Opinie

Zonder regie over de grondprijzen krijgt starter geen huis, ondanks alle mooie woningmarktideeën

Sinds gemeenten zelf hun grondkosten bepalen, stegen die rap. De prijzen van nieuwe woningen stegen mee. Laat het Rijk de grondinkomsten weer innen en verdelen.

Een deel van Parkwijk. Leidsche Rijn, Utrecht. Beeld raymond rutting
Een deel van Parkwijk. Leidsche Rijn, Utrecht.Beeld raymond rutting

Iedereen is het erover eens. De woningmarkt is scheef gegroeid. Eigenaren worden, tenminste op papier, steeds rijker. En huurders worden in vergelijking daarmee steeds armer. Wat gebouwd wordt, is het resultaat van onderhandelingen en berekeningen tussen twee producenten: de grond- en bouwproducenten. De consument wordt niets gevraagd. Beide onderhandelaars willen financieel zo gunstig mogelijk uit het proces komen. Is het gek dat de prijzen van nieuwe woningen stijgen?

Vóór 1985 betaalde de rijksoverheid standaard de extra kosten van het bouwrijpmaken van nieuwe woon- en werkgebieden uit de staatskas. Die locatiesubsidies zijn onder invloed van de bezuinigingen in de jaren tachtig geschrapt. Daarna moesten gemeenten in het kader van de decentralisatie die kosten hoofdzakelijk zelf opbrengen. Ter compensatie kregen gemeenten de bevoegdheid de hoogte van de grondkosten zelf te bepalen.

De hoogte van de grondkosten is daarna enorm gestegen. Bedroegen de grondkosten dankzij de locatiesubsidies voor 1985 rond de 20 procent van de nieuwbouwprijs, nu is dat niet zelden 50 procent van die prijs.

Die inkomsten zijn voor gemeenten van essentieel belang. Zo stopte de gemeente Amsterdam bijvoorbeeld met bouwprojecten voor te bereiden toen vanwege de recessie de inkomsten uit grond sterk stagneerden.

Scherp gesteld: de inrichtingskosten van Nederland rusten dus voor een groot deel op de schouders van de kopers van nieuwbouw. Dat moet heroverwogen worden nu de koopprijzen voor starters niet meer op te brengen zijn.

Een ander punt op dit vlak is dat er een einde moet komen aan de gewoonte om de hoogte van de grondprijzen af te stemmen op recente koopprijzen van in oppervlakte en ligging vergelijkbare reeds bestaande woningen (de residuele grondprijsberekening, met een mooi woord). Die koopprijzen van bestaande woningen zijn alleen al de laatste tien jaar bijna verdubbeld. Dus dat betekent dat de grondprijzen theoretisch ook verdubbeld zouden kunnen zijn, en steeds door kunnen stijgen.

Dit zal niet de bedoeling zijn, dus moet er een nieuwe (democratisch aanvaardbare) methode van grondprijsberekening worden bedacht.

Naar verwachting zullen de inkomsten uit grond voor de gemeenten gaan afnemen (geringere bevolkingsgroei), zeker nu er in Nederland al 60 vierkante meter woningoppervlak per inwoner beschikbaar is. Gemeenten zullen om het hardst proberen aan de nu nog aanwezige nieuwbouwvraag te voldoen, om te voorkomen een armlastige gemeente te worden (artikel 12). Daardoor ligt het gevaar van oververzadiging van de markt, zoals bij de kantorenmarkt, op de loer. Leegstand en langdurige onderbenutting van bestaande woningen moet worden voorkomen, maar vooralsnog komt op dat punt geen effectief beleid van de grond zolang de inkomsten uit nieuwbouw lonken.

De komende nieuwe regering heeft de kans het volkshuisvestingsbeleid weer krachtig ter hand te nemen en minder afhankelijk te zijn van de grillen van het marktmechanisme. Geef mij maar een nieuw ministerie dat in plaats van vagere omgevingsvisies een duidelijk nationaal ruimtelijk beleid uitstippelt en dat de inkomsten uit grond naar zich toetrekt en verdeelt over de gemeenten waar die het meest op zijn plaats zijn. Op die manier kunnen de vele verbeteringen die al geopperd zijn om woningen voor starters bereikbaar te maken in samenhang worden bekeken en (snel) ingevoerd.

Harkolien Meinsma is sociaal geograaf/planoloog.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden