch probleem op. De Groot: ‘Het is zo moeilijk om een geschikte woning te vinden, dat veel mensen eerst een huis willen kopen voor ze gaan verkopen. Dat is op zich een logische strategie, maar daardoor neemt het aantal huizen dat te koop komt te staan natuurlijk wel af.’

Dat tekort gaat de komende jaren ook niet verdwijnen. ‘Het aantal bouwvergunningen is in juli wel wat aangetrokken, maar we zitten nog steeds ver onder het ambitieniveau van 845 duizend woningen erbij tot 2030. Dat komt ook door de problemen van de bouw met stikstof en pfas. Het is van het grootste belang dat de woningbouw in de coronacrisis niet terugvalt, maar minimaal op dit niveau blijft. Of hoger.’

Dat de woningmarkt door beleggers op hol is geslagen, doordat die woningen hebben weggekaapt voor de verhuur, is volgens hoogleraar Francke een overdreven verhaal. ‘Natuurlijk hebben beleggers een beperkt aandeel in de stijging van de prijzen. Maar het grootste deel van de prijsstijging is toch veroorzaakt door kopers die zelf in die huizen gaan wonen. Je ziet nu wel dat in gebieden waar het rendement het hoogst was, zoals Amsterdam, de belangstelling van beleggers lijkt te tanen. De aankoopprijzen staan niet meer in verhouding tot de huuropbrengsten.’

Het zou kunnen dat beleggers actief blijven op de markt, nu ze zien dat de prijzen toch nog stijgen en de rente mogelijk verder zal dalen, denkt De Groot van de Rabobank. Dat is geen ramp, vindt Verwoerd van vastgoedadviseur Colliers: ‘Trekken beleggers zich terug, dan zal het aantal huurwoningen dalen. Dan krijg je meer koopwoningen. Terwijl we toch ook graag meer huurwoningen willen.’

Thuiswerken

De prijzen in de steden en hun directe omgeving namen minder toe dan gemiddeld, zag de NVM. In de buitengebieden ging de prijs sterker omhoog en vooral vrijstaande woningen deden het goed. Is er dan toch een corona-effect op de woningmarkt, doordat mensen de steden gaan mijden en voor het thuiswerken een ruimere woning zoeken? ‘Misschien zien we een heel licht effect van de coronacrisis op dat gebied. Het zou ook kunnen dat ze niet vertrekken vanwege het virus, maar gewoon omdat ze in de stad niets meer kunnen vinden dat geschikt en betaalbaar is. Laten we hopen dat meer mensen de stad vaarwel zeggen en zich op rustiger locaties willen vestigen. Dat zou enigszins kunnen helpen in het woningtekort, althans in de grote steden. Maar dat is niet meer dan een druppel op de gloeiende plaat.’

Economie

De economische gevolgen van de coronacrisis laten zich tot nu toe vooral voelen door groepen die toch al weinig woningen kopen, zoals jongvolwassenen en flexwerkers, ziet De Groot van de Rabobank. ‘Dus daarvan zie je nu nog niets terug in de woningmarkt. Maar als de overheidssteun wordt versoberd, dan zullen ook meer mensen met een vaste baan worden getroffen door ontslag. Dan zal ook de koopgeneigdheid afnemen, maar de vraag is met hoeveel. De vraag naar woningen is zóveel groter dan het aanbod. We denken dat de groei van de huizenprijs gaat afvlakken en in 2021 overgaat in een tijdelijke dip.’

Met de steunmaatregelen voor bedrijven heeft de overheid ook de woningmarkt ondersteund, taxeert Verwoerd van Colliers. ‘Veel mensen hebben het de afgelopen maanden even aangezien en dachten: we zingen de crisis wel uit en gaan toch op zoek naar een koopwoning.’ Dat heeft in het afgelopen kwartaal mogelijk geleid een inhaaleffect, vermoedt Francke. ‘Zonder coronacrisis zou het al eerder in het jaar zo uitbundig zijn geweest op de woningmarkt als nu.’

Toch waarschuwt Francke. ‘Als de overheidssteun afneemt en we lang moeten wachten op een vaccin, dan zal het effect op de woningmarkt wel zichtbaar worden. In het algemeen reageren huizenmarkten heel traag op grote gebeurtenissen. De steun van de overheid voor de economie, vertraagt die reactie nog meer. Normaal gesproken meet je de liquiditeit van een markt af aan factoren als aantal verkopen, de verkoopsnelheid en het aantal verkopen boven de vraagprijs. Nemen die af, dan volgen de prijzen. Zo bezien rinkelen op dit moment nog nergens alarmbellen.’

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden