'Woonbeleid moet op de schop'

Door achtereenvolgende overheidsmaatregelen heeft het woningmarktbeleid het karakter van een honderd keer geplakte fietsband.

© ANP Beeld null
© ANP

Premier Rutte sprak over een boost van de woningmarkt. Met terugwerkende kracht is de overdrachtsbelasting verlaagd van 6 tot 2 procent. Burgers en belangengroepen reageerden positief. Sommige waarnemers konden hun ogen niet geloven: temidden van de grote reeks hardvochtige bezuinigingsmaatregelen was daar ineens het kabinetsbesluit om het geld te laten rollen: 1,2 miljard in een jaar = zes maal de bezuinigingen op cultuur.

Solide
De dekking van deze maatregel ziet er overigens allerminst solide uit: 340 miljoen voor het aanpakken van bedrijven die vennootschapsbelasting ontwijken, 300 miljoen bankbelasting, 500 miljoen voor het vervroegd afschaffen van de spaarloonregeling en 60 miljoen verhoging van de assurantiebelasting.

Sommigen verwachten wonderen van deze maatregel: het aantal van bijna 200.000 onverkochte woningen zal nu dalen, koopwoningen worden goedkoper, het aantal transacties zal weer stijgen en er zullen meer koopwoningen worden gebouwd. Dit is allemaal zeer de vraag.

Taboe
Binnenkort zullen de hypotheekeisen worden aangescherpt: nieuwe aflossingsvrije hypotheken zijn taboe: van nieuwe hypotheken moet tenminste 50 procent van de hoofdsom worden afgelost. Er mag voorts niet meer dan 110 procent van de woningwaarde worden geleend. Dit besluit is al genomen en zal vanaf 1 augustus 2011 de leencapaciteit van huishoudens aanzienlijk reduceren.

In dit verband moet de verlaging van de overdrachtsbelasting worden beschouwd als een EHBO-maatregel: de overheid probeert erger te voorkomen. Het aantal transacties zou zonder deze maatregel verder dalen. Dat betekent nog geen opleving van de koopwoningmarkt. De nieuwbouw van koopwoningen wordt niet gestimuleerd: de looptijd van één jaar is daarvoor te kort.

Misère
Bijna iedereen denkt dat dankzij de verlaging van de overdrachtsbelasting de prijzen op de koopwoningmarkt over de hele linie met 4 procent zullen dalen. Als uitsluitend kopers zouden profiteren, gaan de prijzen inderdaad met 4 procent omlaag. Het is echter ook denkbaar dat uitsluitend de verkopers profiteren. Dan blijven de prijzen op hetzelfde niveau. Waarschijnlijk zullen zowel kopers als verkopers profiteren en zullen de woningprijzen met gemiddeld circa 2 procent omlaag gaan. De afgelopen jaren hebben we een koopprijsdaling gezien in dezelfde orde van grootte. Die prijsdaling heeft de misère op de koopwoningmarkt niet kunnen voorkomen.

Een groot nadeel van de verlaging van de overdrachtsbelasting is dat het verschil in behandeling van huurders en bewoner-eigenaren verder wordt vergroot. Een eigendomsneutraal woningmarktbeleid verdwijnt verder uit het zicht. Bovendien wordt het wisselgeld voor een geleidelijke reductie van de hypotheekrenteaftrek al bij voorbaat opgesoupeerd. Het zal politiek moeilijk, zo niet onmogelijk worden om de overdrachtsbelasting op 1 juli 2012 weer te verhogen, wanneer de woningmarkt vermoedelijk nog steeds zal kwakkelen.

Het regeerakkoord van VVD en CDA en de op 1 juli 2011 haastig gelanceerde Woonvisie van minister Donner proclameren een hervorming van de huurmarkt en laten de koopsector goeddeels ongemoeid. Bezuinigingen worden uitsluitend in de huursector gezocht.

Investeringsprikkels
Het woningmarktbeleid heeft door een reeks achtereenvolgende overheidsmaatregelen het karakter van een honderd keer geplakte fietsband. Dat wordt door de Woonvisie van Donner verergerd, zelfs nu de in het regeerakkoord aangekondigde heffing van 750 miljoen euro per jaar voor verhuurders in deze visie niet wordt genoemd. Per saldo zullen de problemen op de woningmarkt worden vergroot: de vastgoedprijzen blijven 20 procent te hoog dankzij de fiscale steun, de hypotheekschuld blijft op recordhoogte (meer dan 600 miljard euro), in de huursector nemen investeringsprikkels verder af en nemen de tekorten toe, het woningbouwvolume herstelt zich niet en de positie van bewoners blijft beklagenswaardig: zij hebben niets te kiezen en worden gefopt: de Woonvisie belooft de huurders van corporatiewoningen een illegaal kooprecht.

Het huidige beleid maakt een zinvolle integrale hervorming van de woningmarkt onmogelijk. Als de politiek het laat afweten, zullen belangengroepen in zowel de huur- als de koopsector de koppen bij elkaar moeten steken om op zoek te gaan naar gezamenlijke, structurele oplossingen.

Moeilijk is dat niet. Zowel de VROM-Raad (2007) als de SER-Commissie van Sociaal-Economische Deskundigen (2010) hebben met concrete, uitgewerkte voorstellen de weg gewezen.

Internationale concurrentiepostitie
Het perspectief (2015-2040) is een geleidelijk afkicken van alle directe en indirecte subsidies in de koop- en huursector waardoor het rondpompen van miljarden euro per jaar wordt teruggedrongen, onze hypotheekschulden worden gereduceerd, en er ruimte komt voor de vraagzijde van de woningmarkt. Om lage inkomensgroepen te verzekeren van betaalbare woonruimte van een behoorlijke kwaliteit is een inkomensgebonden woontoeslag nodig voor zowel huurders als bewoner-eigenaren. De miljarden euro's die vrijkomen kunnen deels worden besteed om de tarieven voor de inkomstenbelasting te verlagen: dat verhoogt onze welvaart en versterkt onze internationale concurrentiepositie.

Anders dan politici kunnen belangengroepen zich vrij uiten over wenselijke hervormingen zonder dat de markt meteen reageert. Na alle tijdelijke en partiële maatregelen wordt het nu tijd voor structurele oplossingen.

Hugo Priemus
is emeritus-hoogleraar aan het Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden