Analyse Hypotheken

De hypotheek: het liefst kijken we er niet meer naar om, maar dat zou u beter wel kunnen doen

Uw favoriete bezigheid zal het niet zijn, maar eens opnieuw in uw hypotheek duiken is een goed idee. Het kan zomaar geld schelen.

Deze man wijst en gaat op de foto bij het verkoopbord van de woningen parkwachter in Leidsche Rijn waar hij binnenkort komt te wonen. Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant

De hypotheek is een oude vriend die in de vergetelheid raakt. Je loopt er met boog om heen, zou er eens iets aan moeten doen, het lijkt een verplichting. Maar voor een beetje aandacht krijg je veel terug.

Veel mensen weten niet eens wat voor hypotheek ze hebben. Dat is niet zo vreemd. Ze kregen de hypotheek toen ze een huis kochten en alle aandacht ging naar het huis. De hypotheek viel in de categorie vaste lasten en daar zit het nog altijd. Hoe lang nog? Het wordt nu tijd om er eens in te duiken.

Laten we eerst vaststellen of de hypotheek wordt afgelost of niet. Een aflossingsvrije hypotheek is een relatief simpele hypotheek. Er zitten geen ingewikkelde verzekeringen of beleggingsproducten aan vastgeknoopt. Daar beginnen we dus mee, ook als de hypotheek deels aflossingsvrij is en deels spaar- of beleggingshypotheek is.

Aflossen is prima, als dat financieel haalbaar is. Als je er 10 duizendeuro per jaar voor kwijt bent, is dit voor velen te ambitieus.

Moet je alle hypotheken niet in dertigjaar aflossen? Nee, dat hoeft niet. Na dertigjaar wordt de hypotheek wel opnieuw bekeken. De bank gaat moeilijk doen als het aflossingsvrije deel van de hypotheek hoger is dan 50 procent van de woningwaarde. Dat is namelijk sinds 2011 niet meer toegestaan voor nieuwe hypotheken. En na dertig jaar krijgt u altijd een nieuwe hypotheek, behalve bij Rabobank en ASR. De hypotheken van die twee banken zijn oneindig.

Hoe kom ik van mijn dure hypotheek af?

Wel of niet aflossen, die hypotheek? En levert een hogere WOZ-waarde de woningbezitter ook wat op? Reinout van der Heijden, hoofdredacteur van de Geldgids, beantwoordt elke week een geldvraag in de Volkskrant. Regelmatig gaan die vragen over het kopen van een huis of over hoe te besparen op de hypotheek. Tien vragen (en antwoorden) over huisbezit.

Aflossingsvrij

Wie een hoge aflossingsvrije hypotheek heeft, kan beter gaan aflossen. Wat is hoog? Dat verschilt per bank, maar vaak is een hypotheek hoog als die meer dan tweederde van de woningwaarde bedraagt. Dus als een woning drie ton waard is, is een hypotheek van twee ton of meer hoog.

Hoe hoger de hypotheek, hoe lucratiever het is om af te lossen. De bank rekent bij hoge hypotheken namelijk een risico-opslag voor de hele hypotheek. Dat is grofweg 0,1 tot 1 procent extra rente omdat de bank risico loopt dat u de rente niet meer kunt betalen en de woning gedwongen verkocht moet worden. De bank telt hierbij overigens alle hypotheken bij elkaar op, ook de hypotheken die wel afgelost worden.

Bijvoorbeeld: bij ABN Amro betaalt de huiseigenaar 0,25 procent risico-opslag als de totale hypotheek minstens 85 procent is van de woningwaarde. Dat is het geval bij een hypotheek van 170 duizend euro op een woning van twee ton. Los hier 1.500 euro af en u bespaart meer dan 420 euro per jaar. Bij alle banken zijn de opslaggrenzen ook wel tariefklassen genoemd en de opslagen anders. Bekijk de website van de bank of vraag het de hypotheekadviseur.

Wie met zijn hypotheek in een hoge tariefklasse zit, moet ook eens naar de meest recente WOZ-waarde van zijn woning kijken. De WOZ-waarde krijgt u ieder jaar toegestuurd door de gemeente. Als de woning inmiddels flink in waarde is gestegen, wil de bank u wel in een lagere tariefklasse zetten. Bel de bank en kijkt wat het oplevert.

Ingewikkelde hypotheken

Dan nu de andere hypotheekvormen, zoals de spaar- en beleggingshypotheek. Aan deze hypotheken zit vaak een dure overlijdensrisicoverzekering gekoppeld. Probeer erachter te komen hoeveel u hiervoor per maand betaalt en vergelijk het met de premie die u zelf berekent op vergelijkingswebsite independer.nl. Misschien heeft u deze verzekering niet nodig, omdat u een goed pensioen heeft. Vraag dan of de verzekering opgezegd kan worden en of u premiereserve terug krijgt. Dat is de premie die u in de eerste jaren van de verzekering teveel betaald heeft.

Sommige aanbieders kunnen de overlijdensrisicoverzekering niet schrappen, omdat deze premie een integraal onderdeel is van het hypotheekproduct. Wie zo’n ingewikkelde hypotheek heeft, moet met zijn hypotheekadviseur gaan praten. Vaak kan de looptijd van de hypotheek bekort worden door extra premie te storten. Dat is bij alle complexe hypotheken een betere oplossing dan aflossen.

Hoge rente

Vroeger was de hypotheekrente een stuk hoger dan nu. Terwijl de rente nu tussen 2 en 3 procent per jaar ligt, was dat enkele jaren geleden nog het dubbele. U heeft pech als u in 2012 de rente voor tienjaar vastzette tegen 5,4 procent rente. U zit er dus nog tot 2022 aan vast. Andere mensen zijn veel goedkoper uit. Wat te doen?

De beste oplossing is heel rigoureus: verhuizen. Wie in een ander huis gaat wonen, kan zich meestal ontdoen van zijn oude hypotheek zonder boeterente te betalen. Als dat niet mogelijk is, kunt u de bank vragen wat het kost om de hypotheek open te breken. De bank biedt u dan een lagere rente en rekent ook een boete.

Voor mensen met voldoende spaargeld is de hypotheek openbreken een goede optie. U kunt dan de hypotheek tien tot twintig jaar vastzetten, want de rente is nu gunstig. De boeterente is aftrekbaar van de belastingen. Doe het dit jaar, want volgend jaar zijn de belastingtarieven lager.

Voor mensen met weinig spaargeld bestaat er rentemiddeling. U hoeft dan geen boeterente op te hoesten, want die wordt uitgesmeerd over de nieuwe renteperiode die u afsluit. Dit is financieel gezien wel minder gunstig dan boeterente betalen.

Rente vastzetten

Een belangrijke vraag voor huiseigenaren is: hoe lang zet ik de rente vast? Veel banken bieden nu vijftien, twintig of zelfs dertig jaar lang een vaste rente aan. Voor twintig of dertig jaar vaste rente betaalt u maar 0,5 tot 1 procent per jaar meer rente dan voor tien jaar vast. Dat biedt voor lange tijd zekerheid en dat heeft natuurlijk voordelen.

Toch is heel lang vastzetten niet altijd gunstig. Een voorbeeld: u heeft een aflossingsvrije hypotheek van 150 duizend euro en zet deze voor dertig jaar vast tegen 3,5 procent per jaar. Na tien of vijftien jaar blijkt dat u een deel van de hypotheek niet meer nodig heeft: u gaat kleiner wonen of lost toch iets af. Het was voordeliger geweest om de hypotheek te splitsen en de helft voor tien of vijftien jaar vast te zetten, tegen lagere rente. Niets is eeuwig, ook vriendschappen en hypotheken niet.

Ook aan de slag met je financiën? Kijk op volkskrant.nl/opruimchallenge

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 de Persgroep Nederland B.V. - alle rechten voorbehouden