Weblog

'Woningmarkt op slot, maar deur staat open'

Een groep economen van Ecorys maakt onder leiding van Marcel Canoy voor Volkskrant.nl een serie over de verschillende verkiezingsthema's. Vandaag: de woningmarkt.

Beeld ANP

Wat is het probleem?
Nederland heeft nog altijd een zeer grote sociale huursector, terwijl de overheid privaat woningbezit heeft gestimuleerd, onder andere door de hypotheekrenteaftrek. Als gevolg hiervan is de huurwoning te goedkoop en de koopwoning te duur. De private huursector kan als smeermiddel fungeren tussen sociale huur en koop en zo de doorstroming vergroten, maar deze is praktisch afwezig. In tijden van crisis zit de huizenmarkt daardoor langer in het slop dan nodig.

Wat is er aan gedaan?
Onder het kabinet-Rutte is deze situatie niet wezenlijk verbeterd. Het Lente-akkoord is gericht op bezuinigen en biedt geen structurele oplossing. In corporatieland is echter wel wat gebeurd. Projecten van corporaties moeten aan scherpere voorwaarden voldoen willen corporaties aantrekkelijk kunnen blijven lenen. Om scheefwonen aan te pakken, heeft het demissionaire kabinet aangekondigd dat het voor verhuurders mogelijk moet zijn/worden om bij relatief rijkere huishoudens de huur met één procent boven de inflatie te verhogen. Daarnaast wil het Lente-akkoord de huren voor de hogere middeninkomens met nog maximaal 5% verhogen.

Waarom is het dan nog steeds niet opgelost?
De genoemde maatregelen zijn allemaal klein bier, want aan de verstorende subsidies en belastingen in zowel huur- als koopmarkt doen deze maatregelen weinig tot niets. Er is nog steeds sprake van stagnatie op de woningmarkt, waardoor mensen die willen verhuizen dat niet kunnen omdat hun huidige woning niet of slecht verkoopt en/of omdat de financieringseisen sterk zijn toegenomen. De ambitie van demissionair minister Spies om 75% van de huurwoningvoorraad te koop aan te bieden aan zittende huurders is een onzalig idee. Hierdoor versnippert het corporatiebezit sterk en kan de leefbaarheid in wijken minder effectief worden aangepakt. De genoemde maatregelen bieden weinig alternatieven voor de middeninkomens. Voor huishoudens (vooral met kinderen) is de vervolgstap van sociale huur naar koop nog altijd veel te groot.

Wat moet er gebeuren?
Inmiddels is voor veel partijen (ambtenaren, economen en sector) duidelijk geworden dat het tijd is voor structurele en integrale veranderingen. Een opvallende overeenkomst in de adviezen is de eensgezindheid van alle experts om een sterkere particuliere huursector te creëren en allerlei verstorende elementen op de woningmarkt weg te nemen.

Door de ontwikkeling van een private huurmarkt komt de huurprijs in balans met de waarde van de woning. Dit zal ertoe leiden dat bepaalde huishoudens de lasten niet meer kunnen dragen. Voor hen moet er een woontoeslag komen. Huishoudens die meer kunnen betalen, gaan op deze manier wat inleveren. Door het scheefwonen harder aan te pakken, zal een groter aandeel van de sociale-huurwoningen toegankelijk worden voor de mensen die deze echt nodig hebben. Corporaties kunnen zich dan beperken tot hun kerntaken; het huisvesten van lage inkomensgroepen in de samenleving en het verbeteren van de leefbaarheid van wijken. Door de kloof tussen private en sociale huur te verkleinen komt de huizenmarkt meer in beweging.

Ook de beperking van de hypotheekrenteaftrek zal leiden tot een betere balans tussen de prijs en de waarde van de woning. De risico's die hieraan kleven, liggen voornamelijk bij de relatief jonge kopers die in de laatste tien jaar een woning hebben gekocht en niet of relatief weinig aflossen of sparen. Door de hypotheekrenteaftrek over een langere termijn (ca. 30 jaar) af te schaffen, zullen deze risico's waarschijnlijk beperkt blijven.

Voorts vraagt de crisis op de woningmarkt om een cultuur waarin projectontwikkelaars, corporaties en beleggers hun focus verleggen naar langere-termijn rendementen. Dit impliceert minder fixatie op nieuwbouw en betere benutting en restauratie van de bestaande woningvoorraad. Overheden kunnen dit stimuleren door prestatieafspraken met de sector te maken.

Hoe groot is de kans dat het ook gebeurt?
In tegenstelling tot de verkiezingen van 2010, is de hervorming van de woningmarkt voor alle partijen, met uitzondering van de PVV, in deze verkiezingen een belangrijk speerpunt. Veel van de maatregelen zijn gericht op het ondersteunen van starters op de woningmarkt. VVD, PvdA, D66, CU en Groen Links willen de overdrachtsbelasting voor starters direct afschaffen. Tevens willen VVD, CDA en CU het voor ouders eenvoudiger maken om hun kinderen financieel te ondersteunen bij het betreden van de woningmarkt. De PvdA wil een starterslening invoeren tegen een zeer lage rente.

De meeste partijen willen iets doen aan de hypotheekrenteaftrek, overdrachtsbelasting en de huurmarkt. Het taboe is definitief doorbroken. Alleen de PvdA en de SP willen nog meer huurwoningen bouwen. De PVV wil alles bij het oude houden. Het is afwachten welke maatregelen na de formatiebesprekingen overeind zijn gebleven. Wat we in ieder geval zien, is dat er weinig heilige huisjes overeind blijven en dat alle partijen in meer of mindere mate bereid zijn om tot integrale aanpak van de woningmarkt over te gaan. Dat is wellicht het beste dat twee jaar kabinet Rutte voor de woningmarkt heeft gedaan.

Marcel Canoy is hoofdeconoom bij Ecorys en hoogleraar economie Tilburg University
Wouter Vos is partner bij Ecorys

Dit blog verscheen eerder op economie.nl, het platform van Economisch Statistische Berichten.

Meer over

Wilt u belangrijke informatie delen met de Volkskrant?

Tip hier onze journalisten


Op alle verhalen van de Volkskrant rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright @volkskrant.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden