Column Frank Kalshoven

De Nederlandse woningmarkt is zo rot als een mispel

Dat de verhuurdersheffing best een lekker ding is, zoals ik vorige week schreef, is een stelling die nogal wat reacties oproept. Van huurders, van corporatiebazen, van bezorgde ouders om de woonlasten van hun kroost. Ik heb veel (maar niet alle) mailers kunnen beantwoorden.

Eén terugkerend element wil ik graag samen bespreken. Dat is (zoals ik het vorige week noemde) de ‘normalisering’ van de woningmarkt. De verhuurdersheffing draagt hieraan bij, namelijk in de mate waarin corporaties hun huren verhogen of bezit verkopen om die heffing te betalen. Dat dit effect positief gewaardeerd kan worden, wil er bij weinig mensen in. Ik zal proberen dit te verhelderen.

Op de Nederlandse woningmarkt komen vreemde prijzen tot stand. Op de koopmarkt worden de prijzen opgestuwd door de fiscale aftrek van hypotheekrente. Op de sociale huurmarkt houden corporaties de huurprijzen onder de markthuurprijs en geeft de overheid huurders met een laag inkomen bovendien huurtoeslag. Alleen op de (kleine) vrije huurmarkt (boven de door de overheid gedicteerde huurgrens van 710 euro per maand) komen marktprijzen tot stand.

Drie buren met identieke woningen in hetzelfde complex betalen als gevolg hiervan zeer uiteenlopende prijzen. Het verschil in woonlasten tussen de koper, de corporatiehuurder, en de vrije huurder loopt in de honderden euro’s per maand.

Het kost veel geld om deze situatie in stand te houden. De overheid moet miljarden belasting heffen, bijvoorbeeld op arbeidsinkomen, om die in de vorm van hypotheekrenteaftrek en huurtoeslag weer te kunnen uitkeren aan kopers en sociale huurders. In dit herverdelingsspel is de middenklasse het slechtste af: het inkomen is te hoog om huurtoeslag te ontvangen; het inkomen is te laag voor vette hypotheekrenteaftrek.

Maar de overheid is niet de enige die kosten maakt. Corporaties laten miljarden aan potentiële huurinkomsten liggen doordat ze hun bezit onder de marktprijs verhuren.

En als maatschappij betalen we een hoge prijs doordat zo’n woningmarkt met bizarre prijzen slecht werkt. In zo’n woningmarkt ontstaan lange wachtrijen voor corporatiewoningen in gebieden waar de koopprijzen hoog zijn, bijvoorbeeld. Starters op de koopmarkt hebben het moeilijk omdat zij de opgestuwde prijzen nauwelijks kunnen betalen. Verhuizen voor werk kan lastig blijken. (Meer) werken wordt ontmoedigd door het verlies van huurtoeslag. Enzovoort.

De Nederlandse woningmarkt is zo rot als een mispel.

Met ‘normalisering’ van de woningmarkt bedoel ik niets anders dan een beweging richting een wat beter werkende woningmarkt. Qua woningvoorraadverdeling betekent dat: minder corporatiewoningen, meer gewone huurwoningen. En qua prijzen: minder verstoring door subsidies.

Deze ‘normalisering’ krijgt op de koopmarkt al vorm. De hypotheekrente wordt afgebouwd; er is een aflossingsplicht voor de hypotheek ingevoerd; er gelden strengere maxima voor de hoogte van de hypotheekschuld. We zijn er nog niet, maar de koopmarkt beweegt de goede kant op.

En de corporatiemarkt? Daar is niet zo veel beweging. Zijn er nu al een keer (behalve op campussen) op grote schaal tijdelijke huurcontracten ingevoerd? Nee. Is het ‘scheefhuurdersprobleem’ getackeld? Nee. Worden de prijzen, waar dat kan, actief richting de marktprijs gedreven? Bij uitzondering.

De verhuurdersheffing plaatst corporaties voor de keuze: huur verhogen of bezit verkopen. In het eerste geval normaliseren de prijzen; in het tweede geval wordt de sector iets kleiner. Dat is, vanuit het perspectief van een beter werkende woningmarkt, dus twee keer oké.

Ben ik dan ‘tegen’ corporaties? Natuurlijk niet! Als ze niet bestonden moesten we ze uitvinden. Maar wel een slag kleiner dan nu.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden