5 Vragen
Betekent een verkoopbiedboek het einde van de sjoemelende makelaar?
Bij de verkoop van een huis moet voortaan een automatisch biedlogboek worden bijgehouden. Minister Ollongren wil daarmee de verkoop van woningen eerlijker laten verlopen. Lukt het haar daarmee een einde te maken aan het handjeklap van makelaars?
Hoe wil minister Ollongren gesjoemel bij de verkoop van woningen aanpakken?
De koop en verkoop van een woning moet voortaan een transparant en controleerbaar proces zijn, stelde minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken dinsdag in een brief aan de Tweede Kamer. De transactie moet van begin tot eind worden vastgelegd in een biedlogboek, dat begint met een heldere omschrijving van de voorwaarden van het biedingsproces. Tot wanneer mag worden geboden? Wat wordt er gedaan met biedingen onder de voorwaarde dat de koper zijn financiering rondkrijgt? Of met het beding dat een bouwkundige keuring geen verborgen gebreken aan het licht brengt?
De minister laat nog onderzoeken of de voorbehouden van financiering en bouwkundige keuring verplicht moeten worden. Veel kopers laten die voorwaarden in de overspannen woningmarkt van vandaag vallen, constateert Ollongren. Daarmee nemen zeker jonge huizenkopers enorme risico’s.
Achteraf kunnen zowel de verkoper als alle kandidaatkopers het verkoopproces controleren, op basis van geanonimiseerde persoonsgegevens. Bracht de makelaar inderdaad alle biedingen onder de aandacht van de verkoper? Was er inderdaad sprake van een biedingsstrijd, of was dat bluf van de verkopend makelaar?
Makelaarsvereniging VBO deed dit jaar al een proef met zo’n digitaal biedlogboek. Dat werd samengesteld door het onafhankelijke (private) keurmerk ‘Eerlijk bieden’. Naar zo’n keurmerk heeft de minister wel oren. Het zou wat haar betreft nog wel kunnen worden verankerd in verplichte goedkeuring door de Raad voor Accreditatie (RvA), de toezichthouder op zulke keurmerken.
Voor welk probleem is dit een oplossing?
Vooral voor gesjoemel en handjeklap door makelaars. Eigen Huis, de vereniging van woningeigenaren, kreeg dit jaar na de oprichting van een meldpunt honderden klachten binnen van gedupeerden. Zij vertelden bijvoorbeeld dat kopers zonder aankoopmakelaar geen kans krijgen op een bezichtiging of op het uitbrengen van een bod op de woning. Of dat een bevriende makelaar stiekem op de hoogte zou worden gehouden van het verloop van een gesloten biedingsproces. Diens klant kon het hoogste bod dan nog net overtroeven, om zo de felbegeerde woning in de wacht te slepen. Klachtprocedures zijn overigens zeldzaam. Handjeklap is moeilijk te bewijzen. Het tegendeel overigens ook. Makelaars beklagen zich over ongefundeerde aantijgingen. Een biedlogboek kan veel onzekerheid uit de wereld helpen.
Wat betekent dit voor de kosten en tijdsduur van het koopproces?
Dat moet nog blijken, maar goedkoper en sneller zal het niet worden, denkt Peter van Gool, hoogleraar vastgoedeconomie aan de Universiteit van Amsterdam. ‘Je zadelt makelaars op met een extra administratieve last. Hij zal ook inzichtelijk moeten maken hoe zwaar de voorwaarden die aan een bod worden verbonden zullen meetellen in de verkoopbeslissing. Achteraf kan dat natuurlijk enorme discussies opleveren. Waarom kreeg ik niet de kans mijn bod aan te passen? En hoezo ben ik minder goed voor mijn geld dan die ander?’
Een verplichte bouwkundige keuring is ook al zo’n hobbel, aldus Van Gool. ‘Aan zo’n keuring ben je sowieso een flink bedrag kwijt. Je komt er tegenwoordig ook nog voor op een wachtlijst. Dat kost dus allemaal tijd en geld. Terwijl er heel goede redenen zijn dat een koper afziet van zo’n keuring of van een financieel voorbehoud.’
Wat vinden de makelaars ervan?
Makelaarsvereniging NVM verklaart zich in een schriftelijke reactie voorstander van landelijke invoering van een soort biedlogboek. Inzage in het logboek voor alle bieders achteraf wil de NVM echter beslist niet. Dat leidt tot een ‘schijntransparantie’. Elke transactie is immers ‘uniek’. Teleurgestelde kopers zouden verkeerde conclusies kunnen trekken.
Bezwaar hebben de makelaars ook tegen het afschaffen van de voorinzage van makelaars in het aanbod aan huizen die net te koop zijn gezet. Veel huizenzoekers voelen zich daardoor juist buitenspel gezet en gedwongen om alsnog een aankoopmakelaar in te huren.
‘Het geven van gelijke kansen aan iedere koper is niet realistisch’, meent de NVM. Wie geen NVM-makelaar inschakelt is ‘soms iets later op de hoogte’ en kan ‘minder snel schakelen dan degenen die alles efficiënt door een makelaar laten regelen.’
Gaan hiermee de huizenprijzen omlaag?
De NVM waarschuwt voor het risico dat kopers informatie van het biedlogboek van de ene woning gaan gebruiken als onderbouwing voor een bod op een andere woning. ‘Dit is een potentieel gevaar voor de woningmarkt met een zeer reële kans op onnodig overbieden.’
Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer deelt die angst niet. Hij ziet vooral voordelen in meer waarborgen in het biedingsproces, vooral ter bescherming van kwetsbare jonge kopers. De maatregelen zullen de huizenprijzen niet snel drukken, denkt hij. ‘Dat zou wel het geval kunnen zijn bij een volslagen open biedingsproces, een soort veiling. Dan gaat de prijs in kleine stapjes omhoog, wat overigens net zo goed kan leiden tot sterk overbieden. Maar zo’n biedlogboek is geen openbare veiling. Het biedt vooral inzicht in het verkoopproces.’
