Biedingsoorlog op de huizenmarkt: een ton overbieden is soms al niet meer genoeg

Sommige huizenkopers wagen zich nog met de moed der wanhoop op de woningmarkt, om te ontdekken dat een overbieding van een ton niet genoeg is. Anderen geven het op en haken af, hopend op een crash. Maar gaat die er ooit komen?

Na al een paar keer achter het net te hebben gevist in Amsterdam dacht het gezin Van den Bersselaar bij een jaren-dertigwoning in Oostzaan: dit is ’m! De vraagprijs van 425 duizend euro was vooral een uitnodiging om hoger te bieden, dat begrepen ze wel.

Tot flink overbieden was de familie zeker bereid. Omdat het ging om een met smaak gerenoveerde woning tussen Amsterdam-Noord en recreatiegebied Het Twiske, met een 28 meter diepe achtertuin met aanlegsteiger voor een eigen bootje. Maar ook door de hevige concurrentie die zij hadden leren kennen op de woningmarkt in Amsterdam en omstreken.

De lage rente en het krappe aanbod maken mensen helemaal gek, was het gevoel bij de familie Van den Bersselaar. De verkooptechnieken van de makelaars dragen daar wat hen betreft nog eens flink aan bij.

Reservelijst

De makelaar van de woning in Oostzaan liet belangstellenden weten dat de kijkdagen waren volgeboekt, maar dat er een plekje op de ‘reservelijst’ wel tot de mogelijkheden behoorde. Voor de serieuze kandidaten werd er een gesloten bieding georganiseerd. Mensen konden bieden zonder te weten wat de concurrentie over zou hebben voor het huis.

Het echtpaar stuurde een bod in van 526 duizend euro, 101 duizend euro boven de vraagprijs. Dat moest toch genoeg zijn? Het bleek niet genoeg; de winnaar bood 555 duizend euro en kreeg de woning. Dat brak meteen het enthousiasme van de familie voor het verhuisproject: willen we nog wel kopen in deze markt?

In heel Nederland wordt in zes van de tien aankopen van een woning meer geboden dan de vraagprijs, blijkt uit de meest recente gegevens van makelaarsvereniging NVM, die reiken tot eind 2020. In Amsterdam en omstreken werd ongeveer driekwart van de woningen verkocht boven de vraagprijs, met gemiddeld zo’n 5 procent. Dat komt niet alleen door gewone huizenkopers, ook beleggers dingen flink mee naar vooral de goedkopere woningen. Over een maand presenteert de vereniging een update.

Oplopende biedingsstrijd

De biedingsstrijd is sinds de jaarwisseling alleen maar opgelopen, zeggen makelaars, zeker nu wordt gefluisterd over een mogelijke stijging van de (historisch lage) hypotheekrente. Dat geldt volgens Jerry Wijnen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), zeker voor de hoofdstad en omstreken.

Zo’n markt stelt kopers voor een heel groot dilemma. Plaatsen ze een bod op ijle hoogte en ‘krijgen’ ze daarmee het huis? Inclusief het risico dat de waarde van het woning bij de minste tegenwind een lagere luchtlaag opzoekt? Dat kan zomaar gebeuren als de woningmarkt de economische gevolgen moet absorberen van de coronacrisis, als de staatssteun voor bedrijven wordt afgebouwd. Of als de rente gaat stijgen. De verwachting dat de prijzen gaan dalen kan al genoeg zijn voor een kopersstaking – minder vraag – en een golf van verkopers die nog snel een topprijs willen halen – meer aanbod.

Dan zit je in je nieuwe huis met je lage rente, maar met een aankoopbedrag dat je voorlopig niet meer terugkrijgt. Maar het kan ook anders. De Rabobank sprak deze week de verwachting uit dat de huizenprijzen dit jaar nog eens 8 procent stijgen en volgend jaar nog eens 4 procent, met dank aan de hypotheekrente die volgens de bank ‘nog langere tijd erg laag zal blijven’.

Verder kijken

De Amsterdamse kapster Ilona Gijsen was zich bewust van de risico’s toen ze onlangs haar oog liet vallen op een eengezinswoning in Purmerend. In de hoofdstad lukte het haar niet meer om een alternatief te vinden voor haar kleine koopflatje, dus daarom keek ze verder in de ‘metropoolregio’. En die woning stond ook nog vlak bij het centrum, een park, een tennisvereniging en een station met treinen richting Hoorn en de hoofdstad.

Je komt er niet met een bod van slechts 10 duizend euro boven de vraagprijs van 250 duizend euro, liet haar financieel adviseur haar weten. Samen kwamen ze op 31 duizend euro extra, de uiterste grens van haar financiële mogelijkheden. Een dag later kreeg ze te horen dat ze bijna dubbel was overboden, met een eindprijs van 311 duizend euro.

Net als in Oostzaan werd in Purmerend de strijd beslist met een gesloten bieding – bod in een envelop en afwachten maar. Dat is een beproefde tactiek van makelaars in een markt waarin verkopers de dienst uitmaken. Trek veel kandidaat-kopers met een relatief lage vraagprijs, stook de onrust op met een ‘wachtlijst’ voor gegadigden en ga vervolgens over tot bieden per envelop. Ziedaar je overbieding. Al weet je natuurlijk nooit zeker – los van het natrekken van de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt – of de makelaar met zijn vraagprijs inderdaad laag heeft ingezet.

Marktwerking

Dat makelaars met zo’n methode verantwoordelijk zijn voor die oplopende huizenprijzen, wijst makelaar Marc Jonk uit Purmerend sterk van de hand. De makelaar doet zijn best voor zijn opdrachtgever, of dat nou een verkoper of koper is. Vervolgens maakt de markt zichzelf. In zijn stad wordt inmiddels ruim 80 procent van de woningen verkocht boven de vraagprijs, tegen zo’n 60 procent eind vorig jaar.

Niet leuk, vindt Jonk. De markt noemt hij zelfs doodziek. Dat komt volgens hem vooral door een overheid die, om de weilanden te ontzien, een rem heeft gezet op de woningbouw. En vervolgens door kopers die alleen nog maar denken aan hun maandlasten; het bedrag dat ze maandelijks moeten gaan betalen aan rente en aflossing. En niet aan het aankoopbedrag en het risico van een waardedaling.

De overbieder loopt overigens nog een risico. Voor zijn hypotheek zal hij een taxatie nodig hebben van de waarde van de woning. Valt die bijvoorbeeld 10 procent lager uit dan de aankoopprijs, dan is de maximale hypotheek beperkt tot 90 procent van het aankoopbedrag. Het verschil zal hij uit eigen zak moeten betalen, net als de circa 6 procent aan verkoopkosten voor onder andere de notaris en eventuele overdrachtsbelasting.

De kans op een lagere taxatie is overigens niet groot. Uit onderzoek van De Nederlandsche Bank (DNB) bleek twee jaar geleden dat woningtaxateurs de waarde van een woning schatten op de koopsom of hoger – een punt van zorg voor de toezichthouder, die toen sprak over ‘systematische overwaardering’.

Gevaarlijke vastgoedbubbel

Of de overbieders van vandaag te veel betalen durft Peter van Gool niet te zeggen. De hoogleraar vastgoedeconomie aan de Amsterdam School of Real Estate wijst enerzijds op een rapport van de Zwitserse UBS bank die een gevaarlijke vastgoedbubbel ontwaart in Amsterdam, een ballon die weleens zou kunnen knappen. Anderzijds kent hij de rapportages van de Nederlandse grootbanken. Die maken zich niet al te veel zorgen over de Nederlandse huizenprijzen, met dank aan het woningtekort en de haperende nieuwbouw. In combinatie met de sterk gedaalde rente op hypotheekleningen noemt Van Gool het logisch dat de huizenprijzen zijn blijven oplopen.

Gevaren ziet Van Gool echter zeker, in de eerste plaats voor de individuele koper. Wie een paar keer wordt overboden loopt de kans alle remmen los te gooien – deze keer zetten we alles op alles. Wie financieel tot het uiterste gaat, kan snel in de problemen komen als het eens misgaat in het leven. Na een scheiding of ontslag kan het moeilijk zijn de woonlasten nog op te brengen en wellicht moet de woning dan worden verkocht op een ongunstig moment. Resultaat: een restschuld van mogelijk tienduizenden euro’s.

Andere risico’s schuilen in de tweede manier om te overbieden, legt hij uit. De kandidaat-koper brengt niet alleen een zo hoog mogelijk bod uit, maar ontdoet de bieding ook nog eens van elk gebruikelijk voorbehoud. Laat maar zitten, dat voorbehoud van financiering en die bouwkundige keuring. Wordt de hypotheeklening toch niet gegeven, dan kan de verkoper doorgaans een boete opeisen van 10 procent van de afgesproken koopprijs. Stuit de nieuwe eigenaar toch op onverwachte bouwkundige problemen dan zal hij dat meestal zelf moeten oplossen – en betalen.

Beperking biedingsoorlog?

Zijn er nog mogelijkheden tot enige beperking van de biedingsoorlog? Die zijn volgens Van Gool beperkt. Een transparante onlinebieding kan de prijs matigen, maar ook opdrijven. Verder zijn de huizenprijzen in grote mate afhankelijk van de financieringsmogelijkheden. Neemt de financiële ruimte toe, bijvoorbeeld als het partnerinkomen mag worden meegeteld voor een hypotheeklening, dan stijgen de prijzen recht evenredig. Andersom geldt dat ook. Dus wees gewaarschuwd, wil de vastgoedeconoom maar zeggen. Het verleden heeft aangetoond dat huizenprijzen niet alleen maar stijgen, maar zo af en toe ook flink kunnen duikelen.

Kapster Ilona Gijsen houdt het met de huizenjacht voorlopig maar voor gezien, want dit werd haar toch te gek. Ook de familie Van den Bersselaar heeft na de zeperd in Oostzaan de zoektocht naar een nieuwe koopwoning voorlopig gestaakt. Ze hopen dat de markt binnenkort zal veranderen. Misschien dat de nasleep van de coronacrisis de rijen met kandidaat-kopers nog eens zal inkorten. Of dat een rentestijging het overbieden zal beëindigen.