Nieuwsbegrenzing huurprijzen

Advies CPB: beperk niet de vrije huurprijs, maar de hypotheekrenteaftrek

Begrenzing van de huren in de vrije sector is geen goed idee. Het verder afbouwen van ‘koopsubsidie’ in de vorm van hypotheekrenteaftrek daarentegen wel. Dat stelt het Centraal Planbureau (CPB) in een advies over woningmarktbeleid.

Het CPB wil het aanbod in de vrije sector vergroten.Beeld anp

Het advies is geschreven op verzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken. De overheid moet zich voor een beter functionerende woningmarkt, met voldoende aanbod en gematigde prijsontwikkeling, vooral richten op structurele maatregelen, vindt het CPB. Direct ingrijpen in prijsvorming doet meestal meer kwaad dan goed, denken de onderzoekers. Zo kan begrenzing van de vrije huurprijs leiden tot een nog groter tekort aan betaalbare huurwoningen. Investeerders zullen bij een lager rendement op hun investeringen wellicht minder woningen bouwen. Laat die prijzen dus vrij en kies voor verlaging van de lasten van huurders via een toeslagenstelsel. ‘Dat is een betere weg.’

Ook gemeenten moeten zich meer bewust worden van hun rol. Als de markt toe is aan investeren, in tijden van hoogconjunctuur, zijn gemeenten ‘meer geneigd’ om via bestemmingsplannen voorwaarden op te leggen aan de bouwers. Zij moeten dan bijvoorbeeld een minimumpercentage aan (minder profijtelijke) sociale huurwoningen opleveren. Dat maakt het voor een projectontwikkelaar minder interessant om te bouwen, wat zorgt voor vertraging en in de woorden van het CPB ‘overbodig tijdbeslag’ en ‘overheidsfalen’. Dit wordt deels verklaard met de opmerking dat ‘mensen in de publieke sector in de regel niet worden geconfronteerd met de negatieve effecten van het tijdbeslag van processen’.

De afbouw van de hypotheekrenteaftrek mag met de huidige lage rente van de CPB-onderzoekers versneld worden doorgevoerd. Minder ‘subsidieverschillen’ met koopwoningen en sociale huurwoningen zal leiden tot meer woningaanbod in de vrije sector. Een grotere vrije sector (nu slechts zo’n 6 procent van alle woningen) zal prijsuitschieters op de koopwoningmarkt dempen. Lopen koopprijzen op, dan heeft de aspirant-koper nog een alternatief. Zo is de vrije sector een ‘ventiel’ voor de woningmarkt.

Hypotheek begrenzen op inkomen

Begrens de maximale hypotheek ook liever verder op het inkomen van de aanvrager dan op de waarde van het onderpand, vindt het CPB. ‘Dat is naar verwachting effectiever in het beperken van prijsstijgingen, omdat inkomens minder meebewegen met de woningmarkt.’ Het verlenen van extra leenruimte aan starters is geen goed idee, vindt het CPB. ‘Dit zorgt voor extra vraag en stuwt de koopprijzen verder omhoog.’

Meer huizen bouwen is de belangrijkste oplossing voor de problemen op de woningmarkt. Maar dat duurt lang in een land met een strikt beleid in ruimtelijke ordening, een gebrek aan bouwlocaties en lange procedures. Dat de recente crisisjaren niet werden aangegrepen voor extra woningbouw, waardoor de bouwsector op de been had kunnen blijven, moet in een volgende crisis worden voorkomen.

Het opbouwen van een ‘doorbouwfonds’ of het opzetten van garantieregelingen voor bouwprojecten zijn een optie. Met het verlagen van het btw-tarief voor renovatie en herstel van woningen zijn al goede ervaringen opgedaan.

Woningmarkt trok eigen lijn

Sinds de woningmarktcrises begin jaren tachtig is sprake geweest van ‘een uitzonderlijk lange periode van opgaande prijzen’, stelt het CPB vast. De woningmarkt ademde niet mee met de economie, maar trok een eigen lijn. De gestage daling van de rente op leningen was daarvan een oorzaak, net als bijvoorbeeld de groei van de inkomens en de mogelijkheid om ook het inkomen van de huwelijkspartner mee te tellen bij de berekening van de maximale hypotheeklening. Ook het tekort aan woningen dreef de prijzen op. Dat het aantal inwoners van Nederland en het aantal huishoudens de komende jaren nog sterk zullen groeien, zal naar verwachting leiden tot nog hogere prijzen.

Bij de laatste crisis heeft de overheid geen stimulerende rol gespeeld als het gaat om de woningmarkt. De beperking van de maximale hoogte van de hypotheeklening en de hypotheekrenteaftrek hadden voordelen, maar dempten de vraag. Het werd moeilijker om een huis te kopen voor starters en huiseigenaren die willen overstappen naar een duurdere woning. Tegelijkertijd gingen woningcorporaties een minder grote rol spelen op de woningmarkt. Zij moesten zich van het kabinet beperken tot sociale huur. Ook moesten zij in de vorm van een verhuurdersheffing meer belasting gaan betalen. 

Om een volgende crisis het hoofd te bieden zou de corporaties weer een grotere rol als opdrachtgever kunnen worden gegeven. Dit mag echter niet leiden tot al te wilde plannen en nieuwe schandalen bij die corporaties, aldus het CPB.

Verbetering: In een eerdere versie van dit artikel stond dat het advies om de hypotheekrenteaftrek afkomstig was van het Planbureau voor de Leefomgeving. Dat moest zijn: het Centraal Planbureau (CPB).

Lees ook:

De vrijehuursector is klein, maar kent wel grote jongens. Dit zijn de 300 grootste particuliere eigenaren van huurwoningen

Waar blijven de betaalbare woningen? Is die 2 miljard euro extra van het kabinet voldoende?

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden