Column Frank Kalshoven

Dat ‘wonen’ geen markt is, is klinkklare nonsens

Met mijn stelling dat de verhuurdersheffing best een lekker ding is, heb ik blijkbaar een gevoelige snaar geraakt. Deze week kreeg ik de oren gewassen op de opiniepagina’s van de Volkskrant, zowel door de bestuursvoorzitter van corporatie Rochdale Hester van Buren, als van de deskundige emeritus hoogleraar Johan Conijn. De leerzaamste kritiek kwam van een andere corporatiebestuurder, maar die zit alleen in mijn mailbox.

Is de verhuurdersheffing (nog steeds) best een lekker ding? Jazeker, én daar hoort een voorwaarde bij. Daar moeten we deze week scherper naar kijken.

Hoe helpt de verhuurdersheffing? Door die af te dragen spekken corporaties de schatkist, en om hem te kunnen betalen kunnen ze de huren verhogen of bezit verkopen. Beide acties van de corporaties dragen bij aan een beter werkende woningmarkt. Door de huurtoeslag blijven de huurders met de laagste inkomens hierbij buiten schot.

Hier kun je fundamenteel anders over denken, en menig lezer doet dat, net als de Rochedale-bestuurder. Kern van de alternatieve zienswijze is dat de woningmarkt geen markt is, of behoort te zijn. Van Buren verwoordt het zo: ‘De woningmarkt is geen vrije markt. (…) Omdat grond schaars en niet te produceren is, weet iedere econoom dat de wetten van de vrije markt niet gelden.’ En dan volgt natuurlijk een lofzang op de corporaties.

Het morele standpunt - wonen HOORT geen markt te zijn - kan ik begrijpen, al vind ik het onhoudbaar. Maar dat wonen geen markt IS, is klinkklare nonsens. De woningmarkt is een voorraadmarkt (waarin nieuwbouw de totale voorraad woningen maar een klein beetje verandert). Anders gezegd: het aanbod van woningen reageert maar zeer beperkt op prijsveranderingen (inelastisch aanbod, in economentaal). Is er in een regio extra vraag, dan kan het aanbod zich maar langzaam aanpassen, en leidt die extra vraag vooral tot prijsstijgingen, zoals in het werkgebied van Van Buren, Amsterdam. En als je dan woningen aanbiedt onder de oplopende marktprijs, zoals corporaties doen, dan zijn er veel gegadigden. De wachttijd voor een sociale huurwoning in Amsterdam is nu zo’n vijftien jaar. En dat is dus logisch, zo werkt de woningmarkt.

De verhuurdersheffing, die is gebaseerd op de WOZ-waarde van het bezit, dwingt corporaties de huren te verhogen of bezit te verkopen, waarbij prijzen de schaarste beter gaan weerspiegelen respectievelijk de corporatiesector krimpt.

Ja, mailde me een corporatiebestuurder, dat was inderdaad het idee. Maar vervolgens heeft het kabinet huurverhogingen aan banden gelegd en het toewijzingsbeleid aangescherpt. En heeft het kabinet gemeenten invloed gegeven op verkoopbesluiten van corporaties. Met als gevolg: corporaties zitten klem. Als een corporatie de huren maar mondjesmaat mag verhogen, en van de lokale overheid geen bezit mag verkopen, teert de corporatie domweg in op de financiële reserves. En dan is er, zoals de o zo deskundige Johan Conijn ook betoogt, ook geen financiële ruimte meer voor investeringen in nieuwbouw of verduurzaming.

Dat is een terecht punt. Ook corporaties mogen van de overheid consistentie verlangen van het gevoerde beleid. Bij de verhuurdersheffing hoort logischerwijs armslag van corporaties bij prijzen, toewijzing en beheer van de vastgoedportefeuille. Dan is nieuwbouw en verduurzaming óók geen probleem meer, zal zelfs de deskundige Conijn moeten erkennen.

Dus? Vind desgewenst dat de woningmarkt geen markt HOORT te zijn. Prima. Ontken nimmer dat er een woningmarkt BESTAAT. En laat het kabinet kiezen: geen armslag voor corporaties? Dan ook geen verhuurdersheffing. Of: wel een heffing, maar dan ook armslag. Ik zou dus het laatste kiezen.

Frank Kalshoven is directeur van De Argumentenfabriek. Reageren? E-mail: frank@argumentenfabriek.nl

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2019 de Persgroep Nederland B.V. - alle rechten voorbehouden