Potentiële kopers van een huis in Den Haag
Potentiële kopers van een huis in Den Haag © Freek van den Bergh

'Perfecte storm' in woningmarkt zal nog jaren voortwoeden, denkt NVM

Krapte op huizenmarkt

Het aanbod aan koophuizen is in twintig jaar niet zo klein geweest, aldus de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), met stagnatie op de woningmarkt als gevolg. Voorzitter Ger Jaarsma ziet maar één oplossing: 'Bouwen. Bouwen. Bouwen.' Dat zei Jaarsma donderdag bij de presentatie van de kwartaalcijfers over de huizenmarkt.

In Nederland zijn in de eerste drie maanden van 2018 bijna 13 procent minder woningen verkocht dan een jaar geleden en maar liefst eenvijfde minder dan in het laatste kwartaal van 2017. De klad zit dus in de markt, met weinig zicht op verbetering. Vanuit makelaarsperspectief gezien geldt dat overigens alleen voor het aantal verkopen; de huizenprijzen stijgen met dank aan de aanbodschaarste gewoon door.

Het aanbod aan koophuizen krimpt al sinds 2013: van net geen 170 duizend woningen vijf jaar terug naar 51 duizend in het afgelopen kwartaal, bij de NVM-makelaars. Om alle woningzoekenden te doen slagen, zouden er 200 duizend woningen te koop moeten staan.

Starters vs. beleggers

De hypotheekrente is nog steeds zo laag dat een huurder een dief is van zijn eigen portemonnee: kopen is het devies

De 'perfecte storm' die al een tijdje woedt in de Nederlandse woningmarkt zal nog wel even doorrazen, voorziet Jaarsma. Starters moeten toezien hoe betaalbare huizen voor hun neus worden weggekaapt door (particuliere) beleggers, maar ook door buitenlandse werknemers (expats) die vanwege de Brexit en de komst van Europese instituten op zoek zijn naar woonruimte in de Randstad.

De hypotheekrente is nog steeds zo laag dat een huurder een dief is van zijn eigen portemonnee: kopen is het devies. Senioren die hun grote eengezinswoning willen opgeven, ontdekken dat er amper gelijkvloerse appartementen of bungalows met een kleine tuin te koop zijn.

Een groep woningzoekenden die pas sinds kort zijn vingers aan de hete woningmarkt brandt zijn de Rotterdammers en Hagenezen. Zij komen bij bezichtigingen steeds vaker Amsterdammers tegen die de oververhitte markt in de hoofdstad ontvluchten en de goedkopere Zuidvleugel van de Randstad opzoeken. 'Het aandeel Amsterdammers dat een woning koopt in Den Haag en Rotterdam is verdubbeld', aldus Jaarsma. 'In die steden worden meer huizen verkocht aan Amsterdammers dan aan inwoners van de eigen regio.'

Dit uitwijkgedrag doet zich ook elders voor. Woningzoekenden die de krappe woningmarkt in de stad Groningen ontvluchten, strijken niet neer in het noordoosten van de provincie - waar ze bij wijze van spreken een villa kunnen kopen voor de prijs van een stadsappartement - maar laten hun oog vallen op Assen. De provinciehoofdstad van Drenthe kampt daardoor met 'Amsterdamse' toestanden: huizen die boven de vraagprijs weggaan, een krimpend aanbod en huizen die eerder weken dan maanden te koop staan.

In de grote steden en studentenbolwerken is de huizenkopende belegger intussen niet meer weg te denken. In Rotterdam wordt al een kwart van de woningen gekocht door kopers die een verhuurbaar huis een beter alternatief vinden voor de spaarrekening. In Maastricht gaat bijna eenderde van de koopwoningen als beleggingsobject van de hand.

Woningcorporaties

Behalve dat het aantal nieuwbouwwoningen achteruit gaat, droogt ook een andere belangrijke bron van koophuizen op: de woningcorporaties. Het aantal woningen dat zij verkopen is voor het derde achtereenvolgende jaar gedaald. In 2017 werden er ongeveer 9.200 woningen 'uitgepond', bijna de helft minder dan in 2014.

En hoe gaat het met de makelaars zelf? Een jaar geleden voorspelde de NVM-voorzitter nog faillissementen onder Amsterdamse makelaars, omdat er niet genoeg huizen waren om te verkopen. 'Dat is niet gebeurd', zegt Jaarsma. 'Makelaars hebben zich aan de omstandigheden aangepast. Ze verdienen nu meer geld aan diensten voor woningzoekenden.'


Meer over de huizenmarkt

In Den Haag vallen de huizen in handen van investeerders
De woningmarkt is zo oververhit dat zich in Rotterdam en Den Haag 'Amsterdamse toestanden' voordoen: huizen gaan ver boven de vraagprijs weg. De schuldigen: expats en beleggers op zoek naar snelle winst. Nadenken is er niet meer bij als je in Den Haag een woning wilt kopen, dan ben je te laat. 'Kopers smijten met geld van de bank', aldus een vastgoedbelegger.