Cijfers NVM zijn maar het halve verhaal

De gevoelstemperatuur op de huizenmarkt lijkt ver beneden de officiële temperatuur van makelaarskoepel NVM te liggen. Wie dus te geloven: de buurman die zijn huis niet kwijt kan, of de NVM met haar sussende woorden?...

Huizenverkopers rillen bij de berichtgeving over dalende vraagprijzen en onverkoopbare panden. Bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), het KNMI van de woningmarkt, schijnt echter tot dusver nog steeds de zon. Vandaag komt de NVM met cijfers over de prijsontwikkeling in het eerste kwartaal van 2003.

Terwijl het IMF rekening houdt met een forse prijscorrectie - uit historisch onderzoek blijkt dat een prijsstijging zoals die van de afgelopen jaren in de helft van de gevallen werd gevolgd door een forse prijsdaling - en onderzoekers van ING voorspellen dat de prijzen met 20 procent zullen dalen, sprak de NVM begin dit jaar nog over een 'geringe prijsontwikkeling in een ontspannen markt'.

Voor het lopende jaar verwachtte de NVM toen 'een gezonde vraag, een normale afzet en een matige prijsontwikkeling'. De betaalbaarheid van woningen was ook in 2002 toegenomen, betoogde de NVM. Door een daling van de rente konden Nederlanders een hogere hypotheek nemen. Alleen in het duurste segment zou een 'prijscorrectie' volgen.

De sussende woorden van de NVM hebben veel weg van de terminologie waarmee Robeco-topman en superbelegger Jaap van Duijn begin 2000 zijn klanten en de rest van de wereld toesprak. 'Wij zitten nog niet op de echte top, die is over een jaar of vijf. De bomen tot in de hemel - dat komt nog.' In werkelijkheid hebben aandelen zoals bekend meer dan de helft van hun waarde verloren, en zitten veel Nederlanders, mede dankzij de blijmoedige verhalen van mensen als Van Duijn, inmiddels met torenhoge schulden.

Is NVM-voorzitter Oscar Smit de Jaap van Duijn van de huizenmarkt? Absoluut niet, zo vindt Smit zelf. 'De woningmarkt is geen aandelenbeurs. De snelheid van handelen en de besluitvorming zijn wezenlijk anders. Huizenbezitters zullen nooit massaal hun huizen verkopen.' Hij vindt zichzelf zeker niet overdreven optimistisch. 'In januari hebben we min of meer gezegd dat de prijzen niet verder zouden stijgen. Met een inflatie van 2,5 procent vind ik dat niet zo positief.'

In tegenstelling tot Van Duijn, kijkt Smit niet langer dan een half jaar vooruit. 'De rente is enorm belangrijk. Ik durf in de huidige economie niet te voorspellen hoe hoog die rente over een half jaar is.' Nemen mensen die nu een huis kopen, dan geen onverantwoord risico? 'Welnee', vindt Smit. 'Iedereen heeft de rente toch voor vijf à tien jaar vaststaan? Als mensen dat niet hebben gedaan, zouden ze het snel moeten doen, want de rente is nu historisch laag.'

Makelaars in Noord-Holland herkennen zich niet in het door Smit geschetste beeld. 'De looptijden lopen dramatisch op', stelt makelaar Bob Kuijs van Kuijs Reinder Kakes in Castricum. 'De werkelijkheid is nog schrijnender dan uit de cijfers blijkt, omdat veel woningen tussentijds van de markt worden gehaald. Als die later weer worden aangeboden, beginnen we opnieuw te tellen.'

Kuijs, die de NVM-cijfers voor de regio Noord-Holland analyseert, merkt een groeiend verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs van een woning (bijna 8 procent). Intussen loopt het aantal te koop staande woningen op (afgelopen jaar met 55 procent), en daalt het aantal transacties (14,5 procent in een jaar). De woningmarkt-barometer staat kortom op zwaar weer.

'De regio Amsterdam is een aparte markt', zegt Smit. 'Deze markt is de laatste jaren wat sterker opgeblazen en loopt nu wat harder leeg.' Het uit de markt halen en weer in de markt zetten van huizen is volgens hem ook een uniek Amsterdamse fenomeen. 'De werkelijke looptijd blijkt in Amsterdam 10 procent hoger te liggen dan uit de cijfers blijkt. In de cijfers die we woensdag presenteren, is dat verwerkt', aldus Smit.

Nederlanders moeten zich toch niet blind staren op de cijfers van de NVM, vinden de woningmarktonderzoekers van ABF Research uit Delft. 'Dé Nederlandse woningmarkt bestaat niet', zo stelt Bas Meeuwissen van ABF. De berekende gemiddelden suggereren dat er één grote woningmarkt is, maar in werkelijkheid heeft de woningmarkt een oneindig aantal kamertjes. In elk van die kamertjes vindt prijsvorming plaats. Meeuwissen: 'De markt is bijna per straat en per woning verschillend.' ABF Research houdt daar in zijn taxatiemodel rekening mee.

Voor makelaar Bob Kuijs uit Castricum zit de woningmarkt simpeler in elkaar. 'In de huidige markt moet je woning sex-appeal hebben, want zonder dat krijg je natuurlijk geen vrijer. Dit betekent je huis schilderen, opruimen en gezellig maken, anders rijden kopers zo voorbij. Vergelijk het met de kroeg: een echte kerel stapt toch op een lekker meisje af, en niet op een slonzig type?'

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden