Biedt bouwkundig voorbehoud huizenkopers bescherming of is dat ijdele hoop?

Voor welk probleem is het bouwkundig voorbehoud een oplossing?

Vorig voorjaar stelde de PvdA-fractie bezorgde Kamervragen over het feit dat steeds meer mensen een huis kopen zonder bouwtechnische keuring vooraf. Zij laten die aankoopvoorwaarde vaker vallen omdat concurrerende kopers die zonder voorbehouden bieden meer kans maken op een oververhitte huizenmarkt. Mensen nemen daardoor 'onverantwoorde risico's en de kans op een kat in de zak groeit', schreven PvdA-Kamerleden Henk Nijboer en Albert de Vries.

Uit het onderzoek dat het ministerie van Binnenlandse Zaken daarop liet uitvoeren bleek vervolgens dat 20 procent van de mensen die na 2012 een huis kochten een bouwkundig voorbehoud in het koopcontract opnam. Dat is veel minder dan de 57 procent waar de NVM van uitging. Bouwkundige bureaus zien dat het aantal aanvragen voor bouwkundige inspecties in de grote steden afneemt, zegt een woordvoerder van een van die bureaus, de Keuringsdienst voor Wonen. 'Het bouwkundig voorbehoud wordt vaak vergeten. En de huiseigenaar en verkoopmakelaar zeggen er natuurlijk niets over', zegt een woordvoerder van de VEH. 'Bij zo'n grote aankoop is de bouwkundige keuring de belangrijkste vorm van kopersbescherming.'

Wat gaat er nu veranderen?

Vanaf 1 februari wordt een bouwkundig voorbehoud een standaard onderdeel van de modelkoopovereenkomst. Minister Kasja Ollongren van Binnenlandse Zaken verwacht dat die bepalinghuizenkopers beter beschermd tegen een onbesuisde aankoop. De maatregel, op initiatief van het ministerie afgesproken tussen de branche- en consumentenorganisaties, heeft een 'signaalfunctie' voor huizenkopers. Zij moeten beter beseffen dat het riskant is om een huis te kopen zonder eerst een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Maar het is de vraag of deze nieuwe, vrijwillige standaardvoorwaarde veel uithaalt in de huidige overspannen huizenmarkt.

Wat is het nut van een bouwkundige keuring?

Een bouwkundige controleert de staat van onderhoud van het huis. De keuring is bedoeld om 'verborgen gebreken' aan het licht te brengen. Bouwkundig specialisten als John Kersemaker van de VEH doen visuele keuringen ('geen hak, breek, of sloopwerk'), maar ontdekken 'altijd wel wat'. Een door schimmel of zwammen aangetaste vloer, door boktor aangevreten dakspanten, asbest of betonrot. Vooral oude huizen hebben daar last van. Verkoopmakelaars proberen vaak vertrouwen te wekken door zelf al een bouwkundig rapport aan de koper te presenteren. Maar op een bouwkundig rapport dat is opgesteld in opdracht van de verkoper kan een koper niet altijd vertrouwen. De verkoper heeft er immers belang bij dat verborgen gebreken, of de kosten van het verhelpen van die gebreken, in dat rapport worden geminimaliseerd. De koper kan dus beter een eigen keuring laten uitvoeren. De kosten, een paar honderd euro, vallen in het niet bij de renovatiekosten van een te vervangen dak of vloer, zegt de VEH. Als de gebreken ernstiger blijken dan voorzien, of als renovatiekosten boven een afgesproken maximum komen, kunnen kopers de aankoop alsnog kosteloos afblazen.

Wordt een bouwkundige keuring nu verplicht?

Nee, kopers en verkopers kunnen er nog steeds voor kiezen het bouwkundig voorbehoud te schrappen. Het kan zijn dat de koper dat niet nodig vindt, bijvoorbeeld omdat de woning pas gebouwd is. De verkoper kan een bouwkundig voorbehoud ook weigeren, omdat er genoeg andere kopers zijn die het huis willen kopen zonder dat voorbehoud. In de overspannen huizenmarkt is dat nog steeds reëel. 'Vooral in de grote steden zie je dat kritische kopers snel worden uitgesloten als ze eisen stellen over voorbehoud van financiering of een keuring', aldus de woordvoerder van de VEH. 'Verkopers hebben geen zin in een discussie over bouwkundige gebreken en zijn bang voor gemuggenzift. Dat is een slechte ontwikkeling, maar in dit soort extreme markten, gebeurt dat gewoon.' Als de partijen het bouwkundig voorbehoud willen schrappen, dan moet dat door middel van een duidelijk zichtbare doorhaling in het koopcontract gebeuren, zo schrijft de minister. Ook moet er in het koopcontract staan dat het afzien van zo'n keuring riskant is.

Gaan makelaars dat nieuwe modelkoopcontract wel gebruiken?

Dat is de vraag. 'Dit effect zal uiteraard het grootst zijn wanneer alle makelaars de nieuwe modelovereenkomst standaard gebruiken', schrijft de minister. Dat moet nog blijken, zegt de VEH. 'Er is geen centrale database van koopcontracten, dus daar moeten we goed op letten', aldus de woordvoerder. Makelaars namen in de praktijk namelijk ook wel eens een loopje met eerdere afspraken, bijvoorbeeld dat de koper nog maar één afwijzingsbrief van een bank in plaats van twee moet kunnen overleggen om een beroep te kunnen doen op het voorbehoud van financiering als ontbindende voorwaarde. 'Soms bleken makelaars gewoon nog de oude teksten te gebruiken.' De maatregel is niet bindend en een geldig koopcontract kan ook op de achterkant van een bierviltje worden opgesteld, zegt een NVM-woordvoerder. 'Maar het merendeel van de makelaars maakt gebruik van modelovereenkomsten.'

Dat klinkt niet alsof deze maatregel nou het verschil gaat maken.

De minister verwacht dat er dankzij de nieuwe modelkoopovereenkomst meer bouwkundige keuringen worden gedaan, maar PvdA-kamerlid Nijboer heeft daar een hard hoofd in. Volgens hem moeten kopers stahdaard de gelegenheid krijgen een bouwtechnische keuring uit te voeren. 'Deze maatregel zet geen zoden aan de dijk', laat hij schriftelijk weten. 'Makelaars kunnen op papier wel zeggen dat het verstandig is, maar zullen biedingen en voorwaarden toch tegen elkaar uitspelen. Kopers die een bouwkundige keuring eisen zullen worden weggeconcurreerd door kopers die zonder voorbehouden bieden. Voornamelijk starters zijn hiervan de dupe.'